признание права собственности

в 1999 нотариально заверен договор купли-продажи доли в квартире. Договор до настоящего момента не зарегистрирован в регпалате. продавец умер. кто является ответчиком по иску о признании права собственности??

Re: признание права собственности

Право собственности возникает с момента регистрации. В данном случае регистрации договора купли-продажи доли в квартире.
Что мешает зарегистрировать договор в установленном порядке, с учетом его нотариального заверения?

Re: признание права собственности

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" (далее - общество "Иш-Тау") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление) произвести государственную регистрацию перехода к обществу "Иш-Тау" права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 в удовлетворении требования отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 25.11.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Иш-Тау" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оно подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2005 по делу N А07-10113/05-Г-ХРМ открытое акционерное общество "Илишевская ПМК-10" (далее - общество "Илишевская ПМК-10") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Конкурсным управляющим обществом "Илишевская ПМК-10" 31.08.2006 проведены торги в форме аукциона по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота N 1 признано общество "Иш-Тау".
По результатам указанных торгов 31.08.2006 с обществом "Иш-Тау" были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимого имущества: административного здания (лит. А) с земельным участком площадью 23 942 кв. метра, здания проходной-диспетчерской (лит. И), расположенных по упомянутому адресу.
В тот же день это имущество по актам приема-передачи передано обществу "Иш-Тау", которое в определенные договором сроки исполнило встречную обязанность по его оплате. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, поступили в конкурсную массу должника.
Право собственности общества "Илишевская ПМК-10" на имущество, реализованное конкурсным управляющим с публичных торгов, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2007, то есть после заключения названных договоров купли-продажи и передачи имущества обществу "Иш-Тау".
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.07.2007 конкурсное производство в отношении общества "Илишевская ПМК-10" прекращено, в связи с чем 30.07.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации.
До внесения данной записи в Единый государственный реестр юридических лиц стороны договоров купли-продажи не обращались в управление с целью государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.
На обращение общества "Иш-Тау" в управление за разъяснением порядка регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации одной из сторон по соответствующей сделке управление письмом от 27.02.2008 N 01-12-45 сообщило, что такая регистрация производится на основании судебного решения, принятого в порядке применения по аналогии положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изложенные обстоятельства послужили причиной для обращения общества "Иш-Тау" в арбитражный суд с требованием об обязании управления произвести государственную регистрацию права собственности в отношении приобретенного им недвижимого имущества.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое конкурсным управляющим обществом "Илишевская ПМК-10" имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовых договоров. Этот вывод сделан судом с учетом того, что здания и земельный участок приобретены названным обществом в результате приватизации имущественного комплекса дочернего предприятия "Передвижная механизированная колонна N 10" государственного унитарного предприятия "Проектно-строительно-эксплуатационное объединение "Башводмелиорация" в 2003 году, то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Поскольку общество "Илишевская ПМК-10" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 31.08.2006 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за указанным лицом, отказ обществу "Иш-Тау" в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает, что по настоящему делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу отменить.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.

Председательствующий А.А. Иванов

Re: признание права собственности

Если юридическое лицо - отчуждатель, передавшее объект недвижимости приобретателю, ликвидировано до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ (аналогия закона).
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о госрегистрации права собственности на здание.
По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена.
Учитывая, что продавец имущества впоследствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его с заявлением в регистрирующий орган невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с названным иском.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены исходя из следующего.
На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации госрегистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Однако действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности.
Соответственно, если до подачи заявления в регистрирующий орган отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности. При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.
По другому делу ООО приобрело у АО подъездные железнодорожные пути. Недвижимое имущество передано ООО по акту приема-передачи, оплата произведена. До подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности АО ликвидировано.
ООО обратилось в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган ООО отказал, указав на отсутствие заявления другой стороны сделки. ООО обжаловало данное решение в арбитражный суд.
Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, требования удовлетворены на основании следующего.
Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).
Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон договора о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности.
При рассмотрении заявления судом установлено, что ООО на госрегистрацию представлены все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности.
Отсутствие заявления ликвидированного юридического лица в данном случае не является основанием для отказа в государственной регистрации.


"эж-ЮРИСТ", N 47, ноябрь 2007 г.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

Re: признание права собственности

Татьяна, извините, не совсем понял, что вы этим хотели сказать?:)
З.Ы. Нотариально заверенный договор может отнести любая из сторон, в том числе при отсутствии одной из сторон.
Сроки в течении которых нужно зарегистрировать договор емнип отсутствуют (если неправ поправьте).

Re: признание права собственности

к этому:
В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).
Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон договора о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности.


т.е. вместо заявления продавца о госрегистрации договора и перехода права собственности, покупатель принесет решение суда о регистрации перехода права собственности (все остальные докеументы - как обычно)

Re: признание права собственности

Согласна с Татьяной на все сто! Надо идти в суд.

ФРС проводит правовую экспертизу документов, в том числе и волеизъявление всех сторон сделки

Re: признание права собственности

у автора только вроде как частники...
надо просто соответствующую ст. ГПК посмотреть, где про аналогию написано ))) а все остальное, думаю, по аналогии с АСей :)

Re: признание права собственности

ДЖАНЕТТ, а на каком основании они откажут? Факт волеизъявления зафиксирован нотариально. Я с такой ситуацией не сталкивался и конечно могу ошибаться. Но не совсем представляю себе основание отказа.
З.Ы. Хотя впрочем, поскольку это 99 г. основанием может быть "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.", однако "В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие." в связи с этим возникает другой вопрос можно ли рассматривать нотариуса как "уполномоченное на то лицо".:sm5:

Re: признание права собственности

а кто будет ответчиком в данном заседании, если официального отказа из регпалаты нет????

Re: признание права собственности

попробуйте указать в качестве ответчика муниципальное образование, в котором находится квартира, а также наследников, которые приняли наследство в оставшейся части (если наследники не против, если против, то не указывайте их, суд потом привлечет их как третьих лиц), я так сделала, проблем у суда не было, а УФРС не может быть ответчиком, у Вас спор о праве.

Re: признание права собственности

Пост.ПВС РФ и ПВАС РФ от 29.04.10. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
абзац четвертый п.11: "Наследник ... праве обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ... после принятия наследства... В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении права собственности на недвижимое имущество."