то есть другой родственник "безвозмездно, то есть даром" на себя эти риски берет?Сообщение от
Novosedov
а потом перед продажей нести расходы а) по кадастровой переоценке, б) риск уплаты НДФЛ в виду срока владения менее 3 лет и тд.
мне кажется что тут мнимостью сделки попахиваетСообщение от
Novosedov
ЛИБО заключить договор со вторым родственником о том, что она отказывается от права наследования согласно завещанию, а второй родственник принимает на себя обязательство по продаже объекта недвижимости по цене не ниже суммы S с последующим дележом вырученных денег пополам и с выплатой половины отказавшемуся от наследства родственнику.
Сообщение от
тот-самый-Мавр
то есть другой родственник "безвозмездно, то есть даром" на себя эти риски берет?
Сообщение от
тот-самый-Мавр
мне кажется что тут мнимостью сделки попахивает
нет, я имел в виду следующее - она отказывается от наследства, вместо нее на эту долю вступает родственник и у него возникают все те же риски по менее 3 лет и по кадастровой переоценке (правда не понял зачем она нужна если все равно продавать будут - пусть покупатель и мучается)Сообщение от
Novosedov
Под "безвозмездно" Вы имеете в виду, что второй родственник (владеющий более 3 лет) должен поучаствовать в налоговых расходах первого родственника (дочери с наследством), потому что она на момент продажи квартиры будет владеть долей менее 3 лет?
Сообщение от
тот-самый-Мавр
нет, я имел в виду следующее - она отказывается от наследства, вместо нее на эту долю вступает родственник и у него возникают все те же риски по менее 3 лет и по кадастровой переоценке (правда не понял зачем она нужна если все равно продавать будут - пусть покупатель и мучается)
здесь вы не правы, для каждой доли свой срок отсчитывается. ФНС неоднократно это разъяснял.Сообщение от
Novosedov
то права собственности отсчитываются с момента приобретения прав на самую первую долю, а не последующих.
эти же моменты будут возникать у родственника, если дочь откажетсяСообщение от
Novosedov
Что касается "зачем нужна кадастровая переоценка", необходимость возникает в 2 местах для дочери, принявшей долю в наследство:
а на этом форуме все друг друга консультируют. Здесь же нет "штатных консультантов" это форум "свободных юристов". И я такой же гость на этом форуме что и выСообщение от
Novosedov
Здесь уже, у меня ощущение, я Вас, а не Вы меня начинаем консультировать.. ))
добавлю - это если во внесудебном порядке, а если в судебном, то добавьте еще плюсом и судебные расходыСообщение от
тот-самый-Мавр
насколько я знаю (могу и ошибаться) оспаривать (признавать кад стоимость равной рыночной) может только собственник - т.е. по любому нужно в наследство кому то вступать
Сообщение от
тот-самый-Мавр
я к чему говорю про целесообразности кад стоимости:
1. это отнюдь не бесплатно (например оценка независимого оценщика нужна)
2. насколько я знаю (могу и ошибаться) оспаривать (признавать кад стоимость равной рыночной) может только собственник - т.е. по любому нужно в наследство кому то вступать, а при наследстве тоже не все от НДФЛ освобождаются - дочь освобождается, а вот что за родственник (степень родства) и освобождается ли он это вопрос
то есть нужно сначала посчитать затраты на приведение кад стоимости к рыночной - определить стоимость процедуры и посмотреть - а не дешевле ли выйдет не проводить эту процедуру - при тех суммах которые вы озвучили
а зачем? можно и одним договором от двух собственников на стороне продавца.Сообщение от
Novosedov
Если продавать без кадастровой переоценки двумя отдельными договорами для каждой доли с разными собственниками
в данном случае допускается договор в простой письменной формеСообщение от
LevSever
Я бы предложил составить один договор между тремя сторонами (два продавца+покупатель),
в данном случае оба договора подлежат нотариальному удостоверениюСообщение от
LevSever
то можете перестраховаться и составить два договора где каждый продаёт свою долю.
не видел такой практики, вернее разночтенийСообщение от
LevSever
но поскольку в практике есть некоторые разночтения,
Сообщение от
LevSever
Я бы предложил составить один договор между тремя сторонами (два продавца+покупатель), но поскольку в практике есть некоторые разночтения, то можете перестраховаться и составить два договора где каждый продаёт свою долю. Дочь получит имущественный вычет и ничего платить не будет. Единственная сложность - это две тысячи за регистрацию второй доли.
Я Вам именно это и говорил. Хотя, чисто теоретически, здесь можно поспорить: как можно делить вычет, если второй собственник на него не имеет право? Он освобождён от уплаты налога с суммы продажи, а не получает вычет.Сообщение от
Novosedov
А вот если квартиру продавать ДВУМЯ договорами, то ФНС дает вычет по 1 млн.р. отдельно каждому собственнику, т.е. на каждый договор.
Если продавать долю по отдельному договору:Сообщение от
Novosedov
сумма налога для собственницы, владевшей долей 1/2 менее 3 лет, составит:
Да, но, возможно, это для дочери будет дешевле и безопасней, чем платить НДФЛ, или бодаться с налоговой.Сообщение от
тот-самый-Мавр
в данном случае оба договора подлежат нотариальному удостоверению
Сообщение от
LevSever
Если продавать долю по отдельному договору:
КС - 2,5 млн руб.
Облагаемая сумма налога составит - 2500000*0,7=1750000 руб.
Доля дочери - 1750000/2=875000 руб.
Она имеет право на имущественный вычет в 1000000 руб.
875000-1000000=-125000 руб. Откуда налогооблагаемая база?
Сообщение от
Novosedov
Сообщение отLevSever
Если продавать долю по отдельному договору:
КС - 2,5 млн руб.
Облагаемая сумма налога составит - 2500000*0,7=1750000 руб.
Доля дочери - 1750000/2=875000 руб.
Она имеет право на имущественный вычет в 1000000 руб.
875000-1000000=-125000 руб. Откуда налогооблагаемая база?
Это точно так? Не 500 тыс. руб. получит из вычета новая наследница?
Из текста следующего разъяснительного письма ФНС этот момент плохо ясен:
https://www.nalog.ru/rn13/news/tax_doc_news/4246187/
По-моему, там всё доступно написано. Что не ясно? Замените трёх человек на двух, 1/3 на 1/2.Сообщение от
Novosedov
Из текста следующего разъяснительного письма ФНС этот момент плохо ясен:
Как я сказал выше, есть один нюанс:Сообщение от
Изменим текст письма
Если каждый владелец 1/2 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Вот, как говорится в этом и собака порылась! Составляется один трёхсторонний договор, где каждый участник продаёт свою долю одному продавцу. То есть, жилая недвижимость продаётся как единый объект права собственности (хотя, договор, вроде о продаже долей). Как следует из Постановления и разъяснений, "размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле".Сообщение от
Novosedov
Меня интересует ситуация когда не долю продают по одному договору, а когда ВСЮ квартиру продают по одному договору.
Сообщение от
LevSever
Меня интересует ситуация когда не долю продают по одному договору, а когда ВСЮ квартиру продают по одному договору.
Вот, как говорится в этом и собака порылась! Составляется один трёхсторонний договор, где каждый участник продаёт свою долю одному продавцу. То есть, жилая недвижимость продаётся как единый объект права собственности (хотя, договор, вроде о продаже долей). Как следует из Постановления и разъяснений, "размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле".
Но, нюанс заключается в том, что в Постановление рассматривалась ситуация, когда все сособственники равноправны, то есть, когда всем должен быть предоставлен вычет. Здесь же, у Вас, ситуация другая. Один имеет право на вычет - дочь, а второй право на вычет не имеет - он просто освобождён от уплаты налога со всей суммы дохода от продажи. Вот я и не знаю, как на это отреагирует налоговая. Может потребует, тогда придётся судиться, может так же предоставит вычет, по принципу аналогии права.
У меня сейчас знакомые продали квартиру (три сособственника). Двое из которых получили доли по наследству и владели менее трёх лет. Договор сделали один, как посоветовал риэлтор. Как отнесётся налоговая, пока не знаю.
P.S. Да, в договоре продаётся именно доли, то есть каждый продавец указывает, что продаёт свою долю за такую-то сумму, а не просто "продаём квартиру за хххх руб.". В инете встречал, что кто-то советует в договоре прописать, что одному продавцу вычет не полагается, мол это помогает.