13 октября 2024 17:07
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Добрый день.
Я не юрист, но в сфере недвижимости наблюдаю давно одну явную несправедливость.
Типовая ситуация:
Происходит расторжение возмездной сделки купли-продажи недвижимости с добросовестным приобретателем, по каким-либо основаниям.
По решению суда, покупатель обязан вернуть объект недвижимости, продавец обязан вернуть деньги.
Покупатель объект недвижимости возвращает, а у продавца денег уже нет, и потом покупатель их пытается долго безрезультатно взыскать через приставов или еще хуже продавец спустя некоторое время, уходит в банкротство и списывает долги, а объект недвижимости остается у продавца не тронутым как единственное жилье. Это крайне несправедливо!

Проблему могла бы решить одна поправка в закон, согласно которой истец (продавец) по требованию ответчика (покупателя) в судебном процессе должен доказать наличие и готовность вернуть все полученное по сделке (деньги). То есть простыми словами, покупатель в суде требует от продавца "покажи, что у тебя есть полученные от меня деньги, и давай на период судебного разбирательства наложим ограничения на счет, где эти деньги лежат". Если полученные от покупателя деньги у продавца есть, на счет накладываются ограничения и судебный процесс продолжается. Если денег у продавца нет, суд отказывает в иске.
На мой взгляд это довольно логично.
Для системы одни плюсы. Уменьшится нагрузка на судебную систему, потому что часть продавцом не пойдет оспаривать сделку, не имея денег, которые нужно вернуть покупателю. Покупатели потом не будут взыскивать деньги с продавцов через приставов - уменьшится судебная нагрузка на ФССП. И в конце концов - это справедливо, если произойдет расторжение сделки, каждая сторона гарантировано получит свое назад.

Вопрос, будет ли противоречить данная поправка каким - либо нормам действующего законодательства или конституции?
Буду крайне благодарен за комментарии и конструктивную критику.
13 октября 2024 20:16
Any
IP/Host: 176.195.174.--- Дата регистрации: 19.08.2011 Сообщений: 13 294
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Вы изобретаете велосипед. То, что вы описываете, в ГПК называется обеспечительные меры.
Если сторона сомневается в наличии финансовой возможности, он может обратиться в суд с просьбой чтобы сторона положила деньги на депозит суда, или попросить арестовать сумму требования. Эта система действующая.
Если суд сочтет, он примет обеспечительные меры.

Проблема в нашей стране в том, что законы в ГосДуму пихают как правило неюристы, а мы потом разбираемся в том, что они наплодили от большого ума, а суды чешут репу над правоприменением таких выдумок


Черная полоса бывает взлетной
14 октября 2024 08:11
IP/Host: 185.12.230.--- Дата регистрации: 19.05.2021 Сообщений: 666
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
Происходит расторжение возмездной сделки купли-продажи недвижимости с добросовестным приобретателем, по каким-либо основаниям.
По решению суда, покупатель обязан вернуть объект недвижимости, продавец обязан вернуть деньги.
Покупатель объект недвижимости возвращает, а у продавца денег уже нет, и потом покупатель их пытается долго безрезультатно взыскать через приставов или еще хуже продавец спустя некоторое время, уходит в банкротство и списывает долги, а объект недвижимости остается у продавца не тронутым как единственное жилье. Это крайне несправедливо!

Есть еще хорошая вещь для подстраховки - титульное страхование, риски остаться не с чем очень снижаются
14 октября 2024 10:18
IP/Host: 94.181.145.--- Дата регистрации: 13.07.2014 Сообщений: 5 128
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Можно добавить об убытках добросовестного приобретателя, утратившего жилье вследствие ненадлежащего исполнения Росреестром своих полномочий. Как следует из ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", в случае, если утрата физическим лицом - добросовестным приобретателем жилого помещения стала следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, положения ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не применяются, а возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на его отчуждение.
14 октября 2024 13:50
IP/Host: 93.191.20.--- Дата регистрации: 25.06.2008 Сообщений: 2 167
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
colonel
возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66
И в этой же статье ограничены случаи возмещения
Орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.
14 октября 2024 14:20
IP/Host: 176.59.210.--- Дата регистрации: 18.02.2017 Сообщений: 876
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
истец (продавец) по требованию ответчика (покупателя) в судебном процессе должен доказать наличие и готовность вернуть все полученное по сделке (деньги).
Он может это не доказывать,а доказывать (по своему усмотрению),что у него нет денег. Как доказывать наличие денег,если их нет и СИД,к примеру истекает через месяц,когла они уже потрачены на что-либо.
Сообщение от
Alex1000
"покажи, что у тебя есть полученные от меня деньги, и давай на период судебного разбирательства наложим ограничения на счет, где эти деньги лежат".
Суд найдет и наложит арест. Вот эта поправка от автора точно
Сообщение от
Any
что законы в ГосДуму пихают как правило неюристы




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2024-10-14 14:21 пользователем Одуй.
14 октября 2024 17:08
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Уважаемые эксперты, большое спасибо за ваше мнение. Но мне кажется, что то что Вы говорите еще раз подчеркивает, что подобная поправка существенно упростит и сделает справедливым возврат по недействительной сделке.

Сообщение от
Any
Вы изобретаете велосипед. То, что вы описываете, в ГПК называется обеспечительные меры.
Если сторона сомневается в наличии финансовой возможности, он может обратиться в суд с просьбой чтобы сторона положила деньги на депозит суда, или попросить арестовать сумму требования. Эта система действующая.
Если суд сочтет, он примет обеспечительные меры.

Боюсь, что велика вероятность того, что суд оставит такое требование без внимания. Если эта система действующая, хотелось бы увидеть примеры судебной практики, где суд обязал продавца разместить деньги на счете по требованию покупателя или отказал продавцу в иске из-за отсутствия денег.
14 октября 2024 17:10
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Ant74
Есть еще хорошая вещь для подстраховки - титульное страхование, риски остаться не с чем очень снижаются

Страховка конечно вещь, хорошая, но по опыту знаю, страховые неохотно страхуют неипотечные сделки.
И все-таки тут речь не о страховке, а о решении вопроса, когда продавец уже сделку пытается расторгнуть.
14 октября 2024 17:14
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Одуй
Он может это не доказывать,а доказывать (по своему усмотрению),что у него нет денег. Как доказывать наличие денег,если их нет и СИД,к примеру истекает через месяц,когла они уже потрачены на что-либо.

Так в том и суть, если продавец идет в суд оспаривать сделку и возвращать себе недвижимость и при этом не может доказать, что сам способен вернуть деньги, то суд должен ему отказывать в удовлетворении требований автоматически. Это логично, если он хочет вернуть свое, но не готов вернуть полученное - это недобросовестность. И такие требования не должны удовлетворяться. Но сейчас этого не происходит, недвижимость возвращают, а денег для покупателя уже нет.
Потому что нет четкой формулировки в законе на этот счет.




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2024-10-14 17:16 пользователем Alex1000.
15 октября 2024 07:15
IP/Host: 185.12.230.--- Дата регистрации: 19.05.2021 Сообщений: 666
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
подобная поправка существенно упростит и сделает справедливым возврат по недействительной сделке.
Ничего она не упростит, будут заходит на оспаривание сделки сразу через банкротство продавца, где "свой" арбитражник легко такую сделку размотает
15 октября 2024 09:17
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Ant74
Ничего она не упростит, будут заходит на оспаривание сделки сразу через банкротство продавца, где "свой" арбитражник легко такую сделку размотает

Спасибо за комментарий. Вы правы, в теории продавец может зайти через банкротство. Но вот насчет "свой арбитражник лекго эту сделку размотает" я бы немного поспорил. Как Вы представляете себе эту процедуру? По какому основанию арбитражник ее будет "разматывать"?
15 октября 2024 09:39
IP/Host: 185.12.230.--- Дата регистрации: 19.05.2021 Сообщений: 666
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
Как Вы представляете себе эту процедуру? По какому основанию арбитражник ее будет "разматывать"?
по тому же основанию, что и продавец, если бы он сам в суд обратился. Для начала цена проданной недвижимости ниже рыночной, а вообще в Законе "О несостоятельности(банкротстве)" все указано.
Кроме управляющего оспаривать сделки могут еще и кредиторы и и завести несколько своих кредиторов тоже проблем нет, физик не юрлицо, бухучет не ведет и его долги легко не проверить.
15 октября 2024 09:44
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Ant74
по тому же основанию, что и продавец, если бы он сам в суд обратился. Для начала цена проданной недвижимости ниже рыночной, а вообще в Законе "О несостоятельности(банкротстве)" все указано.
Кроме управляющего оспаривать сделки могут еще и кредиторы и и завести несколько своих кредиторов тоже проблем нет, физик не юрлицо, бухучет не ведет и его долги легко не проверить.

Вы описываете ситуацию, когда продавец будет организовывать фиктивное банкротство, чтобы вернуть квартиру и в итоге оспаривать сделку по основанию из ГК, верно?
Как я понимаю, для признания оспоримой сделки недействительной по основаниям ГК срок исковой давности 1 год, верно?




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2024-10-15 09:45 пользователем Alex1000.
15 октября 2024 10:19
IP/Host: 185.12.230.--- Дата регистрации: 19.05.2021 Сообщений: 666
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
В рамках банкротства нет
Сообщение от
Alex1000
будет организовывать фиктивное банкротство
банкротство будет реальное и не факт, что сам должник будет его инициировать, могут и кредиторы заявить
Сообщение от
Alex1000
срок исковой давности 1 год,
в рамках банкротства срок исковой давности может быть 3 года
24 октября 2024 10:07
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Ant74
банкротство будет реальное и не факт, что сам должник будет его инициировать, могут и кредиторы заявить
Если продавец заведет своих кредиторов, какое же оно реальное.
Вы описываете весьма сложную и хитрую процедуру, которая во-первых стоит денег, во-вторых тянет на недобросовестное поведение должника и отказ в списании долгов в итоге.
Продавец, как минимум, должен логично и разумно объяснить, куда он в течение года спустил деньги, полученные за квартиру, а потом объяснить куда он спустил аналогичную сумму, полученную от своих кредиторов. Когда финансово благополучный человек в течение года тратит много миллионов и уходит в банкротство, возникает много вопросов, на которые придется ответить. И шансы, что все пройдет для продавца гладко - долги спишут, а квартиру у покупателя отнимут кредиторы, я оцениваю как невысокие.
Плюс ко всему до этой схемы еще додуматься надо. Сейчас гораздо проще пойти в суд, заплатить госпошлину и пытаться расторгнуть сделку по основаниям ГК. Что и делают продавцы, предварительно спрятав полученные от покупателя деньги.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2024-10-24 10:10 пользователем Alex1000.
24 октября 2024 12:52
IP/Host: 176.59.195.--- Дата регистрации: 18.02.2017 Сообщений: 876
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
Продавец, как минимум, должен логично и разумно объяснить, куда он в течение года спустил деньги, полученные за квартиру,
Сообщение от
Alex1000
Когда финансово благополучный человек в течение года тратит много миллионов и уходит в банкротство, возникает много вопросов, на которые придется ответить.
Объяснит "куда" и что? К примеру-украли; проиграл в казино; потерял; уничтожены техногенно ; потратил на лечение родственника и т.д. ....всё это может быть.
Ст.51 Конституции РФ применит.
24 октября 2024 13:03
IP/Host: 109.195.53.--- Дата регистрации: 13.10.2024 Сообщений: 8
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Одуй
Объяснит "куда" и что?
Суду в первую очередь.

Сообщение от
Одуй
К примеру-украли; проиграл в казино; потерял; уничтожены техногенно ; потратил на лечение родственника и т.д. ....всё это может быть.

Все эти факты потребуют доказательств. Или Вы всерьез считаете, что можно сказать о том, что потрачено например 8 млн. на лечение родственника, не предъявив ни одного платежного документа и суд в это поверит.

То, что вы описываете - это весьма сложные схемы, которые далеко не каждый продавец сможет провернуть.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2024-10-24 13:06 пользователем Alex1000.
24 октября 2024 13:17
IP/Host: 176.59.195.--- Дата регистрации: 18.02.2017 Сообщений: 876
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
Суду в первую очередь.
Сообщение от
Alex1000
Все эти факты потребуют доказательств.
Ст.56,68 ГПК РФ.
25 октября 2024 06:02
IP/Host: 185.12.230.--- Дата регистрации: 19.05.2021 Сообщений: 666
Re: Возвращение денег покупателю при расторжении сделки.
Сообщение от
Alex1000
Вы описываете весьма сложную и хитрую процедуру, которая во-первых стоит денег, во-вторых тянет на недобросовестное поведение должника и отказ в списании долгов в итоге.
Все Ваши доводы без нормативного обоснования это просто Ваши личные фантазии, я знаю много случаев когда и более сложные схемы делали и они проходили в судах, тут как и везде вопрос в исполнителе и в качестве подготовки документов.

Сообщение от
Alex1000
Продавец, как минимум, должен логично и разумно объяснить, куда он в течение года спустил деньги, полученные за квартиру, а потом объяснить куда он спустил аналогичную сумму, полученную от своих кредиторов.
В рамках чего он Вам это должен объяснять? Практики много где продавец заявляет, что в результате мошенничества деньги перечислены неизвестным лицам

Сообщение от
Alex1000
И шансы, что все пройдет для продавца гладко - долги спишут, а квартиру у покупателя отнимут кредиторы, я оцениваю как невысокие.
если бы такие шансы были малы то вы бы со своими поправками в законодательство здесь не писали.

Сообщение от
Alex1000
Плюс ко всему до этой схемы еще додуматься надо. Сейчас гораздо проще пойти в суд, заплатить госпошлину и пытаться расторгнуть сделку по основаниям ГК. Что и делают продавцы, предварительно спрятав полученные от покупателя деньги.
Если ты практикующий юрист то и не такие схемы придумаешь, при том что предложенная мной схема она очень проста.

А в части предложения внесения поправок в ГПК, вы хоть один законопроект готовили? Представляете сложность его согласования с минюстом и принятие его законодателями? У меня был такой опыт и скажу Вам, что это огромная и долгая работа группы людей.
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме

Кликните для того, чтобы войти