Re: земля в собственность под недостроем
Вопрос: Предприятие "А" заключило с предприятием "В" договор купли-продажи недвижимого имущества, в состав которого вошло и несколько объектов незавершенного строительства. Первоначально все эти объекты находились в государственной собственности и перешли в собственность предприятия "В" (продавца) в порядке приватизации. Земельный участок, на котором были расположены эти объекты, был предоставлен органом местного самоуправления предприятию "В" на праве аренды. Новый собственник переоформил на себя право аренды и обратился в орган местного самоуправления с заявлением о продаже этого земельного участка по льготной цене на основании ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001. В ответ был получен отказ с такой мотивировкой, что земельные участки под объектами незавершенного строительства не могут быть проданы.
Можно ли выкупить в собственность по льготной цене земельный участок, на котором, помимо зданий, расположены и объекты незавершенного строительства (право собственности на них зарегистрировано)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Покупатель приватизированного объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект, и не может выкупить его по льготной цене. Указанный земельный участок может быть приватизирован им на общих основаниях.
Обоснование вывода:
Прежде отметим, что выкуп земельных участков, в том числе и тех, на которых расположены объекты недвижимого имущества, является одним из видов приватизации - возмездного отчуждения федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 217 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ)).
Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Содержание исключительного права определяется также нормами п.п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым порядок определения выкупной цены земельного участка устанавливается публичным образованием, в собственности которого находится указанный участок, и не может превышать кадастровой стоимости земельного участка.
Следует учитывать, что из ст. 130 ГК РФ следует, что "здания", "сооружения" и "объекты незавершенного строительства" - это различные виды недвижимых вещей. В отличие от зданий и сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Поэтому по общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ неприменим к земельным участкам под объектами незавершенного строительства, которые в этом пункте не упомянуты (смотрите, например постановления ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6253/2009, ФАС Поволжского округа от 20.07.2009 N А57-22618/2008).
Вместе с тем, как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, согласно которому собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Как видим, данная норма говорит об объектах недвижимости, не выделяя их отдельных видов - зданий или сооружений. Соответственно, она относится и к объектам незавершенного строительства.
Однако сложившаяся судебная практика толкует п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ в контексте других норм этой статьи, в первую очередь - пункта 1, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому под указанным п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости понимается лицо, ставшее таковым в результате приватизации соответствующих объектов недвижимости. Соответственно, если объект незавершенного строительства был приватизирован без земельного участка до вступления в законную силу законодательных требований об их одновременной приватизации, то собственник объекта недвижимости не лишен возможности обратиться с заявлением о выкупе земельного участка (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 N Ф04-6109/11).
Из такого толкования указанной нормы следует, что лицо, приобретшее по договору купли-продажи право собственности на объект незавершенного строительства, у лица, которое его приватизировало, не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект. Именно такой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11. Отметим, что ранее суды иногда приходили к выводу, что покупатель приватизированного объекта незавершенного строительства имеет такое право (смотрите постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.10.2011 N Ф03-4831/11), однако теперь такие постановления могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, на что указано в вышеприведенном постановлении Президиума ВАС РФ.
Что касается п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), то согласно указанию самого этого пункта в соответствии с ним до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности перечисленным в нем лицам. При этом в отношении всех этих лиц указывается, что они должны являться собственниками зданий, строений, сооружений. Как видим, в данном случае закон также устанавливает особые условия в зависимости от вида недвижимого имущества, не включая в вышеприведенный перечень объекты незавершенного строительства. Безусловно, обращает на себя внимание, что эта норма применяется в случае, когда здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, что фактически дополняет п. 1 ст. 36 ЗК РФ (смотрите п. 9 постановления Президиума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Это дает возможность ее применения к выкупу земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, в исключительных случаях, когда возможность такого выкупа предусмотрена законом, как часть особого порядка приватизации, установленного п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Однако, как было сказано выше, это порядок не применяется при выкупе земельных участков лицами, приобретшими расположенные на них объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи.
Тем не менее само по себе право на приватизацию земельных участков установлено Законом N 178-ФЗ для собственников всех объектов недвижимости, и оно не зависит от наличия или отсутствия специальных норм для каждого случая в Земельном кодексе РФ. Иными словами, собственники объектов незавершенного строительства имеют право приватизировать, то есть приобрести у государства или муниципального образования в собственность по договору купли-продажи, земельные участки, на которых располагаются такие объекты, хотя и не обладают по общему правилу исключительным правом на приватизацию. Однако в данном случае не будет применяться порядок приватизации, установленный для реализации исключительного права, в частности определение цены выкупа - существенного условия договора купли-продажи недвижимости, определяющего, будет ли такой договор заключен (п. 1 ст. 555 ГК РФ), для владельцев объектов незавершенного строительства будет являться предметом переговоров с соответствующим публичным образованием. Косвенно данный вывод подтверждает письмо Минэкономразвития РФ от 02.06.2008 N Д08-1593.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мазухина Анна
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий
14 августа 2012 г.
" Не стоит тратить время на то, чтоб разбираться: любишь ты человека или нет. Поступай так, как если б ты был уверен, что ты его любишь" (с)
