4 ноября 2013 15:25
IP/Host: 213.87.240.---
Дата регистрации: 29.03.2012
Сообщений: 6 625
Re: перенос линии электропередач со своего участка
почитайте - осознайте
http://zakon.ru/Blog...registriro/8726
Хотелось бы обратить внимание коллег на недавно опубликованное очень интересное и долгожданное постановление Президиума ВАС по делу № 17085/12 (дело Разиевского). Оно имеет очень большое значение для юристов, практикующих в сфере недвижимости и строительства, поэтому настоятельно рекомендую всем очень внимательно его изучить.
Суть дела.
Администрация заключила договор аренды земельного участка, на котором были расположены спортивные сооружения (бытовое помещение, коридор, душевую, мини-футбольное поле, футбольное поле), с индивидуальным предпринимателем. По условиям договора арендатору участок предоставлялся в аренду на 10 лет для целей эксплуатации спортивных сооружений.
Арендатор развернул бурную деятельность по реконструкции этих объектов. Так, он ударными темпами произвел мощные строительные работы, в результате которых была проведена реконструкция бытового помещения, коридора и душевой (!). На основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию он зарегистрировал права на эти объекты.
Ударное строительство продолжилось, и затем на основании другого разрешения на ввод в эксплуатацию он регистрирует за собой право собственности на еще один объект - футбольное поле пл. 1,3 тыс. кв.м. Ну а затем финальный удар - регистрация права собственности на футбольное поле пл. 7,0 тыс. кв.м.
Дальнейшее развитие ситуации очень банальное - предприниматель обращается с заявлением о предоставлении участка в собственность по ст. 36 ЗК РФ, а местная власть - в суд с иском о признании за собой права собственности на те объекты, которые были зарегистрированы предпринимателем, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя на указанные объекты [последнее требование явно ошибочное, но мы это пока игнорируем].
Первая инстанция в удовлетворении требований администрации отказывает.
Апелляция их удовлетворяет.
Кассация отменяет апелляцию и оставляет решение суда первой инстанции.
Суды 1-й и 3-й инстанции сочли, что администрация не доказала, что соответствующие объекты принадлежат муниципалитету. Ну и добавили набившую уже оскомину фразу о ненадлежащем способе защиты, что, разумеется, влечет за собой ... отказ в иске [Я никак не могу выяснить, кто первый выдвинул эту идею, есть подозрения, но они пока только подозрения].
Президиум ВАС отменяет кассацию и оставляет в силе апелляцию.
Чем примечательно это дело?
В нем Президиум ВАС решил несколько интересных вопросов.
1. Проигрывает ли истец дело, если он предъявляет неправильный иск?
Президиум в который раз повторяет, что тот факт, что истец произносит неправильные слова в формуле искового прошения или ссылается на не те нормы права, не является основанием для отказа в иске. В условиях непрофессионального судебного процесса, когда стороны не обязательно представлены юристами, вряд ли правильно требовать от стороны знания правильных формул иска/возражения на иск или норм права. Стороны объясняют суду в чем суть спора, доказывают обстоятельства дела, а суд, "зная право", подбирает под казус правильные нормы законов и удовлетворяет иск или отказывает в нем.
Эта идея зафиксирована в п. 3 ПП ВС ВАС 10/22 от 2010 г., но почему-то она до сих пор вызывает сопротивление судейского корпуса. Можно спорить с тем, правильна ли сама идея или нет (я, например, не самый большой ее поклонник), но в условиях, повторюсь, непрофессионального процесса, кажется, ей нет альтернативы. Возможно, ситуация может измениться после введения адвокатской монополии (или обязательного участия аккредитованных юристов или еще чего-то, мне в принципе безразлична форма включения обязательной фигуры судебного представителя в гражданский процесс), но этого пока нет и требовать "знания права" от сторон, наверное, это чересчур... Кстати, любопытно, что в условиях профессионального процесса отказ в иске в связи с неправильным выбором способа защиты, видимо, должен влечь ответственность юриста за ненадлежащее исполнение обязательств по договору возмездного оказания юридических услуг, о чем недавно писала Лина Тальцева.
Во всяком случае, Президиум отменяет кассационные постановления, основанные на формуле "неправильный иск = отказ в иске" уже далеко не в первый раз...
2. Земельный участок со зданиями и сооружениями: много вещей или один объект?
Теперь собственно к праву недвижимости.
Суд апелляционной инстанции установил, что все перечисленные объекты недвижимости физически существовали на земельном участке, переданном в аренду, в момент его передачи арендатору. Проблема была в том, что права на них не были зарегистрированы в ЕГРП. (Именно это, кстати, послужило поводом первой и кассационной инстанции признать, что собственность муниципалитета на объекты не доказана).
"Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка".
Это означает, что концепция единого объекта недвижимости - земельного участка - с составными частями в виде зданий и сооружений вовсе не была введена в наше гражданское право Федеральным законом № 142-ФЗ с 1 октября 2013 г., а существовала всегда. (Здесь уместно также вспомнить п. 7 Обзора судебной практики по негаторным искам № 153).
3. Что такое футбольное поле с точки зрения гражданского права?
Далее Президиум переходит к еще одной проблеме российского права недвижимости - крайне широкого определения того, что такое недвижимая вещь (ст. 130 ГК: "а также все то, что тесно связано с земельным участком и перемещение чего без причинения несоразмерного ущерба не допускается"). Через эту "форточку" в оборот лезут всякие "асфальтовые замощения", "выгребные ямы", "захоронения в стене" и прочие "трубы и канавы".
Президиум ВАС в течение нескольких лет последовательно выстраивал позицию о том, что понятие "сооружение" не равно понятию "недвижимая вещь", что бывают сооружения, которые не относятся к числу недвижимостей, так как представляют собой составную часть земельного участка (дело Азовского завода строительных материалов, дело ЖСК работников Академии наук, дело Верево). И в комментируемом деле эта идея получила продолжение - футбольное поле объявлено "улучшением земельного участка, заключающимся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены". Дальше следует совершенно классический вывод: "В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка". Напомню, что дело рассматривалось до вступления в силу 142-ФЗ и поэтому сослаться на правильную норму - ст. 133 (в новой редакции) о составных вещах Президиум, увы, не мог.
4. Достоверен ли ЕГРП в части квалификации объектов, права на которые зарегистрированы в нем?
В связи с тем, что государственный регистратор сегодня не вправе провести экспертизу наличия у объекта качества недвижимой вещи и отказать в регистрации права на объект, который не является недвижимостью, а обязан зарегистрировать права на него при наличии кадастрового паспорта (это очень странная особенность отечественной регистрационной системы, которую следует как можно скорее изменить), данные ЕГРП о квалификации вещи в качестве недвижимости не обладают качеством публичной достоверности. Если что-то зарегистриовано в реестре прав на недвижимости, то это не означает, что это именно недвижимость. Однако почему-то в судебной практике особенно живучим оказался именно этот довод: "Есть запись в реестре? Какой может быть спор?! Конечно, это недвижимость!".
Однако Президиум ВАС этот подход не поддержал: "Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах".
5. Когда арендатор может зарегистрировать право собственности на объект, построенный на арендованном земельном участке?
Ну и напоследок самое интересное - это вопрос о том, может ли арендатор зарегистрировать за собой право на строения, возведенные им на арендованном земельном участке.
Классическое право недвижимости имеет в своей основе принцип superficies solo cedit, что означает, что все, построенное на земельном участке, принадлежит собственнику земельного участка. Юридическое отделение здания от земельного участка возможно путем установления специального вещного права - суперфиция (права застройки). Обычная аренда не дает возможности юридически "отделять" постройки от земельного участка.
В российском праве (в связи с тем, что по нашему праву здание объявлено в ст. 130 ГК самостоятельной недвижимой вещью) этот принцип имеет несколько иное проявление. Он означает, что право зарегистрировать себя "первичным" собственником здания имеет тот, кто имеет право на земельный участок, предполагающий возможность его застройки. В действующем российском праве к таким правам относятся право собственности или аренда для целей строительства. (Постоянное бессрочное пользование и пожизненно наследуемое владение я считаю бессмысленным обсуждать, так как это рудименты прежнего правового устройства и к частному праву не имеют никакого отношения). Строго говоря, аренда для целей строительства - это и есть суперфиций, который сегодня называется договором аренды. Это мало кто понимает и потому возникают разного рода вопросы, которые был вынужден в свое время решать Пленум ВАС РФ, вроде того, может ли арендатор, у которого истек срок аренды / расторгнут договор аренды зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства... Если подходить к строительной аренде с меркой обязательства, то никогда. Если видеть в нем суперфиций - разумеется, может.
Принцип superficies solo cedit нормативно выражен в ст. 263 ГК РФ: "собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или
созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором".
Это означает, что зарегистрировать себя в качестве собственника здания может (1) собственник земли либо (2) иное лицо, которое в соответствии с законом (а это строительная аренда) либо договором с собственником застраивает земельный участок (кажется, этим договором может быть только строительная аренда).
В комментируемом деле земельный участок предоставлялся в аренду не для целей строительства. Такая аренда не является суперфицием - в договоре аренды было установлено, что участок предоставляется для эксплуатации спортивных сооружений, но не для целей строительства (в этом случае должна проводиться специальная процедура, которая подробно урегулирована ЗК РФ). Это означает, что арендатор участка не может претендовать на то, чтобы зарегистрировать собственность на какие бы то ни было объекты, возведенные им на арендованном земельном участка.
Об этом прямо пишет Президиум ВАС:
"Из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты, так как они принадлежат арендодателю. Это означает, что арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, в соответствии со статьями 616 и 623 Гражданского кодекса".
6. Краткие выводы, которые можно сделать из дела:
- незарегистрированные здания и сооружения - составная часть земельного участка и потому они принадлежат лицу, являющемуся собственником земельного участка;
- если нечто зарегистрировано в качестве недвижимости, то это обстоятельство не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого объекта (как движимую вещь или как составную часть земельного участка);
- арендатор может зарегистрировать право собственности на объекты, построенные на земельном участке, только если участок предоставлялся для целей строительства; в других случаях соответствующие здания или сооружения является либо частью земельного участка (и потому принадлежат собственнику), либо зарегистрировать право на такие объекты может только собственник участка.
- выбор истцом неправильного способа защиты сам по себе не является основанием для отказа в иске.