Re: перемена стороны в договоре аренды нед-ти срочно!!
тут нашёл практику, опровергающую моё мнение, приведённое здесь.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 19 марта 2007 г. Дело N А09-3274/06-19
(дата изготовления постановления в полном объеме)
от 14 марта 2007 г.
(дата объявления резолютивной части постановления)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Боборыкина Олега Игоревича, г. Жуковка Брянской области, на Решение от 06.07.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 22.12.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-3274/06-19,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Жуковского района обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Боборыкину Олегу Игоревичу о взыскании 238847 руб. 84 коп., в том числе 111280 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате и 127567 руб. 28 коп. пени.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Рубин", г. Жуковка Брянской области.
Решением суда первой инстанции от 06.07.2006 иск удовлетворен. С индивидуального предпринимателя Боборыкина Олега Игоревича (11.03.70 года рождения, свидетельство о государственной регистрации серия 32 N 001123734 от 15.11.2004, проживающего по адресу: Брянская область, г. Жуковка, ул. К.Либкнехта, д. 3, кв. 25) взыскано в пользу получателя арендной платы на землю: УФК по Брянской области 238847 руб. 84 коп., в том числе 111280 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате и 127567 руб. 28 коп. пени, а также в доход федерального бюджета 6276 руб. 96 коп. государственной пошлины по иску.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2006 решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с названными судебными актами ИП Боборыкин О.И. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить Решение суда от 06.07.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 22.12.2006, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права и несоответствие выводов суда области фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд округа своих представителей не направили. В отзыве на жалобу администрация Жуковского района Брянской области просила оставить обжалуемые ответчиком судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца и третьего лица.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей в силу следующих оснований.
Как усматривается из материалов дела, 31.05.2001 между администрацией Жуковского района (арендодатель) и ООО "Рубин" (арендатор) заключен договор N 13, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное пользование арендатору земельный участок площадью 14460,5 кв. м, расположенный по ул. Сельской, д. 19, в г. Жуковке, для размещения производственных помещений на срок с 12.04.2001 по 12.04.2050, а арендатор - вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере ставки земельного налога с применением коэффициента 1,5 не позднее 15.09 и 15.11 каждого текущего года.
Пунктом 5 договора стороны предусмотрели начисление неустойки 0,3% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.07.2001 Комитетом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и названный земельный участок предоставлен в пользование ООО "Рубин".
Впоследствии между ООО "Рубин" (цедентом) и Боборыкиным О.И. (цессионарием) заключен договор от 20.04.2005 об уступке прав по договору аренды, по условиям которого цедент передал цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.05.2001 N 13.
Указанный договор также зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 24.05.2005 N 32-32-08/002/2005-330.
Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по внесению арендных платежей, предусмотренных договором N 13 от 31.05.2001 за 2003 - 2005 годы, в размере 111280 руб. 56 коп. и начислив на основной долг неустойку в сумме 127567 руб. 28 коп., администрация Жуковского района Брянской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования истца в полном объеме, судебные инстанции сослались на положения п. 1 ст. 382 ГК РФ, указав, что в результате совершения между ООО "Рубин" и предпринимателем Боборыкиным О.И. сделки об уступке права требования произошла перемена кредитора в обязательстве, в результате которой само обязательство не было прекращено, изменился его субъектный состав. А поскольку в рассматриваемом случае предметом цессии является весь комплекс двусторонних обязательств по договору аренды, к новому арендатору перешли не только права титульного владельца земельного участка, но и соответствующие обязательства арендатора, в том числе и по внесению арендной платы за пользование имуществом в пределах всего срока действия договора аренды от 31.05.2001 N 13.
Кассационная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда области в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными указанной нормой, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Таким образом, передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора уступки права требования в соответствии со ст. 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена, что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора.
Учитывая, что при оформлении договора от 20.04.2005 об уступке прав по договору аренды стороны предусмотрели условие о переходе к новому арендатору не только прав владения и пользования земельным участком, но и обязанностей по надлежащему исполнению договора аренды N 13 от 31.05.2001, суду области следовало дать надлежащую оценку данной сделке, определив правовую природу спорного договора. Помимо того, судом области не учтен тот факт, что сделку перенайма арендатор вправе заключить лишь с согласия арендодателя, доказательств наличия которого в материалах дела не имеется, в связи с чем суду следовало разрешить вопрос о соответствии указанной сделки положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Кроме того, Постановлением Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. п. 13 - 14) разъяснено, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что основанием для уступки прав по договору аренды земельного участка послужил переход к ИП Боборыкину О.И. права собственности на производственные помещения, расположенные на указанном земельном участке.
Однако надлежащая правовая оценка доводам заявителя о возникновении у ответчика права пользования земельным участком с момента регистрации перехода права собственности на приобретенную им недвижимость, а следовательно, и обязанностей по внесению платы за пользование указанным участком судом апелляционной инстанции не дана.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда в ином составе судей в связи с неправильным применением судом области норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 06.07.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 22.12.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-3274/06-19 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином составе судей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Я чту Уголовный кодекс. Это моя слабость.
