Можно ли заключать договор аренды

Организация выкупила у города Москвы недвижимое имущество, подписанный договор на руках, проплаты по нему согласно графику осуществляется, но право собственности до сих пор не зарегистрировано, потому что ДИГМ до сих пор не может выдать доверенность нашему представителю на регистрацию перехода права собственности. Можем ли мы сейчас заключить договор аренды хотя бы краткосрочный на эти помещения с третьей организацией, ведь де-факто мы уже четыре месяца владеем имуществом.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Имхо-да

Re: Можно ли заключать договор аренды

Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом..имхо нет..

Re: Можно ли заключать договор аренды

А на праве чего мы тогда владеем этим имуществом, возникает тогда вопрос. Договор аренды истек 31 декабря, с 1 января (точнее даже 18 декабря еще) заключен этот договор купли-продажи и установлен график платежей, по которому с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2013 г. мы должны выплатить покупную сумму. За аренду мы уже не платим, платим только выкупную сумму.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Дмитрий L/ Пишет:
-------------------------------------------------------
> Если отчуждение имущества подлежит государственной
> регистрации, право собственности у приобретателя
> возникает с момента такой регистрации, если иное
> не установлено законом..имхо нет..


В силу статьи 551 госрегистрации подлежит переход ПС на основании ДКП...а не само отчуждение им-ва.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Да, можете заключить краткосрочный договор.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Правовая позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении Пленума об аренде (с учетом изменений в 2013 году), а также в многочисленных постановлениях Президиума ВАС РФ, сводится к тому, что отсутствие государственной регистрации права собственности на объект не препятствует заключению договора аренды в отношении него. Другой вопрос, что сам договор аренды можно будет зарегистрировать лишь после регистрации права собственности на объект аренды. Но и отсутствие до этого момента регистрации аренды не влечет признания договора незаключенным. Регистрация аренды необходима лишь в правоотношениях с третьими лицами (см. Пленум), а договорные отношения между арендодателем и арендатором будут иметь силу.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Сантьяга Пишет:

> В силу статьи 551 госрегистрации подлежит переход
> ПС на основании ДКП...а не само отчуждение им-ва.

Согласен, но после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Более того, ст. 2 Закона о гос регистрации гласит: Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. .

Поскольку объектом договора аренды здания, сооружения, помещения является недвижимое имущество, право собственности на него возникает в порядке п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации перехода этого права, а не с момента внесения всей выкупной цены.

должен ли арендатор вносить арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности?

Этот вопрос в настоящее время разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (с учетом специальных разъяснений в отношении аренды земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).

Re: Можно ли заключать договор аренды

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.


зарегистрировано за продавцом
собственником же является покупатель

Re: Можно ли заключать договор аренды

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Re: Можно ли заключать договор аренды

В общем вопрос спорный, но нам ничего не остается, как договор аренды таки заключить. Поскольку у нас с этим третьим лицом договор субаренды имел место, пока мы были арендаторами. Теперь наш договор аренды истек, поскольку имущество мы выкупили и платим теперь ежемесячно выкупные платежи. Но третья организация по прежнему платит нам арендные, но непонятно на каком основании, ибо с прекращением договора аренды истек и договор субаренды.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Всё верно аренды больше нет...заключайте, если арендатор согласен вам платить без наличия свидетельства о регистрации права собственности, да и вообще никаких гарантий у Арендатора нет, а если Арендатор перестанет платить, то арендную плату взыскать будет проблематично

Re: Можно ли заключать договор аренды

Дмитрий L/ Пишет:
-------------------------------------------------------
> Всё верно аренды больше нет...заключайте, если
> арендатор согласен вам платить без наличия
> свидетельства о регистрации права собственности,
> да и вообще никаких гарантий у Арендатора нет, а
> если Арендатор перестанет платить, то арендную
> плату взыскать будет проблематично

Да это две фирмы с одинаковым единственным участником, и им же директором. Нам это для бухгалтерии нужно, что были основания для платежа.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Анонимный пользователь Пишет:
-------------------------------------------------------
> Дмитрий L/ Пишет:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Всё верно аренды больше нет...заключайте, если
> > арендатор согласен вам платить без наличия
> > свидетельства о регистрации права
> собственности,
> > да и вообще никаких гарантий у Арендатора нет,
> а
> > если Арендатор перестанет платить, то арендную
> > плату взыскать будет проблематично
>
> Да это две фирмы с одинаковым единственным
> участником, и им же директором. Нам это для
> бухгалтерии нужно, что были основания для платежа.


тогда воля ваша...

Re: Можно ли заключать договор аренды

Олеж, я так мыслю: раз ПС не перешло, распоряжаться имуществом вы не можете. Раз ПС на продавце, до сих пор, вам нужен или договор аренды с ним до момента перехода права или регистрация перехода ПС. До этого времени, полагаю, на основании договора аренды с Москвой, вы вправе пролонгировать и субаренду.

Re: Можно ли заключать договор аренды

Александр Г. Пишет:
-------------------------------------------------------
> Олеж, я так мыслю: раз ПС не перешло,
> распоряжаться имуществом вы не можете. Раз ПС на
> продавце, до сих пор, вам нужен или договор аренды
> с ним до момента перехода права или регистрация
> перехода ПС. До этого времени, полагаю, на
> основании договора аренды с Москвой, вы вправе
> пролонгировать и субаренду.


после уплаты выкупной цены право аренды прекратилось

Re: Можно ли заключать договор аренды

Я думаю, что право аренды не проистекает от выкупной цены, а от наличия права собственности, а, стало быть - распоряжения имуществом. Другой вопрос - в цене аренды.