Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2011 г. N Д23-2393
"О приобретении права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства"
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о возможности приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Вышеуказанными положениями прямо определены виды объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), обладая которыми заинтересованное лицо приобретает исключительные права на земельный участок. Указанное утверждение основывается также на положениях пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Кроме того, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не выделят каких-либо существенных особенностей порядка регистрации сделок с объектами незавершенного строительства.
Следует отметить, что пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом отсутствует такое понятие как "строение". Вместе с тем, в соответствии с Толковым словарем русского языка Д.Н. Ушакова понятие "строение" имеет значение общего понятия для здания или сооружения.
Как правило, судебные органы отказывают собственнику объекта незавершенного строительства в реализации исключительных прав на землю по причине отсутствия в положениях пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса такого объекта недвижимости как "объект незавершенного строительства".
При этом, при предоставлении земельного участка в аренду, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства судебными органами исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Вместе с тем, в соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, хотя в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Так, частью 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ определено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Положения указанной статьи однозначно указывают не только на право, но и на обязанность отчуждения объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрены определенные объекты недвижимого имущества, наличие которых в собственности гарантирует собственнику таких объектов преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на земельные участки, на которых расположены эти объекты. При этом указанные в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса объекты недвижимого имущества не совпадают с понятием "недвижимое имущество", закрепленным Гражданским кодексом.
Кроме того, применение порядка выкупа земельных участков собственниками находящихся на этих земельных участках объектов незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса возможно в случаях только прямо указанных в законе. При этом земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, могут быть предоставлены без торгов собственникам данного объекта в аренду в соответствии со статьей 28 Федерального закона N 178-ФЗ.
Заместитель директора
Департамента недвижимости М.В. Бочаров
Вам повторить?Сообщение от
GUDVIN19
Стёб («насмешка», «прикол») — шутка над собеседником с элементами иронии, сарказма. Обычно стёб происходит в присутствии осмеиваемого субъекта. (пост #22, #27). Всё обоснованно!
Ань, разрешение на строительство является документом ПОЗВОЛЯЮЩЕМ ЗАСТРОЙЩИКУ ПРИСТУПИТЬ/НАЧАТЬ строительству. Выдача разрешения на строительство после его начала или по окончанию данного строительства есть нарушение процедуры предоставления данного разрешения и за данные деяния ОМС к ответуСообщение от
Анна_Сергеевна
его так и так получать придется, если дачная амнистия кончится.
как не странно, но выдают окоянныеСообщение от
Анна_Сергеевна
разрешение на ввод в эксплуатацию при отсутствии разрешения на строительство/реконструкцию вам никто не выдаст.
видал решения ВАС до 2009г (вроде) которые позволяли получение права собственности на землю под незавершонкой, далее позиция судов изменилась кардинально, но при продаже объекта недвижимости новый приобретатель ее приобретает и права на землю (судьба участка) ровно в тех же правах что и прежний собственник. Незавершонка в соответствии со ст. 130 ГК недвига. Чел не достроил данную недвигу в срок установленный разрешением на строительство и не продлил данного разрешение (что допускается только один раз) т.е. как выходит из норм ныне действующего законодательства данный недострой с молотка (торгов) на продажу, а ежели у чела есть зарегистрированное право собственности на недострой то он в любой момент может продать данную недвигу третьему лицу.Сообщение от
Анна_Сергеевна
а что, законом для конкретно данного случая такая возможность именно при наличии незавершенки - предусмотрена?
спасибо за напоминаниеСообщение от
GUDVIN19
Статья 36. Утратила силу с 1 марта 2015 г.
теперь читайте ФЗ 136 в новой редакции
надеюсь Ты ее знаешь, а ТС пусть ознакомится с нормами ныне действующимиСообщение от
Анна_Сергеевна
ну так расскажите нам, на основании какой статьи
Вопрос: Предприятие "А" заключило с предприятием "В" договор купли-продажи недвижимого имущества, в состав которого вошло и несколько объектов незавершенного строительства. Первоначально все эти объекты находились в государственной собственности и перешли в собственность предприятия "В" (продавца) в порядке приватизации. Земельный участок, на котором были расположены эти объекты, был предоставлен органом местного самоуправления предприятию "В" на праве аренды. Новый собственник переоформил на себя право аренды и обратился в орган местного самоуправления с заявлением о продаже этого земельного участка по льготной цене на основании ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001. В ответ был получен отказ с такой мотивировкой, что земельные участки под объектами незавершенного строительства не могут быть проданы.
Можно ли выкупить в собственность по льготной цене земельный участок, на котором, помимо зданий, расположены и объекты незавершенного строительства (право собственности на них зарегистрировано)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Покупатель приватизированного объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект, и не может выкупить его по льготной цене. Указанный земельный участок может быть приватизирован им на общих основаниях.
Обоснование вывода:
Прежде отметим, что выкуп земельных участков, в том числе и тех, на которых расположены объекты недвижимого имущества, является одним из видов приватизации - возмездного отчуждения федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 217 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ)).
Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Содержание исключительного права определяется также нормами п.п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым порядок определения выкупной цены земельного участка устанавливается публичным образованием, в собственности которого находится указанный участок, и не может превышать кадастровой стоимости земельного участка.
Следует учитывать, что из ст. 130 ГК РФ следует, что "здания", "сооружения" и "объекты незавершенного строительства" - это различные виды недвижимых вещей. В отличие от зданий и сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Поэтому по общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ неприменим к земельным участкам под объектами незавершенного строительства, которые в этом пункте не упомянуты (смотрите, например постановления ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6253/2009, ФАС Поволжского округа от 20.07.2009 N А57-22618/2008).
Вместе с тем, как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, согласно которому собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Как видим, данная норма говорит об объектах недвижимости, не выделяя их отдельных видов - зданий или сооружений. Соответственно, она относится и к объектам незавершенного строительства.
Однако сложившаяся судебная практика толкует п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ в контексте других норм этой статьи, в первую очередь - пункта 1, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому под указанным п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости понимается лицо, ставшее таковым в результате приватизации соответствующих объектов недвижимости. Соответственно, если объект незавершенного строительства был приватизирован без земельного участка до вступления в законную силу законодательных требований об их одновременной приватизации, то собственник объекта недвижимости не лишен возможности обратиться с заявлением о выкупе земельного участка (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 N Ф04-6109/11).
Из такого толкования указанной нормы следует, что лицо, приобретшее по договору купли-продажи право собственности на объект незавершенного строительства, у лица, которое его приватизировало, не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект. Именно такой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11. Отметим, что ранее суды иногда приходили к выводу, что покупатель приватизированного объекта незавершенного строительства имеет такое право (смотрите постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.10.2011 N Ф03-4831/11), однако теперь такие постановления могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, на что указано в вышеприведенном постановлении Президиума ВАС РФ.
Что касается п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), то согласно указанию самого этого пункта в соответствии с ним до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности перечисленным в нем лицам. При этом в отношении всех этих лиц указывается, что они должны являться собственниками зданий, строений, сооружений. Как видим, в данном случае закон также устанавливает особые условия в зависимости от вида недвижимого имущества, не включая в вышеприведенный перечень объекты незавершенного строительства. Безусловно, обращает на себя внимание, что эта норма применяется в случае, когда здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, что фактически дополняет п. 1 ст. 36 ЗК РФ (смотрите п. 9 постановления Президиума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Это дает возможность ее применения к выкупу земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, в исключительных случаях, когда возможность такого выкупа предусмотрена законом, как часть особого порядка приватизации, установленного п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Однако, как было сказано выше, это порядок не применяется при выкупе земельных участков лицами, приобретшими расположенные на них объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи.
Тем не менее само по себе право на приватизацию земельных участков установлено Законом N 178-ФЗ для собственников всех объектов недвижимости, и оно не зависит от наличия или отсутствия специальных норм для каждого случая в Земельном кодексе РФ. Иными словами, собственники объектов незавершенного строительства имеют право приватизировать, то есть приобрести у государства или муниципального образования в собственность по договору купли-продажи, земельные участки, на которых располагаются такие объекты, хотя и не обладают по общему правилу исключительным правом на приватизацию. Однако в данном случае не будет применяться порядок приватизации, установленный для реализации исключительного права, в частности определение цены выкупа - существенного условия договора купли-продажи недвижимости, определяющего, будет ли такой договор заключен (п. 1 ст. 555 ГК РФ), для владельцев объектов незавершенного строительства будет являться предметом переговоров с соответствующим публичным образованием. Косвенно данный вывод подтверждает письмо Минэкономразвития РФ от 02.06.2008 N Д08-1593.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мазухина Анна
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий
14 августа 2012 г.
обследование и акт обследования зем участка до его предоставленияСообщение от
Анна_Сергеевна
они же выдают разрешение по документам, на место не выезжают.
буду краток - линии связи и им подобные, практически все созданы без разрешения на строительство, но уполномоченный органы власти понавыдавали им разрешений на эксплуатациюСообщение от
Анна_Сергеевна
вот это незаконно со всех сторон, тут никаким добросовестным заблуждением не отбояриться.
захочет ли этого собственник земли?Сообщение от
Анна_Сергеевна
а продлить аренду кто мешает?
чел уже единожды воспользовался данным правом т.е. повторного не дано, а соответственно торги (разрешение на строительство на срок не превышающий договора аренды земли). От общих условий торгов ТС и хочет уйти получив право собственности на недострой которое позволит ему претендовать на преимущественное право выкупаСообщение от
Анна_Сергеевна
тут либо преимущественное право продления аренды на новый срок, либо выкуп (на обычных условиях).
а мне или нам это надо?Сообщение от
GUDVIN19
Если б я хотел выучить ЗК, я б к Вам не обращался
о какСообщение от
GUDVIN19
Так что извольте, пожалуйста, если вас не затруднит, посоветуйте,
- старославянский в ход пошел
Вам было сказано ФЗ 136, но гораздо ближе к го началуСообщение от
GUDVIN19
на основании какой статьи какого закона я собираюсь воспользоваться преимущественным правом выкупа участка при наличии на нем незавершенного строительством гаража? Спасибо!
Я пока нашёл -Статья 39.3., п.2, пп 6).
это и есть основание выдачи разрешения на строительство, что он предоставлен чистым, а мун зем контроль не дремлет и арх мониторинг тожеСообщение от
Анна_Сергеевна
до предоставления ЧЕГО? участка? так он УЖЕ предоставлен.
тысячу причин и все в яблочко (планируется строительство свинофермы, полигона для захоронения, сдача в аренду под футбольное поле и т.д.)Сообщение от
Анна_Сергеевна
а у него есть право отказаться "просто так"?
ежели есть лишние калабашки на натариусаСообщение от
GUDVIN19
Т.е. я, после получения кадастр. паспорта, иду, удостоверяю его у нотариуса и отдаю на регистрацию?
какие есть основания/ограничения в регистрации права лица на недвигу? - отсутствие права данного лица на землю под данной недвигой. У продавца которому осталось жизни договора аренды земли неделя право на данную землю есть? - есть. Отказать в регистрации перехода права на данное имущество Росреестр в данном случае имеет право? - нет. Срок регистрации сделки какой? - ежели мне память не изменяет семь дней. По истечению семи дней договор аренды земли истек? - Да. Что получает новый приобретатель недвиги без прав на землю? - самовол. Имеет право Росреестр зарегить сделку без земли? - нет. Кто виновен в том, что по регистрации сделки прав у данного лица на землю не оказалось? С чем придет данный приобретатель недвиги в ОМС за продлением договора аренды земли? - ни с чем, потому как и тот просроченный договор заключен совершенно на иное лицо и срок его действия истек. Имеет право ОМС предоставить в аренду землю по ныне действующим нормам под уже существующий и имеющий зарегистрированное право объект недвижимости? - ежели зарегистрировано право лица на недвигу то ст. 39.20 ч. 1 ФЗ 136Сообщение от
Анна_Сергеевна
тут либо преимущественное право продления аренды на новый срок
