20 марта 2023 18:15
IP/Host: 212.233.106.--- Дата регистрации: 20.03.2023 Сообщений: 2
Использование земель с/х назначения
Добрый день!
Коллеги, возможно, кто-то занимался или есть опыт, или знак "бежать туда, смотреть там".
Была поставлена задача организовать новый склад (купить/арендовать) под оптовую фармацевтическую деятельность (хранение лекарств (включая лицензию на хранение радиофармпрепаратов) и медизделий всех категорий, в том числе тяжелая техника (не лицензируется, но и медизделия разные бывают).
Коллеги нашли великолепный почти достроенный новый склад, но располагается он на землях с/х назначения.
Собственник склада, который хочет его продать или сдать в аренду, утверждает, что под фармсклад его с/х склад взять сможем, так как у склада ВРИ 6.9.
Меня смущает фарма на с/х (фарма для людей, не ветпрепараты), тем более радиофарм.
Внешние консультанты дали заключение, что мы там отлицензируемся, РЗН тоже не против, но непонятно про категории земель и их целевое назначение, консультанты пока ответа не далиdont_know
21 марта 2023 08:30
IP/Host: 37.113.18.--- Дата регистрации: 13.07.2014 Сообщений: 4 866
Re: Использование земель с/х назначения
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2006 г. N 1022/42

О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, РАСПОЛОЖЕННОГО ВБЛИЗИ
С. БУЖАНИНОВО СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО РАЙОНА, ИЗ ОДНОЙ
КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", учитывая ходатайство общества с ограниченной ответственностью фармацевтическая компания "Новые Технологии" от 03.07.2006 N 170, Правительство Московской области постановляет:
1. Перевести земельный участок в составе земель сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которого не превышает среднего уровня кадастровой стоимости по Сергиево-Посадскому району, общей площадью 50000 кв. м с кадастровым номером 50:05:012 01 17:0010 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 03.07.2006 N 05/06-2-6127, расположенный вблизи с. Бужаниново Сергиево-Посадского района, находящийся в государственной собственности, для строительства фармацевтического производственно-складского комплекса из категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения".
2. Предложить главе Сергиево-Посадского муниципального района Упыреву А.А. представить сведения в Министерство финансов Московской области о возмещении потерь сельскохозяйственного производства.

Губернатор Московской области
Б.В. Громов
21 марта 2023 08:31
IP/Host: 37.113.18.--- Дата регистрации: 13.07.2014 Сообщений: 4 866
Re: Использование земель с/х назначения
"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 2

ПОСЛЕДСТВИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Создавая объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения, застройщик должен быть готов к неблагоприятным налоговым и неналоговым последствиям. Каким? Ответим на этот вопрос в статье.

Земельный налог

По общему правилу при исчислении земельного налога в отношении участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, применяется ставка в размере 0,3%. Такой же размер налоговой ставки установлен для участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ).
Однако в случае строительства объектов недвижимости (даже жилья) на сельхозземлях уплачивать налог по льготной минимальной ставке нельзя. Во-первых, такой участок не признается приобретенным (предоставленным) для жилищного строительства. Во-вторых, в отношении сельхозземель воспользоваться названной ставкой можно только при одновременном выполнении двух условий:
- отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);
- использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.
В противном случае (если участок соответствует указанным критериям) налог должен исчисляться по ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%.
Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден Постановлением Правительства РФ N 369 <1>. Согласно этому документу неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- на сенокосах не осуществляется сенокошение;
- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
- на пастбищах не производится выпас скота;
- на многолетних насаждениях не выполняются работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет более 30%;
- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".

Таким образом, в случае осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения налог должен исчисляться по максимальной ставке (1,5%). Причем использовать эту ставку при расчете суммы налога (суммы авансовых платежей) организация должна самостоятельно, ведь, если занижение налоговых обязательств будет выявлено налоговым органом, организации придется дополнительно уплатить пени и штраф.
Строительство недвижимости (в том числе жилья) на землях сельскохозяйственного назначения влечет увеличение ставки земельного налога в пять раз (с 0,3 до 1,5%).
Закономерен вопрос: с какого момента необходимо применять общеустановленную налоговую ставку (1,5%)? Ответ: с начала того года, в котором участок перестал использоваться для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Некоторые специалисты с таким подходом не согласны. По их мнению, максимальная ставка налога должна применяться с начала того года, в котором уполномоченный орган признал участок не используемым для сельскохозяйственного производства и вынес решение о выявленном нарушении. Если эти события не произошли, налог можно уплачивать по льготной ставке. В обоснование своей точки зрения они ссылаются на Письма ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25914@, от 17.03.2015 N ЗН-4-11/4198@ и от 30.07.2014 N БС-4-11/14944: в случае если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.
Однако суды исходят из того, что право применять льготную ставку связано с наличием у налогоплательщика статуса "сельскохозяйственный товаропроизводитель" и, соответственно, не обладают этим правом лица, которые не осуществляют сельскохозяйственное производство <2>. Поэтому, рассматривая налоговые споры, арбитры требуют, чтобы налогоплательщик представил доказательства обоснованности применения льготной ставки, при отсутствии которых доначисления считаются законными независимо от того, был ли участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства и имеется ли решение о выявленном нарушении <3>. Иными словами, приоритет отдается документам, относящимся к конкретному налоговому периоду, а не актам осмотра или обследования участков.
--------------------------------
<2> Принимаются во внимание сведения об основном и вспомогательных видах деятельности, о совершении операций по расчетным счетам (по закупке удобрений, ядохимикатов, сельскохозяйственной техники, скота, поступлении платы за реализованную сельскохозяйственную продукцию и др.), изучаются договоры, первичные документы, бухгалтерская и статистическая отчетность.
<3> См., например, Постановления АС ВВО от 15.02.2018 N Ф01-6676/2017 по делу N А28-12335/2016 (Определением ВС РФ от 20.06.2018 N 301-КГ18-7425 отказано в передаче дела на пересмотр), АС СЗО от 25.12.2017 N Ф07-14367/2017 по делу N А56-9000/2017 (Определением ВС РФ от 24.04.2018 N 307-КГ18-3545 отказано в передаче дела на пересмотр), АС ПО от 24.10.2017 N Ф06-25127/2017 по делу N А65-706/2017 (Определением ВС РФ от 14.02.2018 N 306-КГ17-22570 отказано в передаче дела на пересмотр), Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 N 10АП-9176/2016 по делу N А41-106956/15 (Определением ВС РФ от 27.02.2017 N 305-КГ16-21035 отказано в передаче дела на пересмотр).

Таким образом, осуществляя расходы, связанные со строительством, организация не может претендовать на льготную ставку, предусмотренную для сельхозтоваропроизводителей.
Пониженная (льготная) ставка по земельному налогу не может применяться в силу одного лишь вида разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном земельном кадастре. Налогоплательщик должен доказать ведение на участке сельскохозяйственного производства.
Сэкономить на размере налога не поможет довод, что строительство ведется лишь на части земельного участка. По этому поводу в Письме ФНС России от 30.07.2014 N БС-4-11/14944 отмечается: Налоговым кодексом не предусмотрено применение различных налоговых ставок к одному земельному участку сельскохозяйственного назначения.
Заключение договора купли-продажи тоже не выход из ситуации, поскольку новый собственник участка также не вправе применять льготную налоговую ставку (п. 3 Письма ФНС России от 20.03.2018 N БС-4-21/5157@, Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25914@).
В названных Письмах налоговой службы указано, что общеустановленную ставку необходимо использовать начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном правонарушении, до начала налогового периода, в котором правонарушение устранено. Полагаем, под устранением правонарушения следует понимать использование сельхозугодий по назначению (для выращивания сельскохозяйственных культур, заготовки кормов, выпаса скота). В рассматриваемом случае (застройщик заинтересован в продолжении строительства), по нашему мнению, должен применяться иной подход, основанный на п. 7.1 ст. 396 НК РФ, согласно которому в случае изменения в течение налогового (отчетного) периода качественных и (или) количественных характеристик земельного участка исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении такого земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого в порядке, аналогичном установленному п. 7 этой статьи (то есть коэффициента Ки). Иными словами, при изменении вида разрешенного использования земельного участка, его переводе из одной категории земель в другую и (или) изменении площади участка земельный налог начисляется с учетом числа полных месяцев, в течение которых действовала соответствующая кадастровая стоимость (абз. 2 п. 1.1 ст. 391 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Известно, что застройщики (инвесторы) вправе претендовать на применение вычетов при условии, что недвижимость может использоваться при осуществлении операций, облагаемых НДС. Причем представить доказательства этой потенциальной возможности должен налогоплательщик.
Ни в гл. 21, ни в других главах НК РФ не содержится положений о том, что недвижимость может использоваться в облагаемой НДС деятельности только при наличии у налогоплательщика документов, предусмотренных гражданским и градостроительным законодательством (свидетельства о праве собственности, разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию), и при условии, что целевое назначение земельного участка позволяет осуществлять строительство соответствующего объекта.
Тем не менее проверяющие часто ссылаются на перечисленные обстоятельства (наряду с другими причинами) и отказывают в вычете. Рассматривая налоговые споры, арбитры исследуют совокупность представленных сторонами доказательств и аргументов <4>.
--------------------------------
<4> См., например, Постановления АС ЗСО от 03.12.2018 N Ф04-5189/2018 по делу N А81-1265/2018, от 26.09.2018 N Ф04-4046/2018 по делу N А67-7865/2017, от 05.06.2018 N Ф04-1840/2018 по делу N А03-402/2017 и от 04.07.2017 N Ф04-2345/2017 по делу N А03-7257/2016 (Определением ВС РФ от 20.10.2017 N 304-КГ17-14880 отказано в передаче дела на пересмотр), Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 N 09АП-60394/2016 по делу N А40-151042/16 (оставлено без изменения Постановлением АС МО от 03.05.2017 N Ф05-5022/2017, Определением ВС РФ от 31.07.2017 N 305-КГ17-9477 отказано в передаче дела на пересмотр), АС СЗО от 25.09.2015 по делу N А56-75390/2014 (Определением ВС РФ от 08.12.2015 N 307-КГ15-15872 отказано в передаче дела на пересмотр) и от 16.06.2015 N Ф07-3516/2015 по делу N А56-59474/2014.

Анализ судебной практики последних лет позволяет сделать следующие выводы. Само по себе отсутствие разрешительных документов и несоблюдение установленных законом правил землепользования не являются достаточными условиями для отказа в вычете. Важно, чтобы назначение строящегося объекта не позволяло утверждать, что недвижимость может использоваться только при осуществлении освобожденных от налогообложения операций, в частности указанных в п. 2 ст. 149 НК РФ (медицинские услуги - пп. 2, услуги по уходу за больными, инвалидами и престарелыми - пп. 3, услуги по присмотру и уходу за детьми - пп. 4, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде - пп. 10, услуги, оказываемые организациями, осуществляющими деятельность в сфере культуры и искусства, - пп. 20).
Застройщик не лишен возможности устранить допущенные нарушения - получить необходимые документы. Если это будет сделано (пусть и после заявления НДС к вычету и принятия инспекцией решения об отказе), арбитры встанут на сторону налогоплательщика. Поэтому застройщик заинтересован в изменении (в установленном порядке) целевого назначения земельного участка, ведь иначе невозможно получить разрешение на строительство <5>, наличие которого обязательно для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
--------------------------------
<5> См., например, Определение ВС РФ от 16.02.2018 N 304-КГ18-1261 по делу N А45-6667/2017.

Однако в некоторых случаях начало выполнения работ может стать самостоятельной причиной для отказа в выдаче разрешения на строительство (Определение ВС РФ от 16.06.2015 по делу N 309-КГ15-209, А07-7616/2014).

Обратите внимание! Важно помнить, что объект недвижимости, созданный при отсутствии разрешительных документов и (или) расположенный на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, признается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Причем п. 2 этой статьи с недавнего времени содержит новый абзац, согласно которому использование самовольной постройки не допускается. Соответственно, застройщик лишается возможности доказать, что недвижимость может использоваться при осуществлении операций, облагаемых НДС.

Конечно, закон предоставляет возможность признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Этот аргумент можно заявить при рассмотрении спора об отказе в вычете НДС. Однако судьи вполне могут решить налоговый спор и таким образом:
- владея земельным участком на законном основании, организация могла принять меры, необходимые для получения разрешения на строительство, которое нужно для получения разрешения на ввод готового объекта в эксплуатацию;
- отсутствие названных разрешительных документов влечет невозможность эксплуатации объекта, в том числе потому, что не подтверждено его соответствие установленным требованиям, гарантирующим безопасное использование.
Можно возразить против такого подхода, сославшись на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 <6>, в котором указано: невыполнение налогоплательщиком при осуществлении хозяйственной деятельности тех или иных предписаний, установленных как публично-правовыми, так и гражданско-правовыми нормами (например, неполучение в необходимых случаях лицензии, иных разрешений или согласований; неосуществление регистрации договора и т.п.), влечет неблагоприятные для него налоговые последствия (например, невозможность использовать освобождение от налогообложения конкретных операций, применять налоговые вычеты, заявлять налог к возмещению из бюджета и др.) лишь в том случае, если это прямо предусмотрено положениями части второй Кодекса.
--------------------------------
<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость".

Вместе с тем наличие данной позиции не помешало Верховному Суду признать законным отказ в вычете НДС со стоимости проектно-изыскательских работ при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы. Фактически судья ВС РФ указал, что результаты проектно-изыскательских работ могут использоваться при строительстве, то есть в облагаемых НДС операциях, только при наличии положительного заключения государственной экспертизы <7>. Этот документ не назван среди условий для вычета НДС. Тем не менее судьи встали на сторону налогового органа.
--------------------------------
<7> Основной аргумент: проекты особо опасных и технически сложных объектов подлежат государственной экспертизе, и только при ее наличии может быть выдано разрешение на строительство таких объектов.

С учетом сказанного считаем: нет оснований утверждать, что, сославшись на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 33, застройщик выиграет налоговый спор. Застройщик может применять налоговые вычеты при условии, что параллельно со строительством недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения (без разрешения на строительство) принимаются меры, направленные на изменение разрешенного использования земли, а затем и на получение разрешения на строительство.

Об административной ответственности застройщика

Статья 9.5 КоАП РФ предусматривает ответственность как за строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (ч. 1), так и за эксплуатацию таких объектов без разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 5).
В первом случае на должностных лиц застройщика может быть наложен штраф в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб. В отношении организации может быть принято решение о взыскании штрафа в сумме от 500 тыс. до 1 млн руб. или об административном приостановлении деятельности на срок до 90 суток. Последствия для ИП - штраф в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Эксплуатация недвижимости без разрешения на ввод в эксплуатацию влечет наложение штрафа:
- на должностных лиц и ИП - от 1 тыс. до 2 тыс. руб.;
- на юридических лиц - от 10 тыс. до 20 тыс. руб.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ по общему правилу использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа:
- на должностных лиц и ИП - от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.;
- на юридических лиц - от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, штраф для должностных лиц и предпринимателей составит от 20 тыс. до 50 тыс. руб., для юридических лиц - от 100 тыс. до 200 тыс. руб.
Наконец, нецелевое использование земельного участка (включая возведение самовольной постройки) может привести к его принудительному изъятию (в судебном порядке) и продаже с публичных торгов (ст. 54.1 ЗК РФ, п. 2 ч. 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

С.С. Кислов
Эксперт журнала
"Строительство:
бухгалтерский учет
и налогообложение"
Подписано в печать
07.02.2019
21 марта 2023 10:12
IP/Host: 212.233.106.--- Дата регистрации: 20.03.2023 Сообщений: 2
Re: Использование земель с/х назначения
Colonel, спасибо!
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме

Кликните для того, чтобы войти