27 февраля 2020 09:54
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Купля-продажа квартиры
Всем привет! Возникла следующая ситуация, и как понимаю, очень распространенная.
Есть два человека, один продает квартиру, другой покупает, грядет заключение договора купли-продажи. Продавец, с целью снижения налоговой нагрузки (квартира в собственности небольшой срок) хочет в договоре указать сумму меньше реальной. Платить налог все равно придется, но в меньшей сумме. Покупателю этот вариант не совсем нравится, но может пойти навстречу продавцу. Ему предложили на разницу между суммой по договору и реальной суммой написать расписку, о том, что он платит продавцу за улучшение жилищных условий (на мой взгляд, хрень голубая). Мои мысли - неотделимые улучшения, которые произведены после заключения договора купли продажи, но тоже не лучший вариант, поскольку сразу возникает вопрос, что за неотделимые улучшения были произведены фактически в день покупки, которые не повлияли на цену договора? Простая расписка в передаче денег? Какие основания? И вряд ли она будет иметь значение при возможных спорах по объекту недвижимости.
Кто сталкивался с более-менее нормальными вариантами?
#1
27 февраля 2020 10:17
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Ему предложили на разницу между суммой по договору и реальной суммой написать расписку, о том, что он платит продавцу за улучшение жилищных условий
Какой смысл от этого продавцу, если с этой суммы должен быть уплачен НДФЛ? Это ведь доход.
Сообщение от
Vit.Vas
Простая расписка в передаче денег?
То же доход, то же НДФЛ.
Сообщение от
Vit.Vas
Какие основания?
Просто договор дарения денег.
А покупателя устраивает этот вариант? В плане вычета например?
#2
27 февраля 2020 10:23
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
хочет в договоре указать сумму меньше реальной.
Если сумма в договоре будет меньше кадастровой, то это не поможет снизить налоговую нагрузку. Налогооблагаемая база будет равна кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7. (ст. 214.10. НК РФ).
Сообщение от
Vit.Vas
(на мой взгляд, хрень голубая)
Полнейшая ерунда.
Сообщение от
Vit.Vas
Мои мысли - неотделимые улучшения, которые произведены после заключения договора купли продажи, но тоже не лучший вариант, поскольку сразу возникает вопрос, что за неотделимые улучшения были произведены фактически в день покупки, которые не повлияли на цену договора?
Вот-вот. Это тоже лажа.
Сообщение от
Vit.Vas
Простая расписка в передаче денег?
Можно, но к этой сделке это не будет иметь отношение. Займ - отдельная история.
Пишите в договоре реальную сумму, а то больше проблем огребете.
#3
27 февраля 2020 11:09
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
Какой смысл от этого продавцу, если с этой суммы должен быть уплачен НДФЛ? Это ведь доход.
Сообщение от
DKart
То же доход, то же НДФЛ.
Как предполагаю, расписка "светится" нигде не будет.
Сообщение от
DKart
Просто договор дарения денег.
С какой радости покупателю что-то дарить продавцу?
Сообщение от
Lawyer54
Пишите в договоре реальную сумму, а то больше проблем огребете.
Продавец очень просит. Короче, приемлемых вариантов нет?
#4
27 февраля 2020 11:27
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
А покупателя устраивает этот вариант? В плане вычета например?
Нет, не устраивает.
#5
27 февраля 2020 11:35
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Как предполагаю, расписка "светится" нигде не будет.
Тогда какой в ней смысл?
Сообщение от
Vit.Vas
С какой радости покупателю что-то дарить продавцу?
А этой распиской он что делает? По сути дарит деньги. Потому что вариант с неотделимыми улучшениями, как вы сами понимаете, ерунда какая-то. То есть продает квартиру и отдельно ее улучшения? Хм...
Все рискуют с "фантазийным" текстом расписки, ИМХО. Заем - не подходит точно, его возвращать нужно или дальше заморачиваться с новацией.

Если у вас договор не нотариальный, оформите допсоглашение, где поставьте реальную цену, а на регистрацию допку не сдавайте. И будет вам на руках у покупателя гарантия и уверенность, за что деньги отдал, а продавец будет "светить" только сам договор без допки.
#6
27 февраля 2020 11:49
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
где поставьте реальную цену, а на регистрацию допку не сдавайте.
Так-так. Щаз работу работаю, потом инфу переварю, продолжим, хорошо?
#7
27 февраля 2020 14:20
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
Если у вас договор не нотариальный,
Простая письменная форма.
Сообщение от
DKart
а на регистрацию допку не сдавайте.
Т.е. покупатель оставляет у себя допник, тащит на регистрацию основной договор. Хорошо. Сам договор государственной регистрации не подлежит, только переход права собственности по нему. И не должно быть проблем с этим допником в случае возможных споров?




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2020-02-27 14:22 пользователем Vit.Vas.
#8
27 февраля 2020 14:24
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
И не должно быть проблем с этим допником в случае возможных споров?
В случае спора, покупатель будет первым размахивать над головой этим допником, а то и в ИФНС отнесет.
#9
27 февраля 2020 14:27
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
И не должно быть проблем с этим допником в случае возможных споров?
На договоре ставится отметка Росреестра. А допник вроде сдавать не нужно, но это лучше у Мавра уточнить.
Так что вроде бы все гладко. И даже вычет покупатель может с учетом допника получить, ИМХО.
#10
27 февраля 2020 14:28
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
в случае возможных споров?
И кстати каких?
#11
27 февраля 2020 14:33
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
но это лучше у Мавра уточнить.
Он суда не заглядывает, только надеюсь на это.
Сообщение от
DKart
И даже вычет покупатель может с учетом допника получить, ИМХО.
С вычетом проще, сумма превышает 2 млн. руб. Вычет только при сделке 2 млн.
Сообщение от
DKart
И кстати каких?
Да мало ли. Двустороннюю реституцию не отменяли вроде.
#12
27 февраля 2020 14:35
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Кстати, налоговая как сумму сделки узнает? Росреестр не сообщает же сумму сделки, только о переходе права собственности на основании ст. 85 НК РФ кажется (по памяти).
#13
27 февраля 2020 14:35
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Двустороннюю реституцию не отменяли вроде.
Ну реальные деньги совпадут с допкой, так что вроде должно быть минимум рисков.
#14
27 февраля 2020 14:36
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
И кстати каких?
Сообщение от
Vit.Vas
Да мало ли. Двустороннюю реституцию не отменяли вроде.
Вот именно.
#15
27 февраля 2020 14:50
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
Вот именно.
И, в случае её применения, продавец будет обязан возвратить сумму указанную в допнике?
Вопрос остался открытым, как узнает налоговая о сумме сделки?
#16
27 февраля 2020 14:58
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
И, в случае её применения, продавец будет обязан возвратить сумму указанную в допнике?
Полную сумму по сделке, в т.ч. и по допнику. Доп. соглашение это неотъемлемая часть договора, а не отдельное соглашение.
Сообщение от
Vit.Vas
Вопрос остался открытым, как узнает налоговая о сумме сделки?
Вот тут затрудняюсь ответить. При нотариальной форме, сам нотариус сообщает сумму сделки в ИФНС.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2020-02-27 14:59 пользователем Lawyer54.
#17
27 февраля 2020 15:00
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
Доп. соглашение это неотъемлемая часть договора, а не отдельное соглашение.
Оно-то отдельное, но меняющее условия основного договора.
#18
27 февраля 2020 15:06
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Оно-то отдельное, но меняющее условия основного договора.
И что в этом удивительного? На то он и допник, чтобы что-то поменять/дополнить в основном договоре. Не расторгать же договор и заключать с новыми условиями.
#19
27 февраля 2020 15:10
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
И что в этом удивительного
Абсолютно ничего.
Сообщение от
Lawyer54
На то он и допник, чтобы что-то поменять/дополнить в основном договоре. Не расторгать же договор и заключать с новыми условиями.
Полностью согласен.
#20
27 февраля 2020 15:13
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 669
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
как узнает налоговая о сумме сделки?
Продавец обязан будет задекларировать доход от продажи. ИФНС сверит с данными из декларации с данными договора из Росреестра.
Или вы что-то другое имели ввиду?
#21
27 февраля 2020 15:23
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Коллеги, а чего мы так привязались к сумме в договоре и пытаемся ее занизить? Если цена договора будет ниже кадастровой стоимости недвижимости, то сумма в договоре для налоговиков не имеет значения.
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Как правило, кадастровая стоимость выше рыночной цены, если только ее не уменьшили заранее в судебном порядке.
Поправьте, если я не прав.
#22
27 февраля 2020 15:24
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
DKart
Продавец обязан будет задекларировать доход от продажи. ИФНС сверит с данными из декларации с данными договора из Росреестра.
Ну вот, у меня просветление и наступило!
Сообщение от
DKart
Или вы что-то другое имели ввиду?
Только это. Получается, налоговая запросит сумму договора в Росреестре, потому что сам Росреестр вроде не сообщает.
#23
27 февраля 2020 15:26
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость
Какая это статья и пункт НК РФ?
Нашел, ст. 214.10.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2020-02-27 15:29 пользователем Vit.Vas.
#24
27 февраля 2020 15:27
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
Как правило, кадастровая стоимость выше рыночной цены
Понятия не имею, какая кадастровая стоимость у той квартиры.
#25
27 февраля 2020 15:28
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Какая это статья и пункт НК РФ?
п. 2 ст. 214.10. НК РФ
И перечитайте третий пост темы.
#26
27 февраля 2020 15:29
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Vit.Vas
Понятия не имею, какая кадастровая стоимость у той квартиры.
Так с этого и надо было начинать:-D Запросите справку о кадастровой стоимости в Росреестре или МФЦ.
#27
27 февраля 2020 15:35
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Сообщение от
Lawyer54
Если сумма в договоре будет меньше кадастровой, то это не поможет снизить налоговую нагрузку. Налогооблагаемая база будет равна кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7. (ст. 214.10. НК РФ).
Что-то пропустил мимо ушей (глаз).
#28
27 февраля 2020 15:37
Vit.Vas

IP/Host: 176.213.140.---
Дата регистрации: 22.01.2018
Сообщений: 826
Re: Купля-продажа квартиры
Lawyer54, DKart, спасибо, давно от налогов отошел, как студенту вновь осваивать приходится.
#29
27 февраля 2020 15:54
Lawyer54

IP/Host: 109.174.0.---
Дата регистрации: 22.10.2019
Сообщений: 342
Re: Купля-продажа квартиры
Vit.Vas, да не за что, на то мы тут и присутствуем, чтобы помогать друг другу:)
Подведу небольшой итог:
1. Нужно узнать кадастровую стоимость объекта.
2. Рассчитать налог: кадастровая стоимость умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент) минус налоговый вычет максимум в миллион рублей (если не использовался в налоговом периоде) и умножить на 0,13 (13% НДФЛ). Может быть итоговая сумма налога устроит продавца.
Удачи!:)




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2020-02-27 15:56 пользователем Lawyer54.
#30
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме.

Кликните для того, чтобы войти

Наверх