Re: что делать если продажа доли зарегестрирована, а оплата не производилась
нууу
можно, конечно - но уж больно неблагодарное это дело - доказывать все четыре условия для ратсоржения договора...
да еще и суды такие вот выводы делают:
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8
Удовлетворяя иск К.И.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца, суд исходил из того, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости квартиры, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения судом по требованию одной из сторон, а поскольку договор до настоящего времени исполненным считаться не может, то квартира, согласно п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, подлежит возврату в собственность продавцу (истцу).
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами суда первой инстанции, отменил определением от 23 мая 2006 г. решение суда и отказал в удовлетворении исковых требований К.И.Г. При этом суд кассационной инстанции указал, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Следовательно, суд первой инстанции, по мнению суда кассационной инстанции, не применил закон, подлежащий применению.
Не соглашаясь с данным выводом суда кассационной инстанции и отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 мая 2006 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, президиум Московского городского суда сослался на то, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При новом кассационном рассмотрении дела 27 ноября 2007 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с учетом указаний президиума Московского городского суда о толковании норм материального права оставила без изменения решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 21 февраля 2006 г., так как нашла правильными выводы суда первой инстанции о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры со стороны ответчицы и наличии основания для его расторжения и возврата имущества продавцу.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с приведенными выводами и суждениями суда первой, надзорной инстанции и суда второй инстанции при новом кассационном рассмотрении дела, как основанными на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Так, судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (регистрационный округ N 01/15) произведена государственная регистрация договора купли - продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между К.И.Г. и С.С.Е., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к С.С.Е. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (серия 77АВ N 099516).
Кроме того, судом кассационной инстанции в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между К.И.Г. и С.С.Е. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права (не применен закон, подлежащий применению - п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон - ст. 450 ГК РФ), суд кассационной инстанции определением от 23 мая 2006 г. правомерно отменил решение суда и не передавая дело на новое рассмотрение вынес новое решение об отказе в иске К.И.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.