13 января 2023 10:34
Vit.Vas

IP/Host: 31.173.207.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 1,000
Срок аренды недвижимости
Всем привет! Вопрос, наверное, обсосанный 1000 раз.
Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения в здании).
Как следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Как правило, все нежилые помещения по офисы арендуются сроком на год. Чтобы не заморачиваться с госрегистрацией, кто пишет 11 месяцев, кто 364 дня. И в том, и в другом случае, или надо заключать договор еще на 1 месяц, или как бы выпадает 1 день в году.
Как правило у нас договоры аренды заключаются в январе, скажем, 10 января.
Я обычно писал примерно так:
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря (такого-то года).
Срок аренды недвижимого имущества, передаваемого по договору определяется сроком действия настоящего договора.
Условия настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие между ними с 1 января (такого-то года) .

Вроде как при такой формулировке и срок аренды меньше года, и нет выпадающий дней.
В прошлом году с кем-то состоялся разговор, что им не нравится такая формулировка, сейчас не помню мотивацию, но вроде устаканилось. Снова грядет заключение договоров.
Коллеги! Какое видение у вас в этом вопросе, кто как разрешает подобную ситуацию?
И если что, это бюджетная организация.
#1
13 января 2023 11:05
Vit.Vas

IP/Host: 31.173.207.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 1,000
Re: Срок аренды недвижимости
Есть у кого-то что высказать по теме?
#2
13 января 2023 11:34
colonel

IP/Host: 85.140.1.---
Дата регистрации: 13.07.2014
Сообщений: 4,533
Re: Срок аренды недвижимости
с 1.01.2023 стоимость регистрации - госпошлину. снизили - для юриков стало 1000 (с 22 тыс) а для физиков до 300 руб. Сложностей в регистрации никаких. Стоит ли огород городить?
#3
13 января 2023 11:53
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
colonel
с 1.01.2023 стоимость регистрации - госпошлину. снизили - для юриков стало 1000 (с 22 тыс) а для физиков до 300 руб. Сложностей в регистрации никаких. Стоит ли огород городить?
не совсем так, вернее совсем не так
Госпошлина для регистрации договора не изменилась 22 000 и 2000
Изменилась госпошлина для регистрации допников к договорам
27.2) за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды, если такой договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости:
#4
13 января 2023 11:53
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
27.2) за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды, если такой договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости:
для физических лиц - 350 рублей;
для организаций - 1 000 рублей;
(пп. 27.2 введен Федеральным законом от 05.12.2022 N 493-ФЗ)
#5
13 января 2023 11:55
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Vit.Vas
возникшие между ними с 1 января (такого-то года) .
Сообщение от
Vit.Vas
действует до 31 декабря (такого-то года).
Верховный суд давно признал 9если не ошибаюсь то еще в 2002 году) что в данном случае в этом случае договор регистрации подлежит
лень этот основополагающий документ искать
#6
13 января 2023 12:05
Vit.Vas

IP/Host: 31.173.207.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 1,000
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
тот-самый-Мавр
Верховный суд давно признал 9если не ошибаюсь то еще в 2002 году) что в данном случае в этом случае договор регистрации подлежит
лень этот основополагающий документ искать
Чё, серьезно? Что-то мимо меня это прошло. Если попадется, можно писнуть сюда?

По поводу государственной регистрации. Я все жду, что изменят эту норму на срок более года. Это было бы правильным. Сколько ненужных телодвижений из-за одного дня фактически. Или вообще свыше 3 лет, как это в ДНР, к примеру, было (скорее всего с украинского законодательства переписано).




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2023-01-13 12:07 пользователем Vit.Vas.
#7
13 января 2023 12:42
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Позиция ВАС РФ: Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году

Применимые нормы: п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ

Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году.
Примечание. Правовая позиция высказана в отношении аренды зданий (сооружений), но может применяться и к ситуациям, связанным с арендой иного недвижимого имущества (например, земельных участков). Судебный акт содержит внутреннее противоречие, поскольку далее указывается, что договор был заключен на срок с 1 июня 2000 г. по (а не до) 31 мая 2001 г., и именно данный срок признан равным году.
#8
13 января 2023 12:43
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
#9
13 января 2023 13:51
Vit.Vas

IP/Host: 31.173.207.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 1,000
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
тот-самый-Мавр
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году.
Это я знаю. У меня несколько по-другому написано.
Сообщение от
Vit.Vas
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря (такого-то года).
Подписываем его не раньше второй половины января. Условно, действует с 20.01. по 31.12.
Затем, что не выпадали дни пишем:
Сообщение от
Vit.Vas
Условия настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие между ними с 1 января
Т.е. в любом случае, договором срок определен меньше года.
Ошибаюсь?
#10
13 января 2023 15:47
Александр Г.

IP/Host: 46.39.56.---
Дата регистрации: 29.04.2008
Сообщений: 14,390
Re: Срок аренды недвижимости
Vit.Vas, Мавр, привет. У меня вопрос к Vit.Vas:
А с чего от регистрации-то бегать? С регистрацией аренды споры по правоотношениям-то понадежнее и взаимоотношения менее рискованные. Кароч, не мудри, регистрируйся и потом мне спасибо скажешь.


Красная точка лазерного прицела на вашем лбу - это тоже чья-то точка зрения.
#11
14 января 2023 13:52
Vit.Vas

IP/Host: 85.249.172.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 1,000
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Александр Г.
Vit.Vas, Мавр, привет. У меня вопрос к Vit.Vas:
А с чего от регистрации-то бегать? С регистрацией аренды споры по правоотношениям-то понадежнее и взаимоотношения менее рискованные. Кароч, не мудри, регистрируйся и потом мне спасибо скажешь.
Привет! Мы в одних и тех же помещениях, кажется, с 14-го года. Арендодатель нас уважает, практически якорные арендаторы, еще пару организаций в 7-миэтажном здании занимают большие площади, остальные или поменьше, или совсем мелочевка, споров с ним никогда не было. Головной боли поменьше без регистрации.
#12
14 января 2023 14:52
Александр Г.

IP/Host: 46.39.56.---
Дата регистрации: 29.04.2008
Сообщений: 14,390
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Vit.Vas
споров с ним никогда не было.
Это было в прежние, невозвращаемые стародавние времена. Я бы никому не советовал, в текущих и грядущих условиях, полагаться на прежнюю практику.
Сообщение от
Vit.Vas
Головной боли поменьше без регистрации.
Как по мне, так - наоборот. В чем головняк, то?


Красная точка лазерного прицела на вашем лбу - это тоже чья-то точка зрения.
#13
16 января 2023 08:15
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Александр Г.
Мавр, привет.
и тебе не хворать

Сообщение от
Vit.Vas
распространяются на отношения сторон, возникшие между ними с 1 января
- этим распространением ты и делаешь срок аренды с 1 января по 31 декабря, со всеми вытекающими
#14
17 января 2023 20:22
goodwin

IP/Host: 46.138.81.---
Дата регистрации: 25.06.2008
Сообщений: 2,057
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
тот-самый-Мавр
делаешь срок аренды с 1 января по 31 декабря, со всеми вытекающими

то же хотел об этом сказать.
срок четко год, а не с 10 января

а если на 1 день меньше года, как считает Vit.Vas, то каждый раз срок начала аренды должен сдвигаться. Если не сдвигать, то арендатор каждый раз бесплатно пользуется 1 днем.

Или Vit.Vas хочет обыграть значение "до 31" и "по 31"? Так себе дело.
У нас получается интересная ситуация.
для госоргана аренда меньше года
для арендодателя год ))




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2023-01-17 20:24 пользователем goodwin.
#15
17 января 2023 20:29
goodwin

IP/Host: 46.138.81.---
Дата регистрации: 25.06.2008
Сообщений: 2,057
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Vit.Vas
нас уважает, практически якорные арендаторы

за время работы, встречались случаи, когда горшки врозь. А до этого были не разлей вода. В бизнесе не бывает друзей.
#16
20 января 2023 14:43
ilja_m

IP/Host: 84.47.170.---
Дата регистрации: 02.10.2014
Сообщений: 93
Re: Срок аренды недвижимости
А в чем трудность заключить с 1 января по 30 ноября включительно и указать что-то типа: "по истечение срока действия настоящего договора, он считается заключенным на новый срок, равный 11 месяцам.. Количество заключений настоящего договора на новый срок не ограничено.".
И не надо каждый год что-то новое придумывать и бумагу тратить.
Он у вас будет просто заключаться каждый раз на 11 месяцев.
#17
20 января 2023 15:02
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
ilja_m
Количество заключений настоящего договора на новый срок не ограничено.".
насколько я понял это гос/мун имущество - там свой порядок заключения договоров и такое не прокатит
#18
20 января 2023 15:03
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2,495
Re: Срок аренды недвижимости
Сообщение от
Vit.Vas
И если что, это бюджетная организация.
удивляюсь что им вообще краткосрочные договора позволяют. ФАСа на них нет...
#19
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме.

Кликните для того, чтобы войти

Наверх