Подскажите, как лучше передать долю в квартире родственнику?

Добрый день! Отец хочет передать свою долю в квартире двум холостым совершеннолетним детям. Квартира в собственности давно. Есть еще доля, которая принадлежит бывшей жене, но она не против. Продавать квартиру после перехода собственности дети не планируют.

Можно сделать передачу дарением, но это повлечет лишние расходы на нотариуса. Поэтому подскажите, можно просто оформить все обычным договором купли-продажи по какой-то условной заниженной цене (чтобы не собирать и носить в банк большие суммы)? Если да, на сколько можно занизить цену? И нотариус ведь при этом не понадобится?

Прошу прощения, за такой простой вопрос. Спасибо за ответы!

Re: Подскажите, как лучше передать долю в квартире родственнику?

Сделка купли-продажи доли тоже нотариальная

Re: Подскажите, как лучше передать долю в квартире родственнику?

Добрый день. Согласно ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если ваш отец владеет именно долей (например, 1/2), а бывшая жена другой долей, то любая сделка с этой долей (продажа или дарение) должна проходить через нотариуса. Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно продают свои доли по одной сделке. Но в вашем случае бывшая жена свою долю не передает, значит, «одиночная» передача доли отца — это 100% нотариальная сделка.
Поскольку нотариуса не избежать, сравним допустимые варианты:
Дарение (рекомендуемый вариант):
Налоги: между близкими родственниками (отец и дети) дарение не облагается НДФЛ (ст. 217 НК РФ).
Нотариальный тариф: поскольку сделка обязательна по закону, тариф составит 0,5% от стоимости доли (кадастровой), но не более 20 000 руб. плюс услуги технического характера.
Не нужно подтверждать передачу денег.
Купля-продажа:
Можно указать любую цену, но если она будет ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая может заинтересоваться сделкой. Однако, так как отец владеет долей «давно» (более 3–5 лет), налога с продажи у него не будет при любой цене.
Купля-продажа между отцом и детьми лишает детей права на имущественный вычет в будущем (сделка между взаимозависимыми лицами). Также это выглядит как притворная сделка (прикрывающая дарение), что теоретически можно оспорить.
Нужно официально уведомлять бывшую жену о продаже (ст. 250 ГК РФ) и ждать месяц, либо брать у нее нотариальный отказ от покупки. При дарении её согласие или отказ не требуются.
Минимизация расходов:
Так как нотариус обязателен, сэкономить можно только на следующем:
1. Дарение — лучший путь. Вы сэкономите на госпошлине за отказы от преимущественного права покупки и избежите лишней бумажной волокиты с «условными деньгами».
2. Техническая работа: Вы можете сами подготовить проект договора дарения, чтобы нотариус взял меньше денег за «услуги правового и технического характера».
3. Нотариус будет считать пошлину от кадастровой стоимости доли. Проверьте её на сайте Росреестра — если она завышена, пошлина будет выше.
В итоге без участия нотариуса обойтись не получится, так как продается/дарится доля, а не вся квартира целиком. Самый простой, быстрый и законный способ — договор дарения, так как он не требует уведомления второго собственника (бывшей жены) и освобожден от налогов для детей.