17 ноября 2020 17:06
fed100

IP/Host: 217.107.106.---
Дата регистрации: 27.08.2014
Сообщений: 17
Продажа долевой собственности с торгов
Добрый день! Ситуация, имеется нежилое помещение, где собственниками являются 4 дольщика, первый я - не банкрот, 2 собственника - в процедуре банкротства, и четвертый дольщик с меньшей долей - не банкрот. Мной была куплена одна из долей в рамках дела о банкротстве одного из содольщиков, оплату я произвел в соответствии с положением о торгах. после этого управляющий направляет уведомление 4-му содольщику с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки, на что тот соглашается. Так вот вопрос правомерности действий управляющего, нужны ли были эти уведомления, т.к. куплено мной - участником долевой собственности. И какие права есть у содольщика который выразил желание приобрести эту долю?
#1
17 ноября 2020 17:53
mamakotenochka

IP/Host: 176.193.219.---
Дата регистрации: 02.03.2015
Сообщений: 2,667
Re: Продажа долевой собственности с торгов
Сообщение от
fed100
Так вот вопрос правомерности действий управляющего, нужны ли были эти уведомления
действия АУ правомерны. Соблюдение преимущественного права обязательно через уведомления
Определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС19-22343: «По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам. В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции. Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется. Таким образом при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).»
#2
17 ноября 2020 21:37
fed100

IP/Host: 217.107.106.---
Дата регистрации: 27.08.2014
Сообщений: 17
Re: Продажа долевой собственности с торгов
а если на торгах купил долю так же сособственник, а не третье лицо?
#3
17 ноября 2020 22:49
mamakotenochka

IP/Host: 176.193.219.---
Дата регистрации: 02.03.2015
Сообщений: 2,667
Re: Продажа долевой собственности с торгов
Сообщение от
fed100
а если на торгах купил долю так же сособственник, а не третье лицо?
а второму собственнику предлагали купить? Его преимущественное право соблюдено? Если нет, то такая сделка недействительная, и ее можно отменить по указанным основаниям
#4
18 ноября 2020 14:08
fed100

IP/Host: 217.107.106.---
Дата регистрации: 27.08.2014
Сообщений: 17
Re: Продажа долевой собственности с торгов
преимущественное право же работает когда доля реализуется третьему лицу не сособственнику.
#5
18 ноября 2020 14:26
mamakotenochka

IP/Host: 176.193.219.---
Дата регистрации: 02.03.2015
Сообщений: 2,667
Re: Продажа долевой собственности с торгов
Сообщение от
fed100
преимущественное право же работает когда доля реализуется третьему лицу не сособственнику.
у сособственников права на увеличение доли равны. получается что не предложив выкупить долю второму сособственнику, его права были ущемлены по сравнению с вашими.

Преимущественное право - это право сособственника на первоочередное приращивание своей доли. и вы с другим сособственником равны в этих правах.
а получается что ваше право "правее" права другого сособственника, что не соответствует закону.
эта сделка будет на мой взгляд ничтожна, а не оспорима, поскольку она затрагивает права и интересы третьих лиц, и была совершена без соблюдения требований закона, тем более если в Положении о торгах предусмотрено соблюдение преимущественного права сособственников
#6
18 ноября 2020 15:29
harted1

IP/Host: 91.242.170.---
Дата регистрации: 24.08.2015
Сообщений: 1,757
Re: Продажа долевой собственности с торгов
Сообщение от
mamakotenochka
у сособственников права на увеличение доли равны. получается что не предложив выкупить долю второму сособственнику, его права были ущемлены по сравнению с вашими.
По ГК же вроде требование только при продаже постороннему лицу?
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
#7
18 ноября 2020 16:10
mamakotenochka

IP/Host: 176.193.219.---
Дата регистрации: 02.03.2015
Сообщений: 2,667
Re: Продажа долевой собственности с торгов
Коллега, положением о торгах должно быть предусмотрено преимущественное право сособственников. Позицию ВС я озвучила. Это означает, что при выявлении победителя торгов должна соблюдаться процедура, предусмотренная Положением по торгам вне зависимости от личности победителя, исключительно по формальным основаниям.
В чистом виде ГК тут не применим. он применяется с изъятиями.
Я говорю что эта сделка без соблюдения преимущественного права под рисками, потому что есть Положение и есть регламент.

Ненаправление уведомления после выявления победителя торгов вне зависимости от его личности является формальным нарушением регламента, утвержденного положением. Процессуальное нарушение а не материальное.

АУ формально соблюл положение по торгам и формально выслал уведомление. В этом АУ ПРАВ.

Как дальше решить ситуацию - такого вопроса автор не ставит. Он спросил прав ли АУ.
АУ прав сточки зрения соблюдения Положения о торгах, тем более Положение утверждено судом и судя по всему не оспаривалось
#8
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме.

Кликните для того, чтобы войти

Наверх