22 января 2020 16:39
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 657
Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Ситуация: прошла сделка купли-продажи здания, есть цена 1 руб. (условно) и порядок оплаты (до подписания договора). Экземпляр договора сдается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Спустя полгода стороны решают изменить условия: цена 5 руб., порядок оплаты - рассрочка на 2 года.
Если рассрочка, то это ипотека в силу закона. Правильно?
Ипотека подлежит государственной регистрации. Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.

Вопрос: как быть в такой ситуации? Делать допку к ДКП и подавать ее в Росреестр на регистрацию ипотеки в силу закона на основании допки?
#1
22 января 2020 16:54
ilja_m

IP/Host: 89.107.124.---
Дата регистрации: 02.10.2014
Сообщений: 44
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Договор уже исполнен, переход права собственности зарегистрирован, оплата произведена.
Очень сомнительно, что что-то в виде допника дадут зарегистрировать.

В дополнение:
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не установлено, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока действия договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, с момента исполнения продавцом и покупателем обязанностей, предусмотренных заключенным между ними договором купли-продажи (в том числе договором купли-продажи жилого либо нежилого помещения), соответствующие обязательства сторон прекращаются и не могут быть изменены.
Поэтому соглашение сторон об изменении условий уже исполненного договора купли-продажи не влечет правовых последствий и не подлежит государственной регистрации.
Аналогичная точка зрения выражена, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 9 октября 2009 г. N Ф04-5979/2009.




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2020-01-22 16:58 пользователем ilja_m.
#2
23 января 2020 07:54
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 1,523
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Сообщение от
DKart
Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.
нет не подлежит
остальное ilja_m вполне подробно расписала
#3
23 января 2020 08:40
АлисаAlice

IP/Host: 94.137.226.---
Дата регистрации: 08.08.2019
Сообщений: 217
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
есть пункт 2 статьи 424 ГК РФ, в которой указано, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Сообщение от
ilja_m
В дополнение:
тут соглашусь, что действительно есть такая точка зрения, что после исполнения договора условие о его цене изменено не может быть, некоторые суды также ссылаются на п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21, согласно которому "если обязательства по ДКП исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества".

а вот другая точка зрения исходит из того, что есть статья 450 ГК РФ - изменять условия договора - право сторон. Например, такое вот дело Постановление от 20.09.2016 № Ф03-4228/2016 ФАС Дальневосточного округа.
плюс такое дело: Постановление Седьмого ААС от 14.12.2012 по делу № А67-2782/2012, в нём указано "в данном случае, изменяя условия договоров купли-продажи в части покупной цены после фактической уплаты первоначально согласованной цены и передачи имущества покупателю, стороны действовали в собственных интересах и по собственному усмотрению"
#4
23 января 2020 09:08
DKart

IP/Host: 176.99.79.---
Дата регистрации: 19.11.2019
Сообщений: 657
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Сообщение от
ilja_m
Договор уже исполнен, переход права собственности зарегистрирован, оплата произведена.
Чувствовал я, что допку что есть заковыка. Не мог сообразить почему.

Сообщение от
тот-самый-Мавр
нет не подлежит
Не подлежит регистрации договор или не подлежит регистрации ипотека?

Все комментарии пишут примерно это:
ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.
Но как быть с этим?: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
И с этим?: Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации... При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.(ст. 20 Закона об ипотеке).

Нашел еще такое мнение: Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения (заключить к нему дополнительное соглашение) уже нельзя.
Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем фактически не исполнено. Даже при наличии указания на обратное в тексте договора, в отсутствие каких-либо иных доказательств оплаты недвижимости, это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.


Получается мы можем сделать допку с рассрочкой и увеличением суммы с указанием на то, что им-во в залог не оформляется. Регистрировать ее нигде не надо, Росреестр претензий не имеет.
#5
23 января 2020 10:06
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 1,523
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Сообщение от
DKart
Не подлежит регистрации договор или не подлежит регистрации ипотека?
договор
у вас в в договоре НЕ БЫЛО рассрочки, соответственно о прекратил свое действие в силу п 1 ст 408 ГК
но если бы была рассрочка, то в тогда бы договор не был полностью исполнен в части оплаты и следовательно к нему бы п 1 ст 408 ГК не применялся, то есть можно было бы внести изменеия.
Логика понятна?
#6
23 января 2020 10:10
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 1,523
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
Добавлю что в случае заключения допника(при наличии в первоначальном договоре рассрочки (именно рассрочки - не путайте и не смешивайте наличие/отсутствие ипотеки и рассрочку - это не существенно) вы вправе обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части указания данного допника в качестве правоустанавливающего документа.
Госпошлина 350 рэ с каждого из покупателей
#7
23 января 2020 10:11
тот-самый-Мавр

IP/Host: 82.208.97.---
Дата регистрации: 07.02.2018
Сообщений: 1,523
Re: Допсоглашение к ДКП недвижимости после регистрации перехода права соб-сти
госпошлина 350 рэ для физиков
для юриков1000 рэ
#8
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме.

Кликните для того, чтобы войти

Наверх