ипотека

залогодатель отдает в залог нежилые помещения в жилом доме. У предыдущего собственника помещений была оформлена соаренда на земельный участок под домом. залогодатель не успел переоформить на себя аренду. Можно ли взять в залог такие помещения и необходимо ли в будущем залогодателю оформить арендыу на земельный участок?

Re: ипотека

ау!

Re: ипотека

Если дом многоквартирный, то аренды в принципе быть не может. Земельный участок считается общим имуществом собственников помещений дома, и каждый из собственников обязан платить земельный налог за свою долю земли.
А договор ипотеки нежилых помещений оформить можно и без земельного участка. Вы закладывается только сами помещения, без привязки к земле.
ФРС давно регистрирует подобные договоры безо всяких проблем.

Re: ипотека

аренда уже была - у прежнего собственника оформлена. Так что про "в принципе не может быть" - дудки)))

Re: ипотека

Правильно, "была". Раньше.
А сейчас не может быть в соотвествии с положениями ЖК РФ.
ст. 36 ЖК посмотрите;
+ ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г.  189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
"Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".

Re: ипотека

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 69 закона об импотеке).

А это?

Re: ипотека

Иветта, на самом деле далеко не факт, что аренда прекратилась. Нужно, чтобы арендованный участок совпадал с придомовым (такое бывает чаще всего, но иногда бывает, что и не бывает).
Сам по себе вопрос прекращения аренды в данном случае тоже несколько спорен: ведь аренда прекратилась бы совпадением арендатора и собственника-арендодателя в одном лице, а тут на стороне арендодателя получается множественность лиц - сособственников-домовладельцев.
Если аренда реально прекратилась, то в ипотеку отдается такое нежилое как квартира. Доля в праве на общее имущество в силу закона автоматически "ипотекуется" :)
Если аренда не прекратилась, то, полагаю, нужно переоформлять - или прекращать.

Re: ипотека

JurassicX, насколько я понимаю, земельный участок топикстартера - это именно участок под встроенное нежилое помещение многоквартирного дома.
Вот если бы здание было целиком нежилым - да, в таком случае договор аренды земельного участка продолжался, его нужно было бы переоформлять, и именно со множественностью лиц со стороны арендаторов.
Однако в многоквартирных домах все несколько иначе.
Собственно, два года назад наш муниципалитет расторгнул договоры аренды со всеми собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах - в соответствии с требованиями ЖК, все по закону, так сказать)))), и нам от этого стало только хуже, ибо возникли сложности с налоговой базой по земельному налогу. Но это долгая история, и, пожалуй, ее лучше рассказать в отдельной теме.)))

Юстус, я не спорю про отдельно стоящие здания и сооружения.
Однако встроенное нежилое помещение в многоквартирном доме прекрасно становится предметом договора ипотеки без привязки к земельному участку.
У меня четыре действующих договора ипотеки на такие помещения, и все они оформлялись без залога прав на доли в земельных участках.
Было еще в 2005 г. информационное письмо ВАС:
"3. ...Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок".
А в 2007 г. ФРС (без обычного глубокого удивления)))) стала регистрировать такие договоры ипотеки помещений. Без земли.)))))

Re: ипотека

всем привет. иветта полностью права.
аренду земли под многоквартирным домом нужно расторгнуть и оформить в долевку на всех собсвенников.
УФРС и комитеты это делают без проблем.
а кредит - ипотека оформите с землей сначала, а потом землю выведете допником

Re: ипотека

Иветта, а Вы уверены, что в городе топикстартера такие договоры тоже расторгнуты "муниципалитетом"? Не факт.
И если не расторгнут, то в силу закона он не прекратился. Наши КУГИсты, во всяком случае, так рассматривали эту ситуацию.

Re: ипотека

Юрасикс, не уверена...:)
В силу закона не прекратится, знаю. Нужно расторгать. Или признавать недействительным (ведь этот договор противоречит ЖК). Но проще расторгнуть, конечно..))))
На месте автора я бы срочно оформила расторжение аренды, и отдала бы помещение в залог без земли. Как вы верно указали, доля в общем земельном участке многоквартирного дома ипотекуется автоматически, и об этом даже в договоре ничего писать не нужно.

земельный участок под многоквартирным домом

мы собственники квартир в многоквартирном доме хотим оформить земельный участок под многоквартирным домом, однако администрация отказывает со ссылкой на то что под одним из нежилых помещений в этом доме не расторгнут договор аренды земельного участка , собстввенник не желает расторгать и администрация не может в одностороннем порядке это сделать , т.к. договор на 49 лет, как быть???хотим в общую долевую собственность земельный участок:confused: