18 июня 2020 15:36
IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 2 595
Re: Перевод здания из вспомогательного в основное.
В дополнение к письму Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 (№ вх/15407/20 от 15.04.2020) по вопросам, возникающих в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, размещенному на внутреннем сайте Управления письмом от 22.04.2020 № 07-08381-СБ/20, доводим до Вашего сведения информацию относительно осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты вспомогательного использования, созданные на земельном участке, вид разрешенного использования которых не связан с ведением садоводства, личного подсобного хозяйства или осуществлением индивидуального жилищного строительства.
Согласно позиции Росреестра, отраженной в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией.
В свою очередь, при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией).
Проектная документация в силу положений ч. 8 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 20 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее – Требования), служит кадастровому инженеру для целей подготовки технического плана.
Таким образом, если застройщиком принято решение о размещении на земельном участке объекта вспомогательного использования до возведения основного объекта недвижимости, для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на соответствующий объект вспомогательного использования в орган регистрации прав должен быть представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании проектной документации, предусматривающей создание такого объекта вспомогательного назначения (наряду с основным объектом). Использование кадастровым инженером декларации об объекте недвижимости для подготовки технического плана в рассматриваемом случае является недопустимым.
В свою очередь, для случаев, когда застройщиком принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, полагаем возможным отметить следующее.
Поскольку в подобных случаях размещение объектов вспомогательного использования проектной документацией может быть не предусмотрено (например, когда застройщик в рамках проекта строительства основного объекта недвижимости изначально не планировал возведение вспомогательных объектов), а подготовка отдельной проектной документации на объекты вспомогательного назначения, как отметил Росреестр, не требуется, полагаем, что применительно к рассматриваемой ситуации технический план объекта вспомогательного назначения может быть подготовлен кадастровым инженером на основании декларации об объекте недвижимости.
При этом строительство объекта вспомогательного использования должно осуществляться на том же земельном участке, на котором расположен основной объект.
Вместе с тем, при его выявлении в рамках правовой экспертизы у объекта недвижимости признаков объекта вспомогательного использования государственный регистратор не вправе руководствоваться исключительно наличием на земельном участке других объектов недвижимости, поскольку данное обстоятельство как таковое не может служить гарантом вспомогательного назначения объекта.
В этой связи, Росреестр указывает, что не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке).
С учетом вышеизложенного, в техническом плане в отношении объекта вспомогательного использования в строке 14 «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»), а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать, каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается.
Ответственность за достоверность отраженной в техническом плане информации об объекте недвижимости в соответствии с действующим законодательством несет кадастровый инженер.
В свою очередь, необходимо отметить, что в соответствии с письмом Росреестра от 22 декабря 2016 г. N 14-исх/17905-ВА/16 до ввода в действие новых XML-схем Росреестром рекомендовано технические планы представлять в орган регистрации прав в виде XML-документов, подготовленных с использованием действующих (размещенных в настоящее время на официальном сайте Росреестра в сети "Интернет") XML-схем. При этом сведения, предусмотренные Требованиями, но отсутствующие в соответствующих элементах действующих в настоящее время XML-схем, рекомендовано указывать в разделе технического плана "Заключение кадастрового инженера".
В силу п. 21 Требований XML-схемы, используемые для формирования XML-документов, считаются введенными в действие по истечении двух месяцев со дня их размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" размещена XML-схема, используемая для формирования XML-документа - технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа.
Пунктом 3 данного приказа территориальным органам Росреестра, которые осуществляют подготовку к началу эксплуатации ФГИС ЕГРН, предписано применять XML-схему с фактической даты начала эксплуатации ФГИС ЕГРН.
Таким образом, до начала эксплуатации ФГИС ЕГРН Управлению следует использовать ранее применявшуюся XML-схему технического плана, не предусматривающую в разделе «Характеристики объекта недвижимости» такой элемент как «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости».
Таким образом, до начала эксплуатации ФГИС ЕГРН сведения о виде разрешенного использования объекта недвижимости в техническом плане, подготовленном в отношении объекта вспомогательного назначения, должны быть отражены в разделе «Заключение кадастрового инженера».