Re: Друзья, снова нужна Ваша помощь!
Сообщение от
Новчечек
Какой допник пройдет регистрацию в Росреестре с большим успехом
договор цессии имхо
Как следует из правовой позиции Росреестра, каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы.
В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования, или цессии (ст. ст. 382 - 390 ГК РФ), и о переводе долга (ст. ст. 391, 392 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров перенайма от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором.
Передача права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды».
При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРН регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.
Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и зарегистрированное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда, после регистрации договора перенайма дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но, в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве, дополнительного «закрепления» арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется.
