вопросы по договору купли-продажи квартиры

Предварительный договор включал пункты:

1.1. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи (Основной договор) в отношении жилого объекта недвижимости (Квартира), на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
2.2. В счёт причитающихся платежей по Основному договору «Покупатель» выплачивает «Продавцу» задаток в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего Договора. По соглашению сторон настоящего Договора, указанная денежная сумма является задатком. Факт передачи задатка удостоверяется подписанным соглашением о передаче задатка. Задаток включен в стоимость Квартиры, определенной настоящим Договором.
2.3. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся «Покупателем» «Продавцу» в порядке и сроки, указанные ниже, а именно:
- сумма в размере 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей оплачивается за счёт собственных денежных средств «Покупателя» через услугу Банка «Безопасная сделка» после подтверждения регистрации права.
…
3.1. «Продавец» обязуется подготовить в полном объеме комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности:
□ правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на Квартиру;
□ технический паспорт;
□ выписку из финансово-лицевого счета и домовой книги, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам и снятие с регистрационного учета всех прописанных лиц в Квартире;
□ квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по капитальному ремонту, электроэнергии, жилищно-коммунальные услуги, ТКО;
□ приборы учета: водосчетчики, электросчетчики, паспорта и акты поверки на них;
□ согласие супруга (ги) на продажу Квартиры, в случае если Квартира приобреталась в браке за счет средств обоих супругов;
□ банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
…
4.1. На день передачи Квартиры «Продавец» обязуется освободить Квартиру от личных вещей, мебели, бытового мусора. До момента передачи Квартиры «Покупателю» бремя содержания Квартиры лежит на «Продавце». «Продавец» обязуется передать ключи в течение 1 (одного) дня в день регистрации права собственности. Подтверждением передачи Квартиры от «Продавца» к «Покупателю» является подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры.
4.2. Квартира переходит в собственность «Покупателя» после государственной регистрации права собственности в Железногорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В договоре купли-продажи риелторское агенство навязывает пункты:


3. … Расчет за указанную квартиру производится следующим образом:
- 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей «Покупатель» передает «Продавцу» до подписания настоящего договора наличными деньгами, о чём свидетельствует расписка «Продавца»;
- оставшаяся часть денежных средств в размере 780 000 (семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, перечисляется «Продавцу» в счет оплаты стоимости Квартиры с использованием ООО «ЦНС» в течение от 1 (Одного) рабочего дня до 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на Квартиру, указанную в п. 1 Договора. По поручению «Покупателя» денежная сумма в размере 780 000 (семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек перечисляется «Продавцу» в счет оплаты стоимости Квартиры по следующим реквизитам: ….

Перечисление денежных средств в размере 780 000 (семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН: 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО «Сбербанк» в г. Москва, к/р: 30101810400000000225, БИК: 044525225. Бенефициаром в отношении указанной в настоящем пункте сумме денежных средств, размещенных на номинальном счете, является «Покупатель».
…
5. В соответствии со ст. 556 ГК РФ «Продавец» обязуется передать «Покупателю» указанную квартиру в известном «Покупателю» надлежащем качественном состоянии (как она есть), соответствующем санитарно-техническим нормам и правилам, пригодной для целей проживания. «Продавец» обязуется оплатить коммунальные услуги, капитальный ремонт, освободить квартиру от личных вещей и бытового мусора и передать «Покупателю» квартиру в течение одного дня после полных расчетов по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Бремя содержания имущества, а также риск его случайной гибели или порчи до момента передачи квартиры лежит на «Продавце».
…

11. На момент совершения сделки «Продавец» подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица. «Продавец» не объявил себя банкротом и не планирует делать этого в дальнейшем. В отношении Сторон Договора не возбуждена процедура несостоятельности (банкротства), а также не имеется признаков несостоятельности (банкротства) Сторон.
…
14. Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Вопросы:
Вопрос 1. Покупатель требует использование при расчетах услуги банка «Безопасная сделка».
Даже частично наличный расчет считает небезопасным. Как отказаться от подписания договора с пунктом 3. (боюсь подведут отказ под вынужденную сделку)

Вопрос 2. насколько законно требовать подписать пункт 5.: оплатить коммунальные услуги, капитальный ремонт, освободить квартиру от личных вещей и бытового мусора и передать «Покупателю» квартиру в течение одного дня после полных расчетов по акту приема-передачи,
т.е. как я понимаю мы должны подписать договор, расчитаться, а задолженности по квартплате у продавца останутся? (кстати, там большая задолженность, даже есть попытки взыскать долги судебными приставами!)

Вопрос 3. По пункту 11.
Является ли противоречащим утверждению продавца в п. 11 наличие сведений, которые покупатель получил на сайте https://uovgo.ru/ о наличии непогашенных задолженностях по 9 производствам!! сумма непогашенной задолженности 170 тыс.руб., включая непогашенные кредиты, квартплату и др. финансовым обязательствам.

Re: вопросы по договору купли-продажи квартиры

Сообщение от
turanova
Вопрос 1. Покупатель требует использование при расчетах услуги банка «Безопасная сделка».

Это право покупателя и оно обосновано поскольку Продавец не самый благонадежный раз коммунальные платежи не оплачивает.

Сообщение от
turanova
насколько законно требовать подписать пункт 5.: оплатить коммунальные услуги, капитальный ремонт, освободить квартиру от личных вещей и бытового мусора и передать «Покупателю» квартиру в течение одного дня после полных расчетов по акту приема-передачи,

Пишите, что оплата коммунальных платежей и капитального ремонта должны быть произведены продавцом, до окончательного расчета.

Сообщение от
turanova
Является ли противоречащим утверждению продавца в п. 11 наличие сведений, которые покупатель получил на сайте https://uovgo.ru/ о наличии непогашенных задолженностях по 9 производствам!! сумма непогашенной задолженности 170 тыс.руб., включая непогашенные кредиты, квартплату и др. финансовым обязательствам.

При наличии таких долгов у продавца, я бы вообще не рисковал у него квартиру приобретать поскольку наверняка на момент подачи документов на госрегистрацию приставы арест на квартиру наложат.

В договоре части задатка, я бы изменил что 30 т.р. это не задаток, а аванс, который подлежит возврату в случае не заключения основного договора. Но исходя их предоставленной Вами информации, я думаю и аванс с продавца не реально будет взыскать учитывая его долги.

Re: вопросы по договору купли-продажи квартиры

Сообщение от
Ant74
При наличии таких долгов у продавца, я бы вообще не рисковал у него квартиру приобретать поскольку наверняка на момент подачи документов на госрегистрацию приставы арест на квартиру наложат

Не надо мастерить шапочку из фольги. Долги продавца-это проблема продавца. даже если не оплатит, новый собственник просто разделит лицевые счета. Кроме капремонта, его надо платить. Наверняка и стоимость квартиры низкая по рынку из-за этого. В 2020 году я такую квартиру купила (с долгами , с обременением), ничего сложного тут нет.

Re: вопросы по договору купли-продажи квартиры

Сообщение от
Светлана-vrn
с обременением)

В чём состояло обременение?