Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Физику на праве собственности принадлежит квартира. Он хочет продать 2/3 доли в праве собственности на эту квартиру другому физику. Может ли он так сделать? Встречаются разные мнения. Одни говорят собственник целого может продать долю в праве, другие что если ему принадлежит целая квартира то он не может продавать доли в праве собственности на нее (вот если у собственника есть определенная доля то ее он и может продавать. дробить нельзя).

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Может. У нас, разве, ГК отменили??

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Вот например в комментарии гражданского кодекса Эрделевского:

В то же время договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322). Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь, то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Таким образом, сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на здание, противоречат п. 4 ст. 244. Точно так же не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает 1/2, 1/5 или иную долю в праве собственности на это помещение.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Конечно, все в зависимости от параметров объекта недвижимости. Допускаем, что имеется 1 комнатная или смежная 2-х комнатная квартиры. И там и там, при наличии другой(их) долей и их собственников, права последних как бы нарушаются. Это первое. Второе. Вы не уазали о предложении другой стороне выкупить долю...

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Какое предложение выкупить долю. Продающий собственник единственный собственник всей квартиры (100%)

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Коммент Эрделевского неубедителен.

Не запрещено.

К тому же: подарить квартиру двоим детям "в равных долях" могу? Нет??? А по завещанию, значит, могу?

Представляется достаточно очевидным, что и подарить, и продать "в долях" могу.

Далее. Подарить 50% одному ребенку - могу? Т.е. двоим - могу, а одному - не могу? Да, квартира "поступит в собственность" - а далее смотрим ст. 244. И так далее.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Ну вот Эрделевский и говорит что мол если всю продаешь то пожалуйста пусть возникает общая собственность у покупателей. А продать или подарить половину доли в праве собственности нельзя.

Хотя если бы было нельзя то можно было бы продать двум по 1/2 допустим а потом у одного из них купить 1/2 и тем самым в конечном итоге добиться того чего хотел произвести отчуждение 1/2 доли

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Ага. Продаю двоим - разрешено. Выкупаю обратно у одного его долю - разрешено.
А сразу продать "только половину" - запрещено.
Ну-ну...

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

ГК все разъясняет.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Он хочет продать 2/3 доли в праве собственности на эту квартиру другому физику. - как поставлен вопрос, таков дан ответ.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

А точто ему принадлежит квартира. это ничего не значащая фраза? и далее "собственник целого". неважно. остальные поняли что есть единственный собственик квартиры который хочет продать долю в праве

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Эту проблему надо рассмативать с точки зрения основания возникновения общей собственности по п.4 ст.244 ГК РФ. Если у хозяина возникло прав собственности, то возникнуть право долевой собственности не может, т.к. имущество к нему не поступило на праве долевой собственности. Делимость объекта собственности в этой ситуации ни при чем. ФРС такую сделку не зарегистрирует.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

И он, что, не может продать двоим покупателям?

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Он может продать целую квартиру двоим- троим- и т.д. покупателям. Потом один из них отдает- продает ему обратно (ха... если захочет). Вот тогда у него возникнет право долевой собственности в соответствии с ГК.
Он может её завещать в долях - но это к данному вопросу уже не относится.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Эрделевский жжот!!

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Другое мнение:
ИНСТИТУТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПРАВОВЕДЕНИЯ
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Ответственные редакторы
В.Н. ЛИТОВКИН, Е.А. СУХАНОВ, В.В. ЧУБАРОВ

Нечеткость нормативного регулирования оснований возникновения общей собственности породила, как представляется, не совсем обоснованную и в какой-то мере необъяснимую позицию в отношении возможности возникновения общей собственности в результате отчуждения единоличным собственником части принадлежащей ему неделимой вещи.

Небезынтересно отметить, что в литературе прежних лет исследователи не ставили под сомнение существование этого основания <1>.
--------------------------------
<1> М. Зимилева среди оснований возникновения общей собственности называла отчуждение доли единоличным собственником (Зимилева М. Указ. соч. С. 15 - 23). См. также: Халфина Р.О. Право личной собственности граждан. М., 1955. С. 54.

В современной литературе на базе действующего законодательства (п. 4 ст. 244 ГК) высказывается прямо противоположная точка зрения. К.И. Скловский считает, что "договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 "определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лица, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322)". В итоге автор формулирует правило: "Никто не может сам себе создать право общей собственности на неделимую вещь" <1>.
Согласиться с таким толкованием приведенной нормы трудно. Представляется, что сопоставление абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК, в котором идет речь только о "поступлении" неделимой вещи в собственность нескольких лиц без указания оснований такого поступления, с абз. 2 этого же пункта, в котором идет речь об основаниях возникновения права собственности на делимое имущество, не должно привести ни к общему выводу о невозможности создания общей собственности на неделимую вещь на основании договора, ни к частному - о невозможности создания самим собственником неделимой вещи общей собственности на эту вещь (путем отчуждения доли в праве собственности).
Напротив, как полагаю, смысл соответствующих норм состоит в закреплении правила, согласно которому при поступлении неделимого имущества в собственность нескольких лиц всегда возникает общая собственность вне зависимости от оснований такого поступления, в то время как сам по себе факт поступления делимого имущества (вещи, совокупности вещей) в собственность нескольких лиц не предполагает возникновения общей собственности, если это специально не предусмотрено законом или договором. Таким образом, вряд ли должны возникать сомнения по поводу того, что собственник неделимой вещи (например, однокомнатной квартиры) может, используя свое исключительное право распоряжения принадлежащим ему имуществом, продать, подарить, иным образом распорядиться частью этого имущества в виде доли в праве, создав тем самым общую долевую собственность.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Но даже если следовать логике Эрделевского о том что на неделимые вещи общая собственность не может возникнуть в силу договора (например собственника всей квартиры с другим лицом). Многокомнатные квартиры же разделяют и продают по комнатам. Значит квартира может быть и делимой вещью.

А вот в этом последнем мнении ( статья ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ) интересный вывод делается. Может действительно смысл п.4. 244 ГК РФ в том что если в отношении делимых вещей еще и возникают вопросы будет общая собственность или нет ( поэтому и идет отсылка к закону и договору) то в отношении неделимых вещей право общейсобственности всегда когда у такой вещи становится два собственника потомучто она недлимая. И это вовсе не означает что собственник целого не может продать долю тем самым создав с другим лицом общую собственность на вещь. Данные авторы зашли с другой стороны к этому вопросу.
Интересно рассматривались такие вопросы в судебной практике? я не нашел

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Ответ на вопрос на сайте Регионального управления ФРС:

Вопросы пользователей:
11.02.2010
Здравствуйте! Мне на праве собственности принадлежит квартира (100%). Могу ли я продать другому лицу 2/3 доли в праве собственности? Спасибо.
12.02.2010
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, продать, подарить, распорядится им иным образом.
Прессцентр

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Наверное кто-то дошёл до суда и ФРС дали по шапке. У нас в регионе это не афишируют и позиция такая до сих пор - не можно. Рисковать ни кто не хочет.
Спасибо за наводку.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

У меня другой вопрос к участникам этого обсуждения, пошире: является ли доля в праве общей собственности на неделимую вещью вещью или это только обязательственное правомочие? Например, право на долю в ООО при продаже этой доли на сторону. Что это? Я продаю в этом случае вещь или только право? Кто-то из теоретиков занимался этим вопросом, ответьте, кто знает.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Ничего не понял...

"Доля в праве общей собственности", "является ля доля в праве ... вещью", "обязательственное правомочие", "право на долю в ООО" - сами данные "понятия" и взаимосвязь между ними вводят в глубокий ступор. Reset не помогает.

Нельзя ли попроще?

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

У меня примерно та же ситуация. Очень надеюсь, что ФРС не откажет в регистрации. Может быть, у кого-то уже был успешный опыт? Поделитесь.

Вот выдержка из настольной книги нотариуса:

В последнее время в нотариальной практике крайне актуальным является вопрос о возможности заключения договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества. Например, гражданин, являющийся единоличным собственником квартиры, намерен произвести отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру, оставив за собой 2/3 доли в праве собственности на нее. Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции того, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверным. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы. Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК подобных выводов сделать также нельзя.
Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц.
Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

а у меня, возможно, более простой вопрос )) я - собственник 1/3 доли в квартире. хочу поделить свою долю, чтобы половину подарить мужу. возможно ли это? спасибо!

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Анна90, Вы меня простите, но зачем вам это?!!!!!!!!!!!!!! Любовь этим не доказывают!!! ПОдумайте!

Re:Закрепление доли в квартире

У моей мамы умер отец, его 3х комнатная квартира осталась ей и ее брату. квартира приватизирована, дедушка завещания не оставил, они в ступили в права наследования. Мамин брат квартиру продавать не желает, коммунальные платежи мы не платим т.к. свою часть дядя не собирается платить, мы сперва платили ,потом тоже не стали.Мне посоветовали закрепить мамину долю в квартире, но как это сделать не знаю, сказали найти заявление на закрепление прав, но к сожалению я не смогла найти его в интернете. И в какой суд надо обращаться, в мировом суде сказали что они этим вопросом не занимаются, а в милиции сказали, что это тоже не их компетенция.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

может кто-нибудь подкинуть судебной практики по данному вопросу. очень надо

заранее благодарю=)

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Добрый день,

можете ссылку кинуть на сайт, в котором ФРС дали такой ответ?

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Вопрос: Мне на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира. Я хочу половину квартиры продать, а вторую половину подарить сыну. Могу ли я так сделать и какие документы мне необходимо представить в Управление Росреестра для регистрации перехода права?

- В соответствии со статьей 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Чтобы продать &#189; долю в праве собственности на квартиру и подарить оставшуюся долю в праве, вам необходимо заключить 2 договора: договор купли-продажи доли в праве и договор дарения доли в праве.
С перечнем документов, необходимых для регистрации указанных сделок и перехода права, можно ознакомиться на информационных стендах отделов Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества или на официальном сайте Управления.

http://to12.rosreestr.ru/contacts/vopros_otvet/

Вопрос:
Здравствуйте. Я собственник жилого дома, 7 комнат,площадь 325.8 кв.м. Могу ли я продать часть дома с использованием средств материнского капитала?Желаемая к продаже часть дома расположена на 3 этаже, вход с лестничной площадки и состоит из 2 жилых комнат ,коридора и санузла.Сможет ли покупатель зарегистрировать приобретаемое жилое помещение в общую долевую собственность с определением размера долей супругу и детям по соглашению? В Пенсионном сказали что нет ссылка на часть 4 статьи 10 Закона &#8470; 256-ФЗ.

Ответ:
Государственная регистрация перехода права собственности на часть жилого дома возможна при условии, что в соответствии с требованиями действующего законодательства предмет договора будет в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет, поскольку в соответствии с положениями п.6 ст.12 Федерального закона &#8470; 122-ФЗ от 21.07.1997 &#171;О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&#187; записи о правах на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.

http://www.to55.rosreestr.ru/contacts/vopros_main/3389385/

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Выдержка из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2005 N Ф04-4867/2005(13426-А45-17) по делу N А45-16224/04-КГ7/440
...Как видно из материалов дела, 26.05.2003 между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого является 1/2 доли самоходного судна СТ-798 N 0-2-45503. Продавец (истец), являясь единоличным собственником указанного судна, обязался передать покупателю (ответчик) имущество по акту приема-передачи. Покупатель принимает имущество и производит государственную регистрацию перехода права собственности на транспортное средство.
Обращаясь с настоящим требованием, истец указал, что договор реально не выполним, сделка не соответствует требованиям закона.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что такая продажа не противоречит закону, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества вправе по своему усмотрению распоряжаться этим имуществом, в том числе - произвести отчуждение его части.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции в связи с несоответствием его выводов фактическим обстоятельствам и удовлетворяя иск, в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе - аналогичные изложенным в кассационной жалобе, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Обоснованно сочла что спор между сторонами возник на основании разного толкования условий о предмете договора - одно как продажа доли имущества, являющегося неделимым, другое - как продажа доли в праве собственности на это имущество. Руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, пришла к правомерному выводу, что объектом продажи по оспариваемому договору стороны определили "1/2 доли самоходного судна", который подтверждается не только условиями договора, но и другими представленными по делу доказательствами. В этой связи правильно указала, что такое определение предмета договора в отношении самоходного судна, относящегося к объектам недвижимости, не соответствует статьям 128, 129, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как часть неделимого объекта недвижимости не может быть объектом гражданско-правовых отношений. Правомерно сочла, что неделимость имущества влечет невозможность продажи его части, а сделка является недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обоснованно отвергла утверждение ответчика, что истец при заключении договора распорядился имуществом не как вещью, а как имущественными правами, поскольку оно не соответствует буквальному содержанию текста договора.
При таких обстоятельствах нельзя признать состоятельными доводы заявителя, поскольку они по существу направлены на переоценку доказательств, правильно оцененных судом апелляционной инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства. Каких-либо оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления, являющегося законным и обоснованным, не имеется.

Re: Может ли собственник квартиры продать долю в праве

Еще вопрос по теме:
Мой гражданский муж является собственником 2-х комнатной квартиры.Хотим оформить брак. Муж хочет до регистрации брака продать мне половину квартиры. Знаю,что для закрепления моего права собственности на эту долю, он может ее и подарить,причем даже уже в браке,но в первом случае ( если он мне ее продаст до брака ) я могу получить налоговый вычет. Возможна ли такая сделка? Как это можно прописать в договоре купли-продажи? Свое право на налоговый вычет муж использовал ранее,еще до приобретения этой квартиры. А сейчас деньги от вычета очень бы пригодились,т.к. планируем ребенка,да и ремонт в квартире нужен.