8 декабря 2019 19:48
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Опцион при наследовании
Условие: имеются 3 родственника, двое из них являются совладельцами жилой недвижимости в равных долях, один из этих двух завещал свою долю третьему родственнику (дочери) и спустя 10 лет умер. Между оставшимися родственниками есть договоренность что объект недвижимости надо продавать, ибо они живут в другом месте.

Кадастровая стоимость объекта - более 2 млн. Ориентировочная рыночная стоимость объекта при продаже - 1 млн. руб.

Дочь стоит перед дилеммой:
1. ЛИБО вступать в права наследства, а потом перед продажей нести расходы а) по кадастровой переоценке, б) риск уплаты НДФЛ в виду срока владения менее 3 лет и тд.
2. ЛИБО заключить договор со вторым родственником о том, что она отказывается от права наследования согласно завещанию, а второй родственник принимает на себя обязательство по продаже объекта недвижимости по цене не ниже суммы S с последующим дележом вырученных денег пополам и с выплатой половины отказавшемуся от наследства родственнику.

Вопрос: каким договором лучше всего это оформить? есть ли пример шаблона..




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2019-12-08 19:54 пользователем Novosedov.
9 декабря 2019 07:52
IP/Host: 217.106.32.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
а потом перед продажей нести расходы а) по кадастровой переоценке, б) риск уплаты НДФЛ в виду срока владения менее 3 лет и тд.
то есть другой родственник "безвозмездно, то есть даром" на себя эти риски берет?
Сообщение от
Novosedov
ЛИБО заключить договор со вторым родственником о том, что она отказывается от права наследования согласно завещанию, а второй родственник принимает на себя обязательство по продаже объекта недвижимости по цене не ниже суммы S с последующим дележом вырученных денег пополам и с выплатой половины отказавшемуся от наследства родственнику.
мне кажется что тут мнимостью сделки попахивает
9 декабря 2019 11:53
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
тот-самый-Мавр
то есть другой родственник "безвозмездно, то есть даром" на себя эти риски берет?

Под "безвозмездно" Вы имеете в виду, что второй родственник (владеющий более 3 лет) должен поучаствовать в налоговых расходах первого родственника (дочери с наследством), потому что она на момент продажи квартиры будет владеть долей менее 3 лет? :)
Или что компенсацией за принятие этих рисков для дочери с наследством должна стать половина суммы, вырученной с продажи?

Сообщение от
тот-самый-Мавр
мне кажется что тут мнимостью сделки попахивает

Вот здесь понимаю Вас и согласен, риск признания мнимой есть.




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2019-12-09 11:56 пользователем Novosedov.
9 декабря 2019 12:10
IP/Host: 217.106.32.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
Под "безвозмездно" Вы имеете в виду, что второй родственник (владеющий более 3 лет) должен поучаствовать в налоговых расходах первого родственника (дочери с наследством), потому что она на момент продажи квартиры будет владеть долей менее 3 лет?
нет, я имел в виду следующее - она отказывается от наследства, вместо нее на эту долю вступает родственник и у него возникают все те же риски по менее 3 лет и по кадастровой переоценке (правда не понял зачем она нужна если все равно продавать будут - пусть покупатель и мучается)
9 декабря 2019 12:20
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
тот-самый-Мавр
нет, я имел в виду следующее - она отказывается от наследства, вместо нее на эту долю вступает родственник и у него возникают все те же риски по менее 3 лет и по кадастровой переоценке (правда не понял зачем она нужна если все равно продавать будут - пусть покупатель и мучается)

Вот здесь не понял, потому что родственник, владевшей одной долей более 3 лет, принимая новую долю того же самого объекта не будет нести риск уплаты НДФЛ при продаже, просто в виду того обстоятельства, что права собственности отсчитываются с момента приобретения прав на самую первую долю, а не последующих.

Что касается "зачем нужна кадастровая переоценка", необходимость возникает в 2 местах для дочери, принявшей долю в наследство:
1) гос.пошлина 0.3% при вступлении в наследство у нотариуса считается от кадастровой стоимости

2) самое главное: НДФЛ считается как max от суммы продажи и суммы 70% от кадастровой стоимости с учётом вычета в 1 млн. руб.

Здесь уже, у меня ощущение, я Вас, а не Вы меня начинаем консультировать.. ))




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2019-12-09 12:21 пользователем Novosedov.
9 декабря 2019 14:31
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
то права собственности отсчитываются с момента приобретения прав на самую первую долю, а не последующих.
здесь вы не правы, для каждой доли свой срок отсчитывается. ФНС неоднократно это разъяснял.

Сообщение от
Novosedov
Что касается "зачем нужна кадастровая переоценка", необходимость возникает в 2 местах для дочери, принявшей долю в наследство:
эти же моменты будут возникать у родственника, если дочь откажется

я к чему говорю про целесообразности кад стоимости:
1. это отнюдь не бесплатно (например оценка независимого оценщика нужна)
2. насколько я знаю (могу и ошибаться) оспаривать (признавать кад стоимость равной рыночной) может только собственник - т.е. по любому нужно в наследство кому то вступать, а при наследстве тоже не все от НДФЛ освобождаются - дочь освобождается, а вот что за родственник (степень родства) и освобождается ли он это вопрос

то есть нужно сначала посчитать затраты на приведение кад стоимости к рыночной - определить стоимость процедуры и посмотреть - а не дешевле ли выйдет не проводить эту процедуру - при тех суммах которые вы озвучили

Сообщение от
Novosedov
Здесь уже, у меня ощущение, я Вас, а не Вы меня начинаем консультировать.. ))
а на этом форуме все друг друга консультируют. Здесь же нет "штатных консультантов" это форум "свободных юристов". И я такой же гость на этом форуме что и вы
9 декабря 2019 14:34
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
тот-самый-Мавр
насколько я знаю (могу и ошибаться) оспаривать (признавать кад стоимость равной рыночной) может только собственник - т.е. по любому нужно в наследство кому то вступать
добавлю - это если во внесудебном порядке, а если в судебном, то добавьте еще плюсом и судебные расходы
10 декабря 2019 03:36
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
тот-самый-Мавр
я к чему говорю про целесообразности кад стоимости:
1. это отнюдь не бесплатно (например оценка независимого оценщика нужна)
2. насколько я знаю (могу и ошибаться) оспаривать (признавать кад стоимость равной рыночной) может только собственник - т.е. по любому нужно в наследство кому то вступать, а при наследстве тоже не все от НДФЛ освобождаются - дочь освобождается, а вот что за родственник (степень родства) и освобождается ли он это вопрос

то есть нужно сначала посчитать затраты на приведение кад стоимости к рыночной - определить стоимость процедуры и посмотреть - а не дешевле ли выйдет не проводить эту процедуру - при тех суммах которые вы озвучили

Да, Вы правильные конечно вещи написали. И конечно мы наперёд прикидывали.

Расклад примерно такой:
- Кадастровая переоценка будет стоить около 15 тыс. руб. (включая стоимость независимой оценки и комиссию доверенного лица, которое будет этим заниматься). Причём компенсировать затраты в 15 т.р. будет, по-видимому, только наследница в виду отсутствия прямого интереса другого собственника (ну разве только интерес сократить сроки продажи)

- Если продавать без кадастровой переоценки двумя отдельными договорами для каждой доли с разными собственниками, то будут исключены покупатели-ипотечники, но риск налога для вступившей в наследство дочери не возникнет. Недостаток этой схемы - большие сроки продажи в виду снижения аудитории покупателей.

- Если продавать без кадастровой переоценки одним общим договором для обоих собственников, то для наследницы, владеющей долей менее 3 лет, возникнет обязательство по НДФЛ суммой примерно 60 т.р. (это с учётом вычета 1 млн. руб, которая ФНС поделит пополам между собственниками пропорционально долям владений) Однако ожидаемый срок продажи в виду включения покупателей-ипотечников существенно сократится.

- Если сделать кадастровую переоценку до той суммы, которую предварительно нам озвучили, то обязательство по НДФЛ у наследницы не должно возникнуть.

Таким образом, вопрос ретранслируется в выбор сроков экспозиции квартиры (с обязательством по уплате коммунальных платежей ЖКХ на всё предпродажное время) и затрат 60 т.р. vs 15 т.р.

Очевидные риски: 1) неуверенность в том, какая стоимость объекта будет принята после переоценки, 2) сроки подачи документов на переоценку, учитывая месяц-декабрь (надо успеть в этом году).




Редактировано 7 раз(а). Последний раз 2019-12-10 03:46 пользователем Novosedov.
10 декабря 2019 07:54
IP/Host: 217.106.32.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
Если продавать без кадастровой переоценки двумя отдельными договорами для каждой доли с разными собственниками
а зачем? можно и одним договором от двух собственников на стороне продавца.
Тем более если будет два договора (на каждую долю отдельный) то они подлежат обязательному удостоверению, что опять ведет дополнительные траты
10 декабря 2019 13:21
IP/Host: 217.118.92.--- Дата регистрации: 19.08.2018 Сообщений: 196
Re: Опцион при наследовании
Я бы предложил составить один договор между тремя сторонами (два продавца+покупатель), но поскольку в практике есть некоторые разночтения, то можете перестраховаться и составить два договора где каждый продаёт свою долю. Дочь получит имущественный вычет и ничего платить не будет. Единственная сложность - это две тысячи за регистрацию второй доли.
10 декабря 2019 13:43
IP/Host: 217.106.32.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
LevSever
Я бы предложил составить один договор между тремя сторонами (два продавца+покупатель),
в данном случае допускается договор в простой письменной форме
Сообщение от
LevSever
то можете перестраховаться и составить два договора где каждый продаёт свою долю.
в данном случае оба договора подлежат нотариальному удостоверению

Сообщение от
LevSever
но поскольку в практике есть некоторые разночтения,
не видел такой практики, вернее разночтений
10 декабря 2019 14:04
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
LevSever
Я бы предложил составить один договор между тремя сторонами (два продавца+покупатель), но поскольку в практике есть некоторые разночтения, то можете перестраховаться и составить два договора где каждый продаёт свою долю. Дочь получит имущественный вычет и ничего платить не будет. Единственная сложность - это две тысячи за регистрацию второй доли.

Без переоценки дочь будет платить НДФЛ порядка 50- 60 т.р.

НДФЛ считается как 13% х [размер доли во владении] х MAX между 1) [рыночной стоимостью продажи] и 2) 0.7 х [кадастровая стоимость оценки] - 3) [налоговый вычет 1 млн.р.] х [размер доли].

Практика ФНС такова, что при наличии 2 и более долевых собственников, ФНС делит вычет 3) суммой 1 млн.р. между собственниками пропорционально долям владения, но только при наличии ОДНОГО ОБЩЕГО договора на продажу. А вот если квартиру продавать ДВУМЯ договорами, то ФНС дает вычет по 1 млн.р. отдельно каждому собственнику, т.е. на каждый договор.

Таким образом, если кадастровая стоимость, например, составляет 2.5 млн.р., а реальная рыночная стоимость продажи 1 млн.р., то сумма налога для собственницы, владевшей долей 1/2 менее 3 лет, составит:
1/2 х Max ( 1 млн.р. ; 2.5 млн.р. х 0.7 ) - вычет 1 млн.р. / 2 = 1.75 млн.р. / 2 - 500 тыс.р. = 13% от (875 т.р. - 500 т.р.) = 48.75 тыс.р.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2019-12-10 14:07 пользователем Novosedov.
10 декабря 2019 14:42
IP/Host: 217.118.92.--- Дата регистрации: 19.08.2018 Сообщений: 196
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
А вот если квартиру продавать ДВУМЯ договорами, то ФНС дает вычет по 1 млн.р. отдельно каждому собственнику, т.е. на каждый договор.
Я Вам именно это и говорил. Хотя, чисто теоретически, здесь можно поспорить: как можно делить вычет, если второй собственник на него не имеет право? Он освобождён от уплаты налога с суммы продажи, а не получает вычет.

Сообщение от
Novosedov
сумма налога для собственницы, владевшей долей 1/2 менее 3 лет, составит:
Если продавать долю по отдельному договору:
КС - 2,5 млн руб.
Облагаемая сумма налога составит - 2500000*0,7=1750000 руб.
Доля дочери - 1750000/2=875000 руб.
Она имеет право на имущественный вычет в 1000000 руб.
875000-1000000=-125000 руб. Откуда налогооблагаемая база?
10 декабря 2019 15:05
IP/Host: 217.118.92.--- Дата регистрации: 19.08.2018 Сообщений: 196
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
тот-самый-Мавр
в данном случае оба договора подлежат нотариальному удостоверению
Да, но, возможно, это для дочери будет дешевле и безопасней, чем платить НДФЛ, или бодаться с налоговой.
10 декабря 2019 20:03
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
LevSever
Если продавать долю по отдельному договору:
КС - 2,5 млн руб.
Облагаемая сумма налога составит - 2500000*0,7=1750000 руб.
Доля дочери - 1750000/2=875000 руб.
Она имеет право на имущественный вычет в 1000000 руб.
875000-1000000=-125000 руб. Откуда налогооблагаемая база?

Это точно так? Не 500 тыс. руб. получит из вычета новая наследница?

Из текста следующего разъяснительного письма ФНС этот момент плохо ясен:
https://www.nalog.ru/rn13/news/tax_doc_news/4246187/
10 декабря 2019 21:03
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
Сообщение отLevSever
Если продавать долю по отдельному договору:
КС - 2,5 млн руб.
Облагаемая сумма налога составит - 2500000*0,7=1750000 руб.
Доля дочери - 1750000/2=875000 руб.
Она имеет право на имущественный вычет в 1000000 руб.
875000-1000000=-125000 руб. Откуда налогооблагаемая база?

Это точно так? Не 500 тыс. руб. получит из вычета новая наследница?

Из текста следующего разъяснительного письма ФНС этот момент плохо ясен:
https://www.nalog.ru/rn13/news/tax_doc_news/4246187/


Меня интересует ситуация когда не долю продают по одному договору, а когда ВСЮ квартиру продают по одному договору. Как будет перераспределяться вычет?
11 декабря 2019 14:07
IP/Host: 95.108.225.--- Дата регистрации: 19.08.2018 Сообщений: 196
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
Novosedov
Из текста следующего разъяснительного письма ФНС этот момент плохо ясен:
По-моему, там всё доступно написано. Что не ясно? Замените трёх человек на двух, 1/3 на 1/2.
Вот так понятней:
Сообщение от
Изменим текст письма
Если каждый владелец 1/2 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Как я сказал выше, есть один нюанс:
Сообщение от
Novosedov
Меня интересует ситуация когда не долю продают по одному договору, а когда ВСЮ квартиру продают по одному договору.
Вот, как говорится в этом и собака порылась! Составляется один трёхсторонний договор, где каждый участник продаёт свою долю одному продавцу. То есть, жилая недвижимость продаётся как единый объект права собственности (хотя, договор, вроде о продаже долей). Как следует из Постановления и разъяснений, "размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле".
Но, нюанс заключается в том, что в Постановление рассматривалась ситуация, когда все сособственники равноправны, то есть, когда всем должен быть предоставлен вычет. Здесь же, у Вас, ситуация другая. Один имеет право на вычет - дочь, а второй право на вычет не имеет - он просто освобождён от уплаты налога со всей суммы дохода от продажи. Вот я и не знаю, как на это отреагирует налоговая. Может потребует, тогда придётся судиться, может так же предоставит вычет, по принципу аналогии права.
У меня сейчас знакомые продали квартиру (три сособственника). Двое из которых получили доли по наследству и владели менее трёх лет. Договор сделали один, как посоветовал риэлтор. Как отнесётся налоговая, пока не знаю.
P.S. Да, в договоре продаётся именно доли, то есть каждый продавец указывает, что продаёт свою долю за такую-то сумму, а не просто "продаём квартиру за хххх руб.". В инете встречал, что кто-то советует в договоре прописать, что одному продавцу вычет не полагается, мол это помогает.




Редактировано 2 раз(а). Последний раз 2019-12-11 14:12 пользователем LevSever.
11 декабря 2019 16:27
IP/Host: 87.255.2.--- Дата регистрации: 08.05.2015 Сообщений: 71
Re: Опцион при наследовании
Сообщение от
LevSever
Меня интересует ситуация когда не долю продают по одному договору, а когда ВСЮ квартиру продают по одному договору.
Вот, как говорится в этом и собака порылась! Составляется один трёхсторонний договор, где каждый участник продаёт свою долю одному продавцу. То есть, жилая недвижимость продаётся как единый объект права собственности (хотя, договор, вроде о продаже долей). Как следует из Постановления и разъяснений, "размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле".
Но, нюанс заключается в том, что в Постановление рассматривалась ситуация, когда все сособственники равноправны, то есть, когда всем должен быть предоставлен вычет. Здесь же, у Вас, ситуация другая. Один имеет право на вычет - дочь, а второй право на вычет не имеет - он просто освобождён от уплаты налога со всей суммы дохода от продажи. Вот я и не знаю, как на это отреагирует налоговая. Может потребует, тогда придётся судиться, может так же предоставит вычет, по принципу аналогии права.
У меня сейчас знакомые продали квартиру (три сособственника). Двое из которых получили доли по наследству и владели менее трёх лет. Договор сделали один, как посоветовал риэлтор. Как отнесётся налоговая, пока не знаю.
P.S. Да, в договоре продаётся именно доли, то есть каждый продавец указывает, что продаёт свою долю за такую-то сумму, а не просто "продаём квартиру за хххх руб.". В инете встречал, что кто-то советует в договоре прописать, что одному продавцу вычет не полагается, мол это помогает.

Да, спасибо, интересно. Меня ведь, как Вы наверно уже поняли, этот вопрос выше интересует с точки зрения целесообразности расходов на кадастровую переоценку квартиры.

Поскольку определенности с тем, как поступит налоговая, пока нет, а сроки для переоценки нас уже поджимают, я так думаю, мы всё таки закажем кадастровую переоценку...
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме

Кликните для того, чтобы войти