опять выкуп имущества малым бизнесом

все со своим делом маюсь :) мозги уже заклинило...
суть дела:
ИП пять лет подряд арендует муниципальное здание, потом местная дума решает здание приватизировать, одномоментно вступает в силу закон 159-фз, и ИП не дождавшись от муниципалитета предложения о выкупе - подает сам заявление о реализации преимущественного права выкупа.
потом узнает, что на это здание есть "свой" покупатель, обещавший откат местным чиновникам. Следствие этого -направление ИПшнику проекта договора купли-продажи с ценой, в разы превышающей реальную рыночную стоимость здания. Цена завышена за счет того, что "потеряли" документы о дате постройки здания, и отсчитали износ от даты последнего изготовления техпаспорта - т.е. реально здание постройки 30-50х годов 20 века, а оценили его как построенное в 80-х...
ИП с ценой не согласился, провел независимую оценку и направил договор с протоколом разногласий. Разногласия касаются цены здания и площади участка.

не дождавшись ответа на протокол разногласий (пришел невразумительный ответ), ИП подает иск в суд о понуждении администрации заключить договор купли-продажи, в иске указывает, что не согласен с ценой здания и с площадью предлагаемого к продаже земельного участка (площадь отмерили в несколько раз больше чем необходимо, при этом получастка в овраге, по участку идет муниципальная канализация - короче, отмерили самое непригодное к использованию, цель одна - чтоб он отказался от выкупа).
Потом, после предварительного судебного заседания, ИП возражения относительно площади участка снял, согласившись с площадью, предложенной администрацией.
В судебном процессе назначена судебная экспертиза (по ходатайству Истца) об оценке рыночной стоимости здапния, ну и заодно - оценка рыночной стоимости участка (чтобы проверить, не завышена ли муниципалитетом цена участка тоже)

вчера я ознакомилась с заключением экспертов, сильно удивилась - мягко сказано :)

муниципалитет нам предложил здание за 1900 тыс руб, участок за 400 тыс руб.
мы оценили здание в 933 тыс руб, о цене участка не спорили - спорили тока по площади, потом - согласились с площадью.

независимые оценщики оценили нам здание в 200 тыс руб, участок в 1200 тыс руб

то есть цена здания в разы меньше той, на которой настаивали мы - и естественно, меньше предложенной муниципалитетом. А цена участка - в разы больше цены, предложенной муниципалитетом...


воооот...и сейчас вопрос: по зданию понятно, а вот по участку чего делать?
я сижу и думаю - а мы по цене участка и не спорили, вопрос был только в площади (ну и естественно, исходя из уменьшения площади участка мы предлагали уменьшить сумму, но по цене предложенной муниципалитетом).

если сейчас, с учетом полученного заключения эксперта, я делаю уточнение к исковому заявлению и предлагаю новый проект договора (который мы просим суд понудить ответчика с нами заключить), в новом проекте договора ставлю цену здания ту, которую установили эксперты, а цену участка ту, которую предложил нам ответчик. И мотивирую тем, что по цене участка мы и не спорили, вопрос был в цене здания, вот как раз с учетом судебной экспертизы мы и уточнимся...

как думаете? пройдет? или придется стоимость участка оплачивать по той нереальной цене, которую указали эксперты? но в таком случае суд выйдет за пределы заявленных требований:если мы будем просить понудить заключить договор вот на конкретно наших условиях (цена здания 200 тыс руб - по заключению экспертов, и цена участка 400 тыс руб - как предложил изначально муниципалитет), то сможет ли судья прописать в договоре другие условия?

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

А Истец в ходатайстве просил оценить З\У?

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Я к тому, что если в решении АС будет зафиксирована цена З\У в 1200 тыс. руб, то это будет иметь преюдициальное значение (правильно сказал?) для последующих судов.
Т.е. если снова суд по З\У - то одназначно цену установять в 1200 тыс.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

да, мы просили оценить и здание, и участок.
Но спора о цене участка не было, а ходатайство заявили с целью проверить - не завышена ли цена участка тоже. То, что судья ходатайство удовлетворила, хотя спора по цене участка и не было - другой вопрос, ну тут мы согласны - что ответчик нам не будет возмещать расходы на экспертизу по оценке стоимости участка :)

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Как я понял из вашего поста СПОРА по З\У не было. Но также нет согласия (оформленного в надлежащем виде) муниципалитета на цену меньше 1200 тыс.
Т.е. муниципалитет в любой момент может передумать и сказать вот экспертиза - давайте 1200 тыс.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

как нет согласия? нам направили проект договора купли-продажи, в котором указали цену участка, мы направили протокол разногласий - что с площадью участка не согласны, а с оценкой - и не спорили... т.е. принципиально вопрос о цене участка не стоял - только исходя из площади, которую мы считали сильно увеличенной, но потом - от этого довода отказались...
и вообще мы истцы, мы просим, а суд может удовлетворить или отказать, но вот чтобы написать другую цену (не ту, которую мы просим и не ту, которую нам предложили) - как вот это, возможно ли? Ответчик сейчас, на данной стадии, чего может предлагать - он все уже предложил, и сейчас дело уже на судебной стадии, а не урегулирование договорных разногласий, как он сейчас "передумает"?

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

За пределы исковых требований судья выйти не может. Но зато вы можете ожидать в дальнейшем, как сказал МС, новое предложение муниципалитета о приобретении участка по цене 1 200 000.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

сделайте отдельную оценку только по зданию. да, расходы.. но не 800 тыс лишних за участок.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

так у нас уже сейчас идет судебное разбирательство о понуждении муниципалитета заключить с нами договор, на наших условиях, в договоре (приложденном к иску) - все прописано, в том числе и цена участка. Если суд вынесет решение о понцждении заключения договора на наших условиях (в т.ч. где прописана цена здания 200 тыцс и участка 400 тыс) - то КАК потом муниципалитет сможет внести какое-то новое предложение? Решение-то суда надо выполнять? а если сейчас, до решения суда чего-то предложат - так у нас уже идет судебное разбирательство, в котором мы просим и указываем условия договора... они ж не могут встречный иск подать о понуждении нас заключить с ними договор на их условиях...
или могут? :)

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Валерия - да там уже сделана оценка... я не знаю, откуда эксперты взяли цены, но в отчете они применили только сравнительный метод (относительно участка), при этом брали цену участков в городах намного крупнее, чем наш поселок - с ценой естественно больше, чем стоит земля у нас...

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Могут подать и встречный. Или могут потом подать отдельный с требованием о внесении в заключенный договор изменений в части цены участка.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

делайте независимую здания и оспаривайте цену участка по судебной

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

А откуда муниципалитет взял свою ранее предложенную цену? Надо уточнять по кодексу, по какой цене муниципалитет вправе продавать земельные участки. Это для определения возможных перспектив решения суда по цене земельного участка. Но начинать надо, мне кажется, с удобного Вам варианта. В крайнем случае, сориентируетесь и измените требования в процессе.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

а как встречный к нам? ведь по преддоговорному спору с иском о понуждении заключить договор можно обратиться к тому, для кого заключение такого договора обязательно в силу закона. Вот мы подали такой иск, ибо они обязаны нам продать здание в силу закона. А они как будут требовать от нас, чего? чтобы мы договор заключили? так мы и так просим суд понудить их заключить договор.

А потом вносить изменение в договор в части цены - а не будет это неисполнением решения суда?

пожалуйста, поспорьте со мной - я хочу все-все варианты просчитать :)
ИП-то у меня согласен оплатить ту сумму, которую эксперты насчитали (она все равно не больше того, на что мы изначально были согласны, в общей-то сложности - но в два раза меньше предложенной ответчиком) - но почему не поспорить, если есать шанс :)

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Подумав скажу следующее. Наверное вы правы.
Исходя из ст. 445 ГК (а вы я думаю попадаете под эту статью) вы можете согласиться с проектом договора направленного вам муниципалами в части цены З\У и не согласиться с ценой на ОН.
В таком случае, по буквальному толкованию ст. 445 ГК, цена на З\У считается согласованной и зафиксированной, и вы передаете на суд только разногласия в части цены на ОН.
НО, на мой взгляд ваше ходатайство о проверке цены З\У может быть расценено как отказ от своего акцепта по цене З\У по договору.
Хотя может я и ошибаюсь.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

serebr - они провели оценку рыночной стоимости, мы провели свою оценку, есть два заключения по цене. А суд назначил судебную экспертизу - т.е. третье заключение есть.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

а что им мешает в процессе судебного разбирательства письменно предложить вам участок за 1200 тыс. и в случае вашего отказа требовать путем предъявления встреного иска заключение договора именно на условиях 1200? Может быть я ошибаюсь, но вот такая мысль пришла навскидку ) Опять, же повторю. Этот иск может быть удовлятворен без затрагивания вопроса по новой цене участка, но потом они могут подать самостоятельный иск (после вашего отказа изменит стоимость участка) с требованием о внесении изменений в договор.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

в нашем протоколе разногласий на договор - который мы им направили - спора о цене участка нет, ни словечка :)
это в иске мы уже указали на несогласие с площадью участка -,как следствие этого - с ценой (а не пеотому что мы тупо по цене не соглашались). А потом, в суде же, по площади участка - от доводов иска отказались (во-первых, в разногласиях ничегто нет, во-вторых, процедура межевания участка - отдельная, и оспаривать ее результаты надо в ином порядке).

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Большой плюс к Юстасу.
Муниципалам надо только обосновать увеличение ццены З\У в период согласования договра о выкупе.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

iustus - вот я этого боюсь, что предложат в процессе этого спора.
Просто пытаюсь понять - а есть ли для этого основания?
когда имеется проект договора, к нему протокол разногласий (т.е. в той части, в которой мы не спорили - условия считаются согласованными).
мы будем настаивать на том, что приняли условия муниципалитеота по цене...
чем они могут обосновать увеличение цены участка?
судебная экспертиза проведена по нашему ходатайству, они - возражали, свою оценку они провели и на ней настаивали... на основании чего они щас цену могут увеличить? (вне рамок нынешнего процесса - чтоб потом иск предъявить)?

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

MS - мысли одинаковые нащщет необходимости обоснования увеличения цены :)

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

Татьяна, посмотрите, что я нашла по Вашей теме:

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. При этом определяющим критерием применения данных цен при выкупе указанных земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
Как это сообразуется с рыночными оценками?

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

спасибо, но у нас не тот случай :)

... п. 1 ст. 28 Федерального закона от 27.02.2003 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий (строений, сооружений) осуществляется одновременно с земельным участком, занимаемым таким имуществом, по рыночной цене, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

они на основании вот этого вот - оценили рыночную стоимость участка.
хотя мы прав ана выкуп участка не имеем, имеет преимущественнье право на привтаизацию здания.

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

sorry, не внимательно прочитала первое письмо

Re: опять выкуп имущества малым бизнесом

значит:
муниципалитет может в ходе процесса предложить новую цену за участок - но для этого обязан доказать, что цена участка не была согласована (что маловероятно), и что имелись основания для увеличения цены участка внерамок данного процесса (ибо использовать результаты судебной экспертизы можно в рамках данного процесса - в котором она назначалась).
Правильно?
или они еще че-нить могут придумать?