26 апреля 2013 09:22
IP/Host: 213.33.200.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 3 443
Re: Расхождение имеющего земельного участка по факу и по документам
Вопрос: Об оформлении прав на земельный участок и уточнении площади земельного участка в фактически существующих границах; о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность граждан бесплатно.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 16 августа 2010 г. N Д23-3183
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам оформления прав на земельный участок и уточнения площади земельного участка в фактически существующих границах и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Кроме того, содержащаяся в обращении информация недостаточна для рассмотрения затронутых в обращении вопросов по существу.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
1. По вопросу уточнения площади земельного участка в фактически существующих границах.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в случае, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением описания местоположения границ земельного участка площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Таким образом, Законом о кадастре установлено, что площадь земельного участка при уточнении описания местоположения его границ может увеличиться в вышеуказанных пределах.
При этом исходя из комплексного анализа норм Закона о кадастре уточнение границы земельного участка допускается в следующих случаях:
1) при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
2) в случае если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о характерных точках границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
3) в случае если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки);
4) исправления ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости.
2. По вопросу предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность граждан бесплатно.
В соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В частности, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства в собственность граждан бесплатно предусмотрено:
- п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- п. 4 ст. 5 Закона Российской Федерации от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы";
- ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы".
Кроме того, Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" установлен упрощенный порядок оформления прав для граждан, в том числе и в отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. При этом право собственности на такие земельные участки регистрируется независимо от того, на каком праве был ранее предоставлен земельный участок или невозможно определить вид этого права (ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий таким недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрены различные варианты получения гражданами земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно. При этом, для того чтобы реализовать свое право на получение земельного участка, в соответствии с вышеперечисленными законами необходимо представить соответствующий пакет документов, предусмотренных этими законами, подтверждающих право гражданина на бесплатное получение такого земельного участка.
Более подробный ответ может быть подготовлен после направления информации о составе документов, представленных в орган местного самоуправления сельского поселения.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
16.08.2010
Вопрос: О правоустанавливающих документах на объекты недвижимости, полученных до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также о признании права собственности на земельный участок.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 марта 2010 г. N Д23-923
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости и в пределах своей компетенции сообщает.
Исходя из обращения имеются два документа 1962 г.: решение исполкома о технической возможности строительства двухквартирного жилого дома взамен старого (от 11.04.1962) и разрешительное письмо отдела главного архитектора (от 25.06.1962). Двухквартирный жилой дом не был построен вследствие недостижения взаимного согласия на его строительство между гражданами Н. и Е. В настоящее время в суде оспариваются требования правопреемников Е. о признании за ними права собственности на половину земельного участка, на котором планировалось строительство данного двухквартирного жилого дома.
В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Так, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанные в обращении документы 1962 г. не являются правоустанавливающими документами ни на оспариваемый земельный участок, ни на жилой дом, который так и не был построен, а также не являются документами, подтверждающими отвод земельного участка под его строительство. Данные документы являлись своего рода документацией, разрешающей строительство двухквартирного жилого дома (по типовому проекту 3-35-2 МБ общей площадью 81,52 кв. м и жилой площадью 53,3 кв. м).
В соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса).
Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса, признаются действительными.
В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При этом право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Приобретательная давность на недвижимое имущество подтверждается в судебном порядке. В соответствии с п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Следует иметь в виду, что ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что действие ст. 234 Гражданского кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса.
По мнению Департамента недвижимости, заинтересованные лица вправе обратиться в суд о признании права собственности на земельный участок в соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса, а также в соответствии со ст. ст. 11 и 12 Гражданского кодекса, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.03.2010
СПОРЫ О ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
КОММЕНТАРИИ, СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА,
ОФИЦИАЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ, ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ
Л.В. ТИХОМИРОВА, М.Ю. ТИХОМИРОВ
Под общей редакцией
кандидата юридических наук
М.Ю. ТИХОМИРОВА
I. ЗАЩИТА ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ
Признание права на земельный участок
Статья 59 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 (далее - Кодекс) называет один из способов защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Признание права применяется в разрешении споров, связанных с защитой вещных прав. Наибольшее распространение оно получило при защите права собственности. Например, если лицо (гражданин или юридическое лицо) считает, что стало собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то оно вправе обратиться в суд или арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является юридическим основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на земельный участок (см. п. 2 ст. 59 Кодекса).