ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
а вот и судебная практика подъехала
Решение № 2-531/2020 2-531/2020~М-460/2020 М-460/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-531/2020
Плесецкий районный суд (Архангельская область) - Гражданские и административные
<данные изъяты>
Дело № 2-531/2020
УИД 29RS0021-01-2020-000703-96
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 июля 2020 года п. Плесецк
Плесецкий районный суд Архангельской области в составе:
председательствующего Сергеевой М.Н.,
с участием помощника прокурора Плесецкого района Архангельской области Кокоянина А.Е.,
при секретаре Пироговой С.А.,
с участием истца Серебренниковой Н.В., представителя истца Бельского А.В., представителя ответчика Терехина Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Плесецк Архангельской области гражданское дело по исковому заявлению Серебренниковой Н. В. к Шелехову А. Н. о признании прекратившим право пользования и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения,
у с т а н о в и л:
Серебренникова Н. В. обратилась в суд с иском к Шелехову А. Н. о признании прекратившим право пользования и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком 01 июля 2010 года заключен договор купли-продажи, предметом договора являлось жилое помещение – <адрес> в <адрес>. Стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты> рублей. Согласно данному договору ответчик гарантировал, что квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. Переход права собственности был зарегистрирован 08 июля 2010 года. В период с 2010 по 2014 год, находясь с ответчиком в близких отношениях, проживали с ним в спорном жилом помещении, вели общее хозяйство. В 2014 году он съехал с квартиры, перестал в ней проживать. В последующем он потребовал, чтобы она впустила его в квартиру для проживания, после неоднократных отказов, вселился в нее самовольно. В связи с указанным она и дети были вынуждены выехать из спорного жилого помещения. В настоящее время она не имеет возможности в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом. После регистрации права собственности ответчик утратил право собственности, в том числе и право пользования спорной квартирой. В период с 2010 года по 2014 года Шелехов А.Н. проживал в квартире с ее разрешения. На момент заключения договора купли-продажи Шелехов А.Н. был зарегистрирован в спорном жилом помещении, однако, согласно ст. 558 ГК РФ не подпадает в число лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при переходе права собственности. Просит признать Шелехова А.Н. прекратившим право пользования жилым помещением- <адрес> в <адрес>, выселить ответчика из указанного жилого помещения.
Определением Плесецкого районного суда Архангельской области в судебном заседании 13 июля 2020 года в соответствии со ст. 42 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Сидельникова Ю.Д. и Сидельникова В.Д.
Истец Серебренникова Н.В. и ее представитель Бельский А.В. С. в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований по тем же основаниям, изложенным в нем.
Ответчик Шелехов А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Его интересы в судебном заседании и представлял по доверенности Терехин Ю.И., который возражал против удовлетворения исковых требований Серебренниковой Н.В., указав, что за ответчиком на основании договора купли-продажи от 01 июля 2010 года сохранилось право пользования и проживания в спорном жилом помещении. Шелехов А.Н. фактически проживает в данной квартире, оплачивает коммунальные услуги, пользуется жилым помещением по назначению. Просит в удовлетворении исковых требований Серебренниковой Н.В. отказать.
Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Сидельникова Ю.Д. и Сидельникова В.Д. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, просили удовлетворить исковые требования о признании Шелехова А.Н. прекратившим право пользования жилым помещением и его выселении из <адрес> в <адрес>.
Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.
Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, заключение прокурора, полагавшего исковые требования истца подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон.
Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статьей 17 Конституции РФ предусмотрено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должны нарушать права и свободы других лиц.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с п. 1, 2 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищного кодекса РФ.
В соответствии со ст. 304 Гражданского Кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от 01 июля 2010 года Шелехов А.Н. обязался продать, а Серебренникова Н.В. принять в собственность и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Право собственности за Серебренниковой Н.В. на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 июля 2010 года.
Пунктом 4 договора купли-продажи от 01 июля 2010 года предусмотрено, что на момент заключения договора в продаваемой квартире согласно копии поквартирной карточки от 29 июня 2010 года, выданной МО «Плесецкое» зарегистрированы и далее за ними сохраняется право пользования и проживания в данной квартире: Шелехов А. Н., Серебренникова Н. В., Сидельникова Ю. Д., Сидельникова В. Д..
Ответчик Шелехов А.Н., не являющийся членом семьи истца Серебренниковой Н.В., фактически проживает в спорном жилом помещении без регистрации. Снялся с регистрационного учета 16 июня 2011 года. На момент заключения договора купли-продажи имел регистрацию по месту жительства в указанном жилом помещении. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.10.2018 N 2571-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Е. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 292, пунктом 1 статьи 558, пунктом 1 статьи 689 и пунктом 1 статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации" пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции не может рассматриваться как несовместимый с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями. Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении других лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех обстоятельств, имеющих значение при разрешении конкретного спора (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П; Определения от 3 ноября 2006 года N 455-О, от 21 апреля 2011 года N 452-О-О, от 18 октября 2012 года N 1837-О, от 25 сентября 2014 года N 2002-О и др.).
Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П; Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-О, от 28 июня 2018 года N 1523-О и др.).
В судебном заседании на основании исследованных материалов дела и объяснений сторон установлено, что согласно условиям договора купли-продажи от 01 июля 2010 года Шелехов А.Н. и Серебренникова Н.В. достигли соглашения о сохранении за ответчиком Шелеховым А.Н. права пользования и проживания в спорном жилом помещении, тем самым предусмотрев обременение данной квартиры. Шелехов А.Н. фактически проживает в <адрес> в <адрес>, оплачивает коммунальные услуги, иного жилья не имеет и отказываться от своих прав на спорное жилое помещение не намерен. Поскольку договором купли-продажи т 01 июля 2010 года, на основании которого Серебренникова Н.В. приобрела право собственности на спорное жилое помещение, предусмотрено условие о сохранении за Шелеховым А.Н. права пользования и проживания, а ответчик не отказывается от своего права, оснований для признания Шелехова А.Н. прекратившим право пользования жилым помещением и его выселении без предоставления другого жилого помещения не имеется.
Таким образом, исковые требования Серебренниковой Н.В., а также третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Сидельниковой Ю.Д. и Сидельниковой В.Д. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Серебренниковой Н. В., Сидельниковой Ю. Д. и Сидельниковой В. Д. к Шелехову А. Н. о признании прекратившим право пользования и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Плесецкий районный суд Архангельской области.
Председательствующий подпись М.Н. Сергеева
Мотивированное решение
изготовлено 05 августа 2020 года.
В судебном заседании на основании исследованных материалов дела и объяснений сторон установлено, что согласно условиям договора купли-продажи от 01 июля 2010 года Шелехов А.Н. и Серебренникова Н.В. достигли соглашения о сохранении за ответчиком Шелеховым А.Н. права пользования и проживания в спорном жилом помещении, тем самым предусмотрев обременение данной квартиры. Шелехов А.Н. фактически проживает в <адрес> в <адрес>, оплачивает коммунальные услуги, иного жилья не имеет и отказываться от своих прав на спорное жилое помещение не намерен. Поскольку договором купли-продажи т 01 июля 2010 года, на основании которого Серебренникова Н.В. приобрела право собственности на спорное жилое помещение, предусмотрено условие о сохранении за Шелеховым А.Н. права пользования и проживания, а ответчик не отказывается от своего права, оснований для признания Шелехова А.Н. прекратившим право пользования жилым помещением и его выселении без предоставления другого жилого помещения не имеется.
