Физическое лицо 18.06.2008 заключило договор долевого участия, приобретя квартиру. Акт ввода дома в эксплуатацию датирован 30.12.2009. Акт приема-передачи квартиры подписан физическим лицом и застройщиком 18.01.2010. По причинам, не зависящим от физического лица (застройщик долго не мог поставить весь дом на кадастровый учет и юстиция не регистрировала права дольщиков), право собственности зарегистрировано только 21.06.2010. Квартира была продана физическим лицом 23.03.2013. Разница цены покупки и продажи составила 600 000 рублей.
Включаются ли в данной ситуации в расчет налоговой базы по НДФЛ суммы, полученные физическим лицом от продажи квартиры? Подлежит ли уплате налог на имущество?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае доход от продажи квартиры подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ в полном объеме в периоде его фактического получения, основания для его освобождения от обложения НДФЛ отсутствуют. В то же время налогоплательщик в установленном порядке и при наличии на то оснований сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры либо уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на фактически произведенные им и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры.
Физическое лицо в рассматриваемой ситуации должно было уплачивать налог на имущество физических лиц с начала 2011 года и до марта 2013 года.
Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Законом N 214-ФЗ.
На основании ч. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
НДФЛ
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и являются объектом обложения НДФЛ (ст. 209 НК РФ).
При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).
Перечень доходов, не подлежащих обложению (освобождаемых от налогообложения) НДФЛ, приведен в ст. 217 НК РФ.
Так, в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ), за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая, что право собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом в рассматриваемой ситуации, возникло у него 21.06.2010, то при реализации данной квартиры 23.03.2013 она не будет считаться находившейся в собственности физического лица три года и более (п. 3 ст. 6.1 НК РФ). Следовательно, п. 17.1 ст. 217 НК РФ в данном случае не применяется, и доход от продажи квартиры подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ в полном объеме в периоде его фактического получения (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Подтверждают данный вывод и разъяснения официальных органов власти.
Так, специалисты финансового и налогового ведомств неоднократно указывали, что срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (смотрите, например, письма Минфина России от 19.03.2013 N 03-04-05/9-245, от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315, от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885, от 05.03.2012 N 03-04-05/9-253, от 13.02.2012 N 03-04-05/7-171, письмо ФНС России от 04.12.2012 N ЕД-3-3/4372@).
При этом акт приема-передачи квартиры не является документом, подтверждающим наличие у лица права собственности. Таким документом является свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (письмо Минфина России от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586).
В письме Минфина России от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885 разъясняется, что в случае, если квартира продана ранее трех лет с даты государственной регистрации права собственности, оснований для освобождения от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не имеется.
Аналогичной позиции по рассматриваемому вопросу придерживаются и судьи (смотрите, например, решение Батайского городского суда Ростовской области от 04.07.2012).
В то же время следует учитывать, что налогоплательщик при наличии на то соответствующих оснований и в установленном нормами главы 23 НК РФ порядке сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, либо уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Налог на имущество физических лиц
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-I "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-I) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, в том числе квартир и долей в праве общей собственности на жилой дом (ст. 2 Закона N 2003-I).
Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 2003-I по новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.
Следовательно, физическое лицо в рассматриваемой ситуации должно было уплачивать налог на имущество с начала 2011 года, что подтверждают выводы, сделанные специалистами финансового ведомства в письме от 20.06.2011 N 03-05-04-01/17 (смотрите также письмо Минфина России от 27.06.2012 N 03-05-06-01/29, письмо ФНС России от 07.08.2012 N ЕД-3-11/2794@, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 N 14АП-7258/11 (оставлено в силе постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 N Ф07-736/12 по делу N А44-2730/2011)).
Пункт 6 ст. 5 Закона N 2003-I устанавливает, что при переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог на имущество физических лиц уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.
Таким образом, как следует из условий ситуации, налог на имущество в данном случае должен уплачиваться физическим лицом - первоначальным собственником до марта 2013 года.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
2 апреля 2014 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.