Решили не переоформлять договор аренды

Добрый день! Подскажите, если здание в собственности, з/у ПОД ЭТИМ ЗДАНИЕМ в аренде у муниципалитета (долгосрочная аренда на 49 лет), и собственник здания продает здание другой организации, в договоре написали, что как только, так сразу переоформят право аренды з/у, но между собой устно порешали с договором аренды повременить, ничего не переоформлять пока муниципалитет не узнает лет 5-10, может и все 15 лет. Старый собственник согласен платить аренду взамен кое-какой выгоды, и нового собственника это устраивает, таким образом, на какое-то время прежний собственник остается арендатором и исправно платит аренду. Вопрос: насколько быстро муниципалитет узнает о том, что собственник здания сменился и потребует перевода прав и обязанностей арендатора земельного участка на нового собственника здания? Уведомляет ли Росреестр муниципалитет, что собственник здания, которое находится на муниципальном участке, сменился?

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Росреестр не имеет прямой обязанности уведомлять муниципалитет о смене собственника здания, которое находится на земельном участке, находящемся в аренде. Однако муниципалитет может узнать о смене собственника другими путями, например, если новое лицо или прежний арендатор начинает взаимодействовать с ним по вопросам аренды. Например, при обращении с запросами по оплате аренды или через налоговые органы.

Перевод прав аренды на нового собственника здания:
Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, права и обязанности арендатора, как правило, переходят к новому собственнику здания или сооружения, расположенного на арендованной земле. Это означает, что с момента продажи здания новый собственник имеет право требовать заключения нового договора аренды земельного участка с муниципалитетом. Однако если стороны между собой договорились, что прежний арендатор будет продолжать платить арендную плату, юридически это допустимо, пока обе стороны исправно исполняют свои обязанности.

Риски при задержке переоформления:
Хотя Росреестр не уведомляет муниципалитет автоматически, муниципалитет может самостоятельно обнаружить смену собственника здания через налоговую инспекцию или иные источники (например, при регулярных проверках или по запросам). В случае обнаружения муниципалитет может потребовать переоформления договора аренды в соответствии с законодательством. Если это не будет сделано, возможны санкции, включая расторжение договора аренды.

Предсказать, когда муниципалитет узнает о смене собственника, невозможно, но в течение нескольких лет, скорее всего, это произойдет.

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Спасибо за такой развернутый ответ! А еще новый собственник спрашивает, может ли допустим муниципалитет сделать ход конем - от старого собственника попринимать арендную плату, зная что по факту аренду должен платить новый собственник здания, а не текущий арендатор, но упорно делать вид, что не замечают этого, пользоваться этими деньгами, к примеру, разместить в муниципальном банке на депозите, либо просто передать в свой муниципальный банк во временное пользование для выдачи кредитов организациям (не исключено, что кредит даже кто-то из этих нерадивых арендаторов получит), займов физлицам (в общем, извлекать тому подобную выгоду), потом через 2-3 года вернуть полученную арендную плату старому собственнику, написав ему, что он оказывается не обязан был платить, приложив свежую выписку из ЕГРН, полученную за день до возврата, написать ему - вот мол, мы вчера только узнали, что вы продали оказывается здание-то и поэтому незамедлительно вернули вам сразу же все полученное за 2-3 года (чтоб прежний собственник на проценты не подал), а к новому собственнику предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в размере АП по муниципальной ставке за эти 2-3 года и потребовать также уплаты процентов по ставке банка РФ (а она сейчас ох какая немаленькая), возможно ли такое проделать в правовом русле?

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Муниципалитет, будучи осведомленным о смене собственника, обязан вовремя инициировать переоформление договора аренды. Если он намеренно откладывает это действие, извлекая выгоду, это может быть расценено как неосновательное обогащение со стороны муниципалитета.

Сценарий, при котором муниципалитет возвращает платежи старому собственнику спустя несколько лет и требует с нового собственника арендную плату с процентами, выглядит как попытка возложить ответственность за свое бездействие на нового арендатора. В суде новый собственник может защитить себя, заявив, что муниципалитет сам допустил нарушение, не требуя переоформления договора аренды вовремя и продолжая принимать платежи от старого собственника.

Возможные правовые последствия для муниципалитета:
Муниципалитет может оказаться в невыгодном положении, если его действия будут расценены как недобросовестные. Новый собственник может подать встречный иск, ссылаясь на то, что муниципалитет умышленно затягивал процесс и принимал платежи от старого арендатора, зная о смене собственника.

Схема, описанная вами, скорее всего, не устоит в суде. Муниципалитет не может легально извлекать выгоду из замалчивания факта смены собственника и не требовать переоформления аренды, а затем предъявлять требования к новому собственнику. Такой маневр может быть расценен как недобросовестные действия, что может повлечь негативные последствия для муниципалитета в случае судебных разбирательств.

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Большое спасибо! Очень четко и понятно!

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Сообщение от
Nikola-expert
Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, права и обязанности арендатора, как правило, переходят к новому собственнику здания или сооружения, расположенного на арендованной земле.

Ст. 617 не об этом. В данном случае применяется ст. 552 ГК РФ, в частности п.3.

Сообщение от
yum
разместить в муниципальном банке на депозите

Вы плохо понимаете бюджетные потоки.

Сообщение от
yum
ередать в свой муниципальный банк во временное пользование для выдачи кредитов организациям

Во-первых, МО не является кредитной организацией, своих муниципальных банков не имеет. Во-вторых, эти платежи зачисляются на соответствующие казначейские счета. Что составляет доход МО, который будет "потрачен" в соответствии с принятым бюджетом МО.

Сообщение от
Nikola-expert
потом через 2-3 года

Когда сроки давности истекут никто ничего возвращать не будет.

Сообщение от
yum
но между собой устно порешали с договором аренды повременить, ничего не переоформлять пока муниципалитет не узнает лет 5-10, может и все 15 лет. Старый собственник согласен платить аренду взамен кое-какой выгоды, и нового собственника это устраивает, таким образом, на какое-то время прежний собственник остается арендатором и исправно платит аренду.

Потом новый собственник получит иск от МО на неосновательное обогащение и расторжение аренды.

Сообщение от
yum
насколько быстро муниципалитет узнает о том, что собственник здания сменился

ИМХО, в течение года. Выписки из ЕГРН МО регулярно обновляют, в том числе для контроля кадастровой стоимости имущества.

Сообщение от
yum
Очень четко и понятно!

Жаль, что неправильно.

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Сообщение от
DKart
Потом новый собственник получит иск от МО на неосновательное обогащение и расторжение аренды.

Спасибо за ответы. Новый собственник получит иск на неосновательное обогащение и расторжение аренды? Если аренду он не оформляет пока никто этого не потребует, то какую тогда аренду расторгать будет МО?

Re: Решили не переоформлять договор аренды

Сообщение от
yum
Если аренду он не оформляет

Все автоматом.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Смотрите судебную практику.