4 декабря 2009 16:18
MS 1
Re: Аренда
Калинка - вот практика, на мой взгляд все предельно ясно
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 июля 2006 г. N Ф08-3344/06
"Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды
нежилых помещений применяются к их отношениям, существовавшим в течение
определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока
аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации
или нет, такой период времени не включается в срок аренды"
(извлечение)
ОАО "Дагагропромстрой" обратилось с иском к ОАО "Дагагроспецмонтаж" о взыскании 528 276 рублей задолженности по договорам аренды нежилых помещений от 14.01.04, 04.03.05 и 461 145 рублей пеней, всего 989 421 рубля. Решением от 10.02.06 в иске отказано на том основании, что договоры аренды со сроком действия один год не зарегистрированы, в силу чего являются незаключенными. Кроме того, отсутствуют доказательства фактической передачи помещений. Требование о взыскании неосновательного обогащения не заявлялось.
Постановлением апелляционной инстанции от 17.04.06 решение отменено; прекращено производство по делу в части взыскания 461 145 рублей неустойки в связи с принятием отказа ОАО "Дагагропромстрой" от иска в этой части. С ответчика в пользу истца взыскано 526 315 рублей 34 копейки задолженности по арендной плате и расходов за электроэнергию. Суд исходил из того, что договоры аренды заключены на срок менее года и не требуют государственной регистрации. Факт пользования ответчиком спорными помещениями и ненадлежащее исполнение им обязанностей по внесению арендной платы и платы за потребленную электроэнергию подтверждены материалами дела.
В кассационной жалобе ОАО "Дагагроспецмонтаж" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. По мнению заявителя, договоры аренды являются незаключенными, поскольку в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы в установленном порядке. Срок аренды в один год установлен сторонами в договоре. Кроме того, истец не предоставил в качестве доказательства передачи помещений в аренду акт приема-передачи.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Дагагропромстрой" просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции и указывает на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы. ОАО "Дагагропромстрой" заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению. Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения. Как видно из материалов дела и установлено судом, ОАО "Дагагропромстрой" (арендодатель) и ОАО "Дагагроспецмонтаж" (арендатор) заключили договор аренды от 14.01.04, по условиям которого арендатор получил в пользование с 01.01.04 по 31.12.04 нежилые помещения общей площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: г. Махачкала, ул. Абубакарова, 115 (л. д. 10, 11, 11а, 11б). Стороны 04.03.05 заключили договор аренды, по которому арендатор получил в пользование с 01.01.05 по 31.12.05 те же нежилые помещения (л. д. 12, 13). Ежегодная арендная плата согласована сторонами в размере 197 296 рублей (с НДС) без учета электроэнергии - по договору от 14.01.04 и 390 580 рублей (с НДС) без учета электроэнергии - по договору от 04.03.05. Согласно договорам арендатор оплачивает электроэнергию дополнительно.
Ответчик получил претензию истца от 25.10.05 N 01УД-105 с просьбой погасить до 01.11.05 задолженность за 2004 год и 10 месяцев 2005 года по арендной плате и электроэнергии в размере 528 276 рублей (л. д. 18). В связи с неисполнением договорных обязательств арендодатель обратился с иском в суд. Отменяя решение суда и взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате и электроэнергии, суд апелляционной инстанции исходил из заключенности договоров аренды и доказанности неисполнения ОАО "Дагагроспецмонтаж" обязательств. Данные выводы суда соответствуют нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам. В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Спорные договоры аренды заключены 14.01.04 со сроком действия до 31.12.04 и 04.03.05 со сроком действия до 31.12.05. Определив начало течения срока для договора от 14.01.04 - с 01.01.04, для договора от 04.03.05 - с 01.01.05, стороны распространили действие договоров на их отношения, существовавшие до подписания договоров. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как разъяснил Президиум Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Спорные договоры не подлежали государственной регистрации, поэтому суд апелляционной инстанции правильно признал их заключенными. В силу статей 307, 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При изложенных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания с ответчика 522 779 рублей 34 копейки задолженности по арендной плате, 3 536 рублей расходов по электроэнергии, всего 526 315 рублей 34 копейки. Ссылка заявителя на отсутствие акта приема-передачи нежилых помещений в аренду несостоятельна. Суд апелляционной инстанции установил, что ответчик фактически пользовался спорными помещениями до заключения договора аренды от 14.01.04, перечислял истцу платежи за коммунальные услуги за 2003 - 2004 годы в соответствии с договором от 04.01.02 N 6 (л. д. 37 - 38). Названное обстоятельство сторонами не оспаривается. Кроме того, в период действия договора от 11.01.05 ОАО "Дагагроспецмонтаж" сдало в субаренду часть арендуемых помещений ФГУ "Дагестансельлес" и получало за это арендную плату (л. д. 14 - 16). Довод ответчика о том, что истец не заявлял требования о взыскании расходов по электроэнергии и стороны не заключали соглашения по оказанию названных услуг, опровергаются материалами дела. ОАО "Дагагропромстрой" заявило требование о взыскании задолженности по арендной плате и потребленной электроэнергии (л. д. 5, 6). Согласно разделу первому договоров арендатор дополните6льно оплачивает электроэнергию.
Основания для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.04.06 по делу N А15-1971/2005 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
