Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Здравствуйте.
Ситуация следующая. Имеется квартира, в долевой собственности у 2 физлиц более 10 лет. Один из собственников умер, но перед смертью завещал свою долю взрослой дочери. Дочь в данный момент вступает в наследство, квартира по договоренности собственников будет продана.
Кадастровая стоимость квартиры - 2 млн. 700 тыс. руб. Наиболее вероятная сумма продажи - около 900-1000 тыс. руб.

Правильно ли я понимаю, что вычет в 1 млн. руб. при продаже применяется в разрезе каждого собственника (2 собственника - соответственно, каждый имеет право на получение вычета по 1 млн. руб.), а не в разрезе объекта собственности (1 млн. руб. вычета делится на двоих, каждому по 500 тыс. руб.)??

Иными словами, налог 13% на новую собственницу (в собственности менее 3 лет) не возникнет в виду следующего расчёта:
0.7 х кадастровая стоимость (2,700 тыс.) = 1 890 тыс. руб. > 900 тыс. руб. (цена договора продажи)
1/2 доли в квартире = 1 890 тыс. руб. / 2 = 945 тыс. руб.
Положенный по закону вычет 1 млн. руб. > 945 тыс. руб => налог 13% не платится с разницы между 1 млн. руб. И 945 тыс. руб.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Правильно понимаете.
Только есть в НК весьма тонкий момент и об него все спотыкаются.

Если в договоре будит будит написано квартира стоит 2700 то налоговая будит считать налог от этой суммы (и хоть у вас 100 собственников по одной доли на каждого- налог будит считаться с суммы договора).
По этому ВАЖНО в договоре прописать сто Собственник А за свои 50 долей получает столько-то а Собственник В получает столько-то.
В идеале сделать на отдельные договора на доли каждого собственника.

И второй нюанс если в договоре написано что квартира продается за 2700 а по кадастровой стоимости она допустим 2723, то налог придется платить из расчета стоимости квартиры 2723

ваши расчеты мне не понятны
что значит кадастровая стоимость кв. 2700 а продажа кв. за 900. кадастр так сильно не может ошибаться

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Спасибо за мнение. Я правильно понимаю, что один из собственников квартиры не будет платить налог 13% просто потому что является собственником более 10 лет (т.е. больше 3 лет) с момента приватизации квартиры. А вот новая собственница, которая будет вступать в права наследства, рискует попасть на налог 13%, но не попадёт под него, потому что может полностью забрать на себя вычет 1 млн. руб., который другому собственнику просто не ненужен?

Сообщение от
Бух2.
Правильно понимаете.
Только есть в НК весьма тонкий момент и об него все спотыкаются.

Если в договоре будит будит написано квартира стоит 2700 то налоговая будит считать налог от этой суммы (и хоть у вас 100 собственников по одной доли на каждого- налог будит считаться с суммы договора).
По этому ВАЖНО в договоре прописать сто Собственник А за свои 50 долей получает столько-то а Собственник В получает столько-то.
В идеале сделать на отдельные договора на доли каждого собственника.

И второй нюанс если в договоре написано что квартира продается за 2700 а по кадастровой стоимости она допустим 2723, то налог придется платить из расчета стоимости квартиры 2723

ваши расчеты мне не понятны
что значит кадастровая стоимость кв. 2700 а продажа кв. за 900. кадастр так сильно не может ошибаться

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

На форуме Клерк в разделе Бухучёт и налоги меня смутили ответом, что дескать вторая собственница-наследница должна будет заплатить налог 13% с разницы в 445 тыс (= 945 тыс. - 500 тыс.), потому что дескать вычет 1 млн. руб. будет делиться на 2 собственников поровну (по 500 тыс. руб.). И это даже притом что одному из собственников, владеющему своей долей более 10 лет, этот вычет вовсе ненужен.

А вот на сайте самой ФНС нашлось любопытное разъяснение, в котором подтвердили вашу мысль о том, что если делать 2 отдельных договора купли-продажи, то вычет будет по 1 млн. руб. для каждого собственника:
https://www.nalog.ru/rn13/news/tax_doc_news/4246187/

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
На форуме Клерк в разделе Бухучёт и налоги меня смутили ответом, что дескать вторая собственница-наследница должна будет заплатить налог 13% с разницы в 445 тыс (= 945 тыс. - 500 тыс.), потому что дескать вычет 1 млн. руб. будет делиться на 2 собственников поровну (по 500 тыс. руб.). И это даже притом что одному из собственников, владеющему своей долей более 10 лет, этот вычет вовсе ненужен.

А вот на сайте самой ФНС нашлось любопытное разъяснение, в котором подтвердили вашу мысль о том, что если делать 2 отдельных договора купли-продажи, то вычет будет по 1 млн. руб. для каждого собственника:
https://www.nalog.ru/rn13/news/tax_doc_news/4246187/

И первые и вторые правы.
Я же говорю тут все зависит как в договоре напишешь. в идеале если у каждого собственника будит отдельный договор на куплю продажу его долей. Но это не всегда возможно, например если покупать будут по ипотеке, банк будит требовать один договор. тогда необходимо прописать сто Собственник 1 а за 50 долей получает 1 миллион (это к примеру)
Собственник 2 за 50 долей получает 1 миллион
Такой вариант тоже подойдет и тогда сумма дохода на каждого собственника будит считаться 1 миллион, а стоит этого не указать то налоговая будит считать от суммы договора, а делить и высчитывать сколько получил каждый они не будут.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Имеет смысл составить для налоговой соглашение между собственниками А и Б о том, что собственник А не возражает если полагающийся по закону вычет 1 млн. руб. будет полностью использован собственником Б, потому что у собственника А налог не возникает просто за давностью владения долей в квартире (более 3 лет) - это для случая продажи квартиры по одному договору?

Сообщение от
Бух2.
И первые и вторые правы.
Я же говорю тут все зависит как в договоре напишешь. в идеале если у каждого собственника будит отдельный договор на куплю продажу его долей. Но это не всегда возможно, например если покупать будут по ипотеке, банк будит требовать один договор. тогда необходимо прописать сто Собственник 1 а за 50 долей получает 1 миллион (это к примеру)
Собственник 2 за 50 долей получает 1 миллион
Такой вариант тоже подойдет и тогда сумма дохода на каждого собственника будит считаться 1 миллион, а стоит этого не указать то налоговая будит считать от суммы договора, а делить и высчитывать сколько получил каждый они не будут.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
Имеет смысл составить для налоговой соглашение между собственниками А и Б о том, что собственник А не возражает если полагающийся по закону вычет 1 млн. руб. будет полностью использован собственником Б, потому что у собственника А налог не возникает просто за давностью владения долей в квартире (более 3 лет) - это для случая продажи квартиры по одному договору?

Не имеет смысла. В законе это право на вычет закреплено за каждым гражданином, но его невозможно передать кому либо ни по договору, ни по соглашению, ни по наследству, ни как было то еще.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Если воспользуетесь одной из двух моих рекомендаций что были выше, то Собственник получивший долю в наследство и желающий ее сразу продать сможет воспользоваться всей суммой вычета т.е. 1 мил. и под налогооблажение попадет только та сумма дохода которую она получит.
т.е. Например квартира продается 2700=кадастровая стоимость 2700
Но в договоре идет продажа доли и прописано что собственник 1 за свои 50 долей получает 1350
тогда при оформлении декларации
1350-1000=350 - эта сумма будит облагаться налогом
350*13%=45.5 - эта сумма налога подлежащая уплате в бюджет.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

я понятно объясняю?

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Бух2.
я понятно объясняю?

Да, понятно. Спасибо большое. Вы первая кто сказали про то что стоит сделать 2 договора. А сегодня я зашёл проконсультироваться в налоговую и там подтвердили про 2 договора, чтобы ни у одного из собственников не возник налог. Соглашение между собственниками о том, кто возьмёт на себя полностью вычет в 1 млн., им в ФНС, сказали, не подойдёт.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
А сегодня я зашёл проконсультироваться в налоговую и там подтвердили

какая хорошая налоговая, обычно они посылают... НК почитать

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
стоит сделать 2 договора

но второй вариант где прописывается четко сумма которую собственник получает - тоже работает как и отдельный договор.

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Бух2.
какая хорошая налоговая, обычно они посылают... НК почитать

Ну да, скорей всего, просто у нас в Московской области они немного повежливей (даже когда посылают)

Не знаю как приплюсовать к Вашему рейтингу за действительно полезный совет, на этом форуме, по-моему, рейтинговая система даже не предусмотрена, хотя форум вообщем-то для экспертных консультаций..

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
Не знаю как приплюсовать к Вашему рейтингу за действительно полезный совет, на этом форуме, по-моему, рейтинговая система даже не предусмотрена, хотя форум вообщем-то для экспертных консультаций..

Спасибо за комплимент, приятно
Здесь нет такой системы :) с оценками
здесь все по дружески

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Я ещё, если позволите, наберусь наглости и в этой же теме, пока хороший специалист не исчезла, поинтересуюсь про расходы при продаже, которые регулируются государством:
1) НДФЛ 13%, если продавать неправильно одним договором
2) 0.3% от кадастровой стоимости госпошлины нотариусу при вступлении в наследство согласно ст. 333.24 НК РФ
3) гос. пошлина нотариусу 1,5% от суммы договора (но не менее 10 ММОТ) - это только при регистрации договора продажи у нотариуса.

Будут ли какие-то ещё???

Повторюсь, расходы на оформление доверенностей через нотариуса, либо риэлтора и тд я не считаю, потому что это всё личные расходы. Интересуют только расходы, регулируемые государством. Будут ли какие-то ещё???

Сообщение от
Бух2.
Спасибо за комплимент, приятно
Здесь нет такой системы :) с оценками
здесь все по дружески

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Кстати, при двух договорах ведь затраты на нотариуса ещё будут, верно? А если одним договором, то МФЦ и никакого нотар. заверения ненадо

Re: Налог 13% при продаже квартиры ФЛ

Сообщение от
Novosedov
Я ещё, если позволите, наберусь наглости и в этой же теме.... поинтересуюсь про расходы при продаже, которые регулируются государством:
1) НДФЛ 13%, если продавать неправильно одним договором

13% процентов будут в любом случае(если владели менее положенного срока), ну а размер налога зависит от правильности оформления договора и как следствие от какой суммы его будут считать.

Насчет других расходов точно не скажу, т.к. не совсем мой профиль, это вам к риэлтору