3 ноября 2010 13:12
iness808

IP/Host: 109.237.1.---
У кого возникнет право собственности
Если заключен договор комиссии между ФЛ и ЮЛ, в рамках которого ЮЛ обязалось найти подрядчика, который построит для ФЛ определенный объкт недвижимости? Все услуги подрядчика ЮЛ оплачивает из комисионного вознаграждения, полученного от ФЛ.
#1
3 ноября 2010 13:16
Alex-Kor

IP/Host: 212.44.137.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 14,763
Re: У кого возникнет право собственности
Очередной студент?


Мы не рабы. Рабы немы.
#2
3 ноября 2010 13:33
Мазухина Анна

IP/Host: 62.181.51.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47,004
Re: У кого возникнет право собственности
п. 1 ст. 990 ГК РФ: По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

не знать ГК должно быть стыдно и студенту...
#3
3 ноября 2010 13:41
Inness808

IP/Host: 109.237.1.---
Re: У кого возникнет право собственности
Нет, я не студент, просто необходимо применить на практике законодательно закрепленную возможность, в частности изложенную в нижеуказанных судебных актах.

В ситуации, рассмотренной судьями ФАС МО в Постановлении от 15.02.2007 N КА-А41/199-07, принципал поручил исполнителю осуществлять действия, связанные со строительством торгового центра, в том числе:
- выбор проектной организации, проведение переговоров и подписание договора о разработке проектной документации;
- получение ордеров и иных разрешений на осуществление подготовительных и строительно-монтажных работ;
- заключение договоров строительного подряда;
- контроль надлежащего исполнения договоров строительного подряда, приемка работ у подрядной организации и т.п.
В другом случае (см. Постановление ФАС ДВО от 27.12.2005 N Ф03-А59/05-1/3814) заказчик-агент заказывал проектную документацию, производил необходимые согласования в уполномоченных органах, приобретал материалы и оборудование, заключал договоры строительного подряда, участвовал в государственной приемке законченного строительством объекта.

Не совсем понятно, если мы заключим с клиентом не договор агентирования, а договор комиссии (который близок по сути агентскому), то, возможно ли как то сделать так, что право собственности на построенный объект останется у нас. Ведь в нашей ситуации мы просто возьмем значительное комиссионное вознаграждение, а из него потом все оплатим. Нет ли здесь признаков ничтожной сделки?
#4
3 ноября 2010 13:58
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
это не коммисия, а агентирование. Собственником будет принципал


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#5
3 ноября 2010 14:02
Inness808

IP/Host: 109.237.1.---
Re: У кого возникнет право собственности
Активиус а есть ли какой то способ, чтобы собственником стал именно агент? Например, мы вибираем вид агентского договора, когда агент заключает сделки от своего имени но за счет принципала, т.е. по догоору становится обязанным именно агент. А услуги нанятого агентом подрядчика агент оплачивает из агентского вознаграждения, т.е. фактически из собственных средств.
#6
3 ноября 2010 14:19
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
не может быть собственником агент.... ибо все исполненное по договору он обязан передать принципалу


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#7
3 ноября 2010 14:26
Inness808

IP/Host: 109.237.1.---
Re: У кого возникнет право собственности
а по договору комиссии также все исполненное комиссионер обязан передать комитенту?
#8
3 ноября 2010 14:27
iustus

IP/Host: 87.117.135.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 21,405
Re: У кого возникнет право собственности
Мазухина Анна Пишет:
-------------------------------------------------------
> п. 1 ст. 990 ГК РФ: По сделке, совершенной
> комиссионером с третьим лицом, приобретает права и
> становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент
> и был назван в сделке или вступил с третьим лицом
> в непосредственные отношения по исполнению
> сделки.
>
> не знать ГК должно быть стыдно и студенту...


Вопрос к Анне. Так кто будет собственником имущества, приобретенного комиссионером за счет комитента? :)
#9
3 ноября 2010 14:30
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
Анонимный пользователь Пишет:
-------------------------------------------------------
> а по договору комиссии также все исполненное
> комиссионер обязан передать комитенту?


ессно


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#10
3 ноября 2010 14:38
Inness808

IP/Host: 109.237.1.---
Re: У кого возникнет право собственности
iustus Пишет:
-------------------------------------------------------
> Мазухина Анна Пишет:
> --------------------------------------------------
> -----
> > п. 1 ст. 990 ГК РФ: По сделке, совершенной
> > комиссионером с третьим лицом, приобретает права
> и
> > становится обязанным комиссионер, хотя бы
> комитент
> > и был назван в сделке или вступил с третьим
> лицом
> > в непосредственные отношения по исполнению
> > сделки.
> >
> > не знать ГК должно быть стыдно и студенту...
>
>
> Вопрос к Анне. Так кто будет собственником
> имущества, приобретенного комиссионером за счет
> комитента? :)


получается, комитент!?
#11
3 ноября 2010 14:44
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
Анонимный пользователь Пишет:
-------------------------------------------------------
> iustus Пишет:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Мазухина Анна Пишет:
> >
> --------------------------------------------------
>
> > -----
> > > п. 1 ст. 990 ГК РФ: По сделке, совершенной
> > > комиссионером с третьим лицом, приобретает
> права
> > и
> > > становится обязанным комиссионер, хотя бы
> > комитент
> > > и был назван в сделке или вступил с третьим
> > лицом
> > > в непосредственные отношения по исполнению
> > > сделки.
> > >
> > > не знать ГК должно быть стыдно и студенту...
> >
> >
> > Вопрос к Анне. Так кто будет собственником
> > имущества, приобретенного комиссионером за счет
> > комитента? :)
>
>
> получается, комитент!?

может быть выберете одну из трех подсказок: 1) Помощь зала 2) Звонок другу 3) 50/50 ??? :creepy:


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#12
3 ноября 2010 14:49
iustus

IP/Host: 87.117.135.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 21,405
Re: У кого возникнет право собственности
Активиус Пишет:
-------------------------------------------------------
> Анонимный пользователь Пишет:
> --------------------------------------------------
> -----
> > iustus Пишет:
> >
> --------------------------------------------------
>
> > -----
> > > Мазухина Анна Пишет:
> > >
> >
> --------------------------------------------------
>
> >
> > > -----
> > > > п. 1 ст. 990 ГК РФ: По сделке, совершенной
> > > > комиссионером с третьим лицом, приобретает
> > права
> > > и
> > > > становится обязанным комиссионер, хотя бы
> > > комитент
> > > > и был назван в сделке или вступил с третьим
> > > лицом
> > > > в непосредственные отношения по исполнению
> > > > сделки.
> > > >
> > > > не знать ГК должно быть стыдно и
> студенту...
> > >
> > >
> > > Вопрос к Анне. Так кто будет собственником
> > > имущества, приобретенного комиссионером за
> счет
> > > комитента? :)
> >
> >
> > получается, комитент!?
>
> может быть выберете одну из трех подсказок: 1)
> Помощь зала 2) Звонок другу 3) 50/50 ??? :creepy:

4) звонок Анне Мазухиной
#13
3 ноября 2010 14:49
Мазухина Анна

IP/Host: 62.181.51.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47,004
Re: У кого возникнет право собственности
"Вопрос к Анне. Так кто будет собственником имущества, приобретенного комиссионером за счет комитента?"

Ну, раз приобретает права и обязанности комиссионер? Он и собственник. Другое дело, что в рамках договора комиссии он обязан передать приобретенное имущество своему комитенту, пока не передал - собственник он.
#14
3 ноября 2010 14:51
Мазухина Анна

IP/Host: 62.181.51.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47,004
Re: У кого возникнет право собственности
"это не коммисия, а агентирование. Собственником будет принципал"
а вот это вообще неприлично.
Агентирование у нас вообще-то бывает по двум моделям - комиссии и поручения.
И противопоставлять комиссию и агентирование - как минимум безграмотно.
#15
3 ноября 2010 14:55
Inness808

IP/Host: 109.237.1.---
Re: У кого возникнет право собственности
Ци
п. 1 ст. 990 ГК По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер


п. 1 ст. 996 ГК Вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего.


т.е. получается комитент собственник имущества, а какие то права на него приобретает все таки Комиссионер?
#16
3 ноября 2010 15:00
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
Мазухина Анна Пишет:
-------------------------------------------------------
> "это не коммисия, а агентирование. Собственником
> будет принципал"
> а вот это вообще неприлично.
в чем же здесь неприличие? инцест что-ли? :sm7:

> Агентирование у нас вообще-то бывает по двум
> моделям - комиссии и поручения.

а обе модели "скрещивать" не пытались?

> И противопоставлять комиссию и агентирование - как
> минимум безграмотно.

согласен, что безграмотно, но не могу понять, к чему мне об этом рассказывать? :sm76:


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#17
3 ноября 2010 15:04
iustus

IP/Host: 87.117.135.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 21,405
Re: У кого возникнет право собственности
Мазухина Анна Пишет:
-------------------------------------------------------
> "Вопрос к Анне. Так кто будет собственником
> имущества, приобретенного комиссионером за счет
> комитента?"
>
> Ну, раз приобретает права и обязанности
> комиссионер? Он и собственник. Другое дело, что в
> рамках договора комиссии он обязан передать
> приобретенное имущество своему комитенту, пока не
> передал - собственник он.

А если все гл. 51 прочесть всю?
#18
3 ноября 2010 15:09
Мазухина Анна

IP/Host: 62.181.51.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47,004
Re: У кого возникнет право собственности
Еще одним недостаточно ясным вопросом, связанным с применением п. 1 ст. 996 ГК РФ, является вопрос, касающийся правового режима недвижимого имущества. В соответствии с положениями указанной статьи, в случае реализации недвижимого имущества комитента комиссионером право собственности не переходит к комиссионеру, а остается у комитента до момента регистрации перехода права собственности к третьему лицу, с которым комиссионер заключил договор на его передачу. Именно комитент и третье лицо обращаются с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что подтверждается п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85. Случаи, когда недвижимость приобретается комиссионером для комитента, практически не урегулированы российским законодательством. Между тем, если право собственности должно быть изначально зарегистрировано за комиссионером, который является стороной по договору на его приобретение с третьим лицом, нарушаются нормы п. 1 ст. 996 ГК РФ. С другой стороны ситуация, когда будет регистрироваться переход права собственности от третьего лица напрямую к комитенту, представляется нелогичной, так как комитент не является стороной договора с третьим лицом.
По нашему мнению, совершение сделок с недвижимостью вообще не должно входить в предмет договора комиссии, так как они не могут быть исполнены комиссионером самостоятельно без непосредственного участия комитента ввиду специфики правового режима недвижимости. В соответствии с положениями рассматриваемого информационного письма, обращаться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость могут только третье лицо и комитент, но не комиссионер, в то время как права и обязанности по сделке возникают непосредственной у комиссионера. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(6), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Данное положение также подтверждает тот факт, что с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимость могут обращаться именно третье лицо и комитент, комиссионер может обратить на основании доверенности, но это сводит отношения между комитентом и комиссионером к договору поручения, а не комиссии.
Возможным решением данной проблемы была бы первоначальная регистрация права собственности комиссионера на недвижимость, однако это не только бы противоречило нормам ст. 996 ГК РФ, но и привело бы к возникновению дополнительного риска для комитента, связанного с возвратом переданного комиссионеру недвижимого имущества, так как при расторжении договора в соответствии со ст. 453 ГК РФ возврата того, что было исполнено до расторжения данного договора не происходит. Если же в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет введена система отметок о том, что определенное лицо, не являющееся собственником, вправе отчуждать эту недвижимость, будучи уполномоченным другим лицом, то стирается граница между договорами комиссии (агентирования по модели комиссии) и поручения (агентирования по модели поручения), так как комиссионер в данном случае будет действовать от имени комитента. Все вышесказанное свидетельствует о том, что сделки с недвижимостью не могут входить в предмет договора комиссии (агентирования по модели комиссии) и должны реализовываться по схеме поручения (агентирования по модели поручения).
Необходимо отметить, что сложившейся судебной практики по данному вопросу, за исключением указанного выше информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, практически нет. В тех немногочисленных делах, где рассматриваются отношения сторон договора комиссии, предметом которого являются сделки с недвижимостью, вопрос возможности их совершения по комиссионной схеме вообще не рассматривается. В качестве примера в данном случае можно привести постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2000 г. N 6827/99*(7), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2000 г. N 6828/99*(8)). Согласно положениям данных постановлений, организация А (комиссионер) по поручению организации Б (комитент) приобрела на приватизационном конкурсе определенный объект недвижимости. Комитент обратился в суд с требованием произвести государственную регистрацию права собственности на него, однако данное требование удовлетворено не было ввиду несоответствия данного договора законодательству о приватизации (конкурс фактически выиграл комитент, право участия которого в конкурсе не проверялось), при этом вопрос первоначального возникновения права собственности на недвижимость у комиссионера не рассматривался.
В качестве иного примера случая, когда суд не обратил внимание на возможность реализации недвижимого имущества через комиссионера, можно привести постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 февраля 2005 г. N А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2*(9). В данном случае в вину комиссионеру вменялось то, что им "не приняты меры для исполнения обязанности продавца по отношению к покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества", то есть то, что комиссионер не зарегистрировал право собственности за собой на продаваемое недвижимое имущество. При этом на то, что в данном случае нарушаются нормы п. 1 ст. 996 ГК в отношении права собственности комитента, суд внимания не обратил. Действовавший до 2 февраля 2005 г. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199 "О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций"*(10) прямо предусматривал возможность продажи недвижимого имущества организаций-должников на комиссионных началах, что также противоречит существу договора комиссии ввиду рассмотренных выше причин.
#19
3 ноября 2010 15:23
iustus

IP/Host: 87.117.135.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 21,405
Re: У кого возникнет право собственности
и что из изложенного следует?
#20
3 ноября 2010 15:31
Активиус

IP/Host: 89.250.4.---
Дата регистрации: 29.05.2009
Сообщений: 6,436
Re: У кого возникнет право собственности
iustus Пишет:
-------------------------------------------------------
> и что из изложенного следует?


+1


Оптимист заявляет, что мы живем в лучшем из возможных миров; пессимист опасается, что это правда
#21
3 ноября 2010 15:38
мом17

IP/Host: 188.123.241.---
Re: У кого возникнет право собственности
Умники - поумничайте в моей темке, пжлста...:sm41:
#22
8 ноября 2010 18:11
BDS

IP/Host: 213.79.122.---
Re: У кого возникнет право собственности
ВАС в п. 23 ИП от 17.11.2004 № 85 пишет:
"Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер."

ВАС прямо указывает о переходе права собственности мимо комиссионера.
#23
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме.

Кликните для того, чтобы войти

Наверх