Является ли балкон частью квартиры

Добрый вечер
Некоторое время назад задался вопросом почему при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик включает площадь балкона в оплачиваемую площадь объекта долевого строительства, а при регистрации прав собственности на жилое помещение площадь балкона частью квартиры не является.

После некоторого количества судебных процессов, в которых я просил взыскать с застройщика разницу между площадью по ЕГРН и по договору участия в долевом строительстве, суды пришли к выводу, что балкон является частью квартиры, независимо от того, что указано в ЕГРН, так как выход на балкон возможен только из квартиры, к которой он примыкает.

Данный вывод мне кажется спорным, так как в общую площадь МКД площадь балкона входит, на учёте в Росреестре состоит, однако последний отказывается признавать за собственником право собственности на него за собственником квартиры.

Re: Является ли балкон частью квартиры

"Жилищный кодекс Российской Федерации.
Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
Некоторое время назад задался вопросом почему при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик включает площадь балкона в оплачиваемую площадь объекта долевого строительства, а при регистрации прав собственности на жилое помещение площадь балкона частью квартиры не является.

Застройщик разве должен бесплатно балкон делать? Квартиру у него покупаете с балконом -неотъемлемой частью квартиры для своего индивидуального пользования.Впоследствии балкон включается в общедомовое имущество,в котором и ваша, не отчуждаемая в отдельности,доля. Если бы балконная площадь была вашей собственностью то, возросли бы платежи на содержание,коммуслуги и ремонт производили бы своми силами.....вам это нравится?

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Одуй
Впоследствии балкон включается в общедомовое имущество

очень спорное утверждение
так как балкон (вход в который из квартиры) предназначен для обслуживания только одной квартиры.
Есть даже Определение Верховного Суда РФ, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом

Потом ремонт лоджии явно не будет делаться за счет управляющей компании

Re: Является ли балкон частью квартиры

и еще есть Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, согласно которому площадь лоджий, балконов, веранд, террас в общей площади квартиры определяется с понижающим коэффициентом.

В общем не так все просто ))

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
goodwin
очень спорное утверждение

Действительно. Уточню,общедомовым имуществом является только балконная плита. Ремонт плиты и ограждения балкона,как составной и неотъемлимой его части,осуществляется управляющей организацией. Внутренний ремонт балкона,конечно,силами собственника.

Сообщение от
goodwin
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37,

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. До 01.03.2005г. площадь балкона с понижающим коэффициентом учитывали в общей площади квартиры. Общая приведенная площадь нужна для определения стоимости объекта в договоре долевого участия. В ней учитывают общую площадь квартиры вместе с лоджиями, верандами, террасами, но считают их по понижающим коэффициентам:

Re: Является ли балкон частью квартиры

Приказ Росреестра П/0393 от 23 октября 2020 года об определении площади жилого и нежилого помещения.
11.2. В площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.
12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого помещения балкон входит, а в площадь жилого помещения - нет. Согласно порядку осуществления государственного кадастрового учёта.

Объектом же гражданских прав, объектов недвижимости (ст.130 ГК РФ), является квартира, границы которой определены в соответствии с кадастровым учётом, то есть без балкона.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Или, к примеру, постановление Правительства РФ #491 Об утверждении Правил содержания общего имущества МКД:
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Больше всего не понимаю, почему если человек заключил ДДУ, то в предмет договора входит балкон, а если человек купил квартиру по договору купли-продажи у застройщика, то площадь балкона в предмете договора не фигурирует.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
Больше всего не понимаю

В предмете ДКП напишите ; квартира......площадью....... с балконом площадью...... Вряд ли продавец будет возражать, сути ДКП это не меняет.

Re: Является ли балкон частью квартиры

С такой формулировкой Росреестр может отказать в госрегистрации права, так не не совпадают характеристики объекта по результатам кадастровой учёта.

С куплей-продажей всё более-менее понятно, вопрос именно к условиям ДДУ: какие последствия могут быть при несовпадении характик квартиры по площади и по сведениям из ЕГРН и по ДДУ?
Писали в Росреестр об исправлении технической ошибки в порядке ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости, но получили отказ, так как сведения внесены на основании тех плана.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
С такой формулировкой Росреестр может отказать в госрегистрации права

РР имеет все сведения по объекту и не дураки там,не может отказать (представьте копию техпаспорта к ДКП,хотя он и не нужен при сделке).

Сообщение от
Mico.izh
вопрос именно к условиям ДДУ:

Такое впечатление,что вы ищете то,что не имеет для вас значения в плане пользования жильем. Не понятен смысл и результат,которого вы хотите добиться. Вопрос ради вопроса?

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Одуй
Не понятен смысл и результат,которого вы хотите добиться.

Изначально в самом вопросе (в первом сообщении) указано что автор хочет поиметь денег с застройщика, а суды автору в этом отказали И отказали обоснованно.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
colonel
значально в самом вопросе (в первом сообщении) указано что автор хочет поиметь денег с застройщика, а суды автору в этом отказали

Понятно,что он понимает так: если оплатил застройщику площадь балкона по ДДУ,то это его собственность,но он оплатил также крышу,стены,лестницы и пр,.. и получил в собственность неотчуждаемую долю в ОДИ.Пусть бъется,если нервы,здоровье,время позволяют на "пустые хлопоты".

Re: Является ли балкон частью квартиры

Именно в этом и заключается основной камень преткновения в этом вопросе.
Вы говорите, что дольщик оплатил ОДИ и получил неотчуждаемую от квартиры долю. Расходы на создание ОДИ входят в стоимость квадратного метра по ДДУ.
Если подходить к разрешению ситуации с точки зрения того, что балкон входит в состав ОДИ, то его стоимость уже учитывается в стоимости квартиры, повторная оплата в этом случае является неосновательным обогащением (как если бы автодилер с вас брал деньги за колёса автомобиля сверх его стоимости).
А если балкон часть квартиры, как вы утверждаете, тогда почему об этом нет сведений в ЕГРН?
Возьмите, например, техпаспорт на свою квартиру, если покупали её после 2004 года, и сравните с выпиской из ЕГРН. У вас будет разница площади равная разнице площади балкона. Нет под рукой выписки - смотрите платежку за ЖКХ.

Балкон - часть квартиры? Ваша личная собственность? Тогда в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ ваша доля в ОДИ и % голоса на общем собрании должны будут его учитывать. Так, если вы владелец кладовки или машино-места в доме, то это влияет на ваши права, а если вы владелец балкона, но это ровным счётом для вас ничего не значит, кроме того, что вы застройщику заплатите по ДДУ больше.

Можно оценить ситуацию с точки зрения ипотеки: вы берете деньги у банка на приобретение жилья, в том числе и балкона, но в залог банку переходит только тот объект, который у вас указан в выписке из ЕГРН. Получается, что сделка по приобретению балкона за деньги банка не обеспечивается залогом площади балкона.

У меня несколько десятков обращений в Росреестр в двух регионах, и везде они отказывают во включении его площади в площадь квартиры. Единственный вариант для этого - получение согласия 100% всех собственников помещений в МКД на уменьшение размера ОДИ.

Есть ещё выписка из ЕГРН на весь МКД - там красной линией поэтажно указаны площади помещений МКД. Всё, что в эти границы не входит, воспринимается, в соответствии с положениями ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости как ОДИ.

В плане пользования квартирой - разницы нет.
В плане приобретения, а также распоряжения - разница существенная.
Например, за балкон площадью в 3 кв м, в зависимости от региона, вы заплатите от 100 до 300 тысяч, если не берём в расчёт Москву, Питер и Сочи.
При возврате ипотеки вы переплатите за него от 300 до 900 тысяч рублей. При зарплате 150 тысяч вы за балкон отдадите от 2 до 6 месяцев своей жизни, который даже не ваша собственность.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
который даже не ваша собственность.

Вы что хотите продать балкон отдельно от квартиры? При продаже учтите свои желания по балконной переплате в цене отчуждения и фсё. Если вам РР отказал десятки раз,то здесь какую правду хотите узнать? Здесь вам тоже отвечают,что не получится.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Одуй
Понятно,что он понимает так: если оплатил застройщику площадь балкона по ДДУ,то это его собственность,но он оплатил также крышу,стены,лестницы и пр,.. и получил в собственность неотчуждаемую долю в ОДИ.Пусть бъется,если нервы,здоровье,время позволяют на "пустые хлопоты".

+100500

Re: Является ли балкон частью квартиры

Мой вопрос не столько в прикладном плане, сколько в правовом: объектом гражданских прав является квартира, частью которой является балкон, или только квартира, а балкон - это некое приложение к ней.

Если балкон является частью квартиры, то почему Росреестр его в площадь квартиры не включает? Кстати, нужно учесть, что в настоящее время они проводят "чистку" ЕГРН и исключают балконы из площадей квартир, зарегистрированных до 2004 года. Об этом есть их официальные разъяснения.

Если балкон - это приложение к квартире, то на каком основании? Где это зафиксировано? Чем регламентируется? Какой правовой статус балкона? Вы мне говорите: Я художник, я так вижу! Отлично. Только это форум юристов, а значит надо не только видеть, но и аргументировать.

С практической точки зрения балконы используются как часть квартиры, но это чисто бытовая точка зрения, в таком ключе я и с бабушками около подъезда могу обменяться мнениями.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ БАЛКОН ЧАСТЬЮ КВАРТИРЫ

я конечно не юрист и как бэ не планирую участия в долевом строительстве, но знаю что эта сфера регулируется отдельным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 5. Цена договора
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
Mico.izh
Мой вопрос не столько в прикладном плане, сколько в правовом: объектом гражданских прав является квартира, частью которой является балкон, или только квартира, а балкон - это некое приложение к ней.

Сообщение от
Mico.izh
Только это форум юристов, а значит надо не только видеть, но и аргументировать.

А чем Вас не устроил "Жилищный кодекс Российской Федерации"
Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Re: Является ли балкон частью квартиры

В ДДУ субъект-участник строительства и приобретает право требования жилья от застройщика,в ДКП-сторона договора перехода права собственности от собственника к собственнику. Это к различию этих сделок. Застройщик в ДДУ чисто номинальный собственник.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно подпункту «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно пункта 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Из указанных норм законодательства следует, что площадь балконов (террас) не входит в общую площадь жилых помещений, а ограждающие балкон (террасу) конструкции (в том числе балконные плиты) являются общим имуществом многоквартирного дома. Однако, хотя ограждающие конструкции балкона и являются общим имуществом, но само внутреннее пространство балкона принадлежит собственнику квартиры, из которой организован выход на балкон, хотя данная площадь и не учитывается при определении площади жилого помещения.

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
тот-самый-Мавр
ограждающие балкон (террасу) конструкции (в том числе балконные плиты) являются общим имуществом

Сообщение от
тот-самый-Мавр
само внутреннее пространство балкона принадлежит собственнику квартиры

В каких случаях расходы по ремонту балкона полностью возлагаются на собственника квартиры? (умышленное причинение вреда тут не рассматриваем)
Например, нарушена герметизация стыков балконной плиты и происходит протечка воды на нижний этаж.

Получается, что любой ремонт должен осуществляться за счет управляющей компании, так как физическая (материальная) часть балкона не принадлежит собственнику квартиры.

И есть ли отличие в подходе, если речь идет не о балконе, а о лоджии?

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
goodwin
И есть ли отличие в подходе, если речь идет не о балконе, а о лоджии?

не вижу разницы

Re: Является ли балкон частью квартиры

Сообщение от
тот-самый-Мавр
Сообщение отgoodwin
И есть ли отличие в подходе, если речь идет не о балконе, а о лоджии?
не вижу разницы

Определения лоджии и балкона закреплены в СП 54.13330.2022 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр) (далее - СП 54.13330.2022).
Лоджией является вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением (п. 3.1.19 СП 54.13330.2022).
Балкон в жилом многоквартирном здании - выступающая из плоскости наружной стены огражденная площадка, имеющая ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением примыкающего помещения; может выполняться с покрытием и остеклением (п. 3.1.2 СП 54.13330.2022).
Таким образом, помимо визуального отличия, конструкции лоджии и балкона отличаются в архитектурном плане:
1) лоджия и балкон по-разному примыкают к стене: балкон выступает относительно фасада здания; лоджия размещается в единой плоскости со стеной фасада, она продолжает помещение;
2) у балкона есть три открытых стороны, которые выступают на улицу, с помещением у него граничит только одна сторона. Во избежание падений на балконе устанавливают для безопасности специальное ограждение. В отличие от балкона, у лоджии три стороны являются закрытыми и лишь одна выходит на улицу (иногда лоджии имеют две открытых части, если это обусловлено угловым расположением помещения);
3) балкон, в отличие от лоджии, является навесной конструкцией, поэтому он характеризуется ограниченными несущими способностями;
4) лоджия базируется на несущей плите, поэтому нагрузки распределяются по всей капитальной конструкции. Уровень безопасности лоджий намного выше, чем балконов.
При подсчете общей площади помещения площадь балконов и лоджий учитывается по-разному. В соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов[[/b]b], веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.