Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Добрый день. Прошу консультации вот по какому вопросу: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты. Просто зачислить проценты, что бы образовался долг. Возможно ли?

Обстоятельства:
Территория: р. Адыгея. Был заключен "кривой" договор на покупку квартиры в строящемся доме. Договор звучит как "Предварительный", значит бессрочный. Это уже много раз принято судами республики. Дом "самострой". Срок исполнения договора прошел 3 года назад. Дом достраивается примерно к 1 января 2020 г. По договору есть условие разделения платежа 70/30. 70% оплачено. 30% после постройки. Юр лицо застройщика ИП - подставное. Без денег на счетах и имущества. Неустойку за просрочку в натуральном виде получить будет невозможно. В договоре не прописаны какие-либо штрафные санкции за просрочку. Значит руководствоваться ГК РФ. Идея в том, что бы доплату, зачесть в рамках процентов за пользование денежными средствами. Но это будет в разных судебных заявлениях. Первично необходимо образовать долг застройщика перед покупателем. Т.к. необходимо будет платить госпошлину. Хотелось бы быть уверенным что суд не откажет в рассмотрении если будет заявление на начисление и взыскание процентов за пользование ДС без прекращения действия договора. С момента его просрочки по дату направления претензии застройщику. А потом с перерасчетом на дату подачи претензии в суд.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Интересный вопрос. Я не вижу в целом препятствий.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Княгиня
Интересный вопрос. Я не вижу в целом препятствий.

Препятствий вроде нет, но и практики такой не вижу. Везде идет начисление по итогу расторжения договора вместе с требованием возврата предоплаты. А тут просто нужно истребовать проценты... Деньгами то пользовался. Не будет ли суд указывать что необходимо дождаться исполнения договора...? Ну как бы все уловки нашего суда непонятны... Может у кого был опыт истребования процентов по 395 ст. при процессе исполнения договора.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
А тут просто нужно истребовать проценты... Деньгами то пользовался. Не будет ли суд указывать что необходимо дождаться исполнения договора...? Ну как бы все уловки нашего суда непонятны... Может у кого был опыт истребования процентов по 395 ст. при процессе исполнения договора.

нет никаких уловок. это обычный процесс реализации права (через суд)
заявляйте.
можно заявлять требование об уплате не на конкретную дату, а длящихся процентов.либо на дату + длящихся. как удобно.
комбинируйте.

если требование правомерно, его удовлетворят.

хотя, ваша схема мне не совсем понятна, но это ваша схема, в любом случае.
я бы делал не так.
как результат, вы хотите получить решение о взыскании "суммы", и потом осуществить взаимозачет суммы 30% по договору с той суммой из решения, верно?

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
milo-23
хотя, ваша схема мне не совсем понятна, но это ваша схема, в любом случае.
я бы делал не так.
как результат, вы хотите получить решение о взыскании "суммы", и потом осуществить взаимозачет суммы 30% по договору с той суммой из решения, верно?

Да, верно. Задумка сделать два разных судебных иска.

1) После письменной претензии на выплату процентов по ст. 395 ГК. Направить судебный иск на проценты по ст. 395 за пользование денежными средствами внесенными в виде предоплаты с даты договорной передачи квартиры (май 2014г) до даты заявления в суд. Получение первичного долга застройщика перед покупателем выраженном в исполнительном листе.

2) В момент постройки дома, когда застройщик пришлет уведомление о доплате, отказаться от оплаты и предложить мировое соглашение о взаимном погашении претензий. В случае отказа со стороны застройщика, пойти с этим в суд. По инициативе застройщика или по инициативе покупателя - как получится.

Почему судебный иск именно на проценты по 395ст: по практике к этому застройщику, у судов присутствует метод излишнего занижения процентов в случае предъявления неустойки по закону о долевом строительстве. А 395 ст. не предусматривает занижения процентов. просто образуется сумма которая перекроет доплату. Не нужном признавать договор исполненным. Чем и удобна. Сомнения есть только в условиях необходимости расторгнуть договор.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
можно заявлять требование об уплате не на конкретную дату, а длящихся процентов.либо на дату + длящихся. как удобно.
комбинируйте.

на сегодняшнюю дату сумма процентов уже перекрывать доплату, поэтому со сроками можно не играться.

Застройщик, который ведет достройку, один из партнеров группы, которые прикрывались единым ИП на котором нет имущества, кроме земли, на которых строятся дома. Он в настоящий момент достраивает дома, что бы не попасть в уголовное дело, по которому уже проходят его партнеры.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

понял.

как я вижу ситуацию:
у вас будет ошибка в предмете иска, ввиду вашего основания иска. и судья вам об этом намекнет, сказав, почему вы не заявились по 214ФЗ?

у вас в договоре обязанности сторон, буквально (я упрощаю):
1. оплатить.
2. построить и передать.

вы заявляетесь к застройщику на выплату "каких-то процентов" за пользование ДС по 395.
буквально - в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате.... Это не ваш случай.
конкретно ваши ДС никто не удерживает, основания для выплаты их вам отсутствуют (вы же не заявляетесь в рамках расторжения договора и возврата дс).

по 395 совершенно другой случай.

вам нужно заявляться иначе - ввиду ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательств по договору. см. далее - неустойка. +50% от присужденной суммы, по ЗоПП.
у вас сейчас даже размер неустойки не сформирован, а вы уже начинаете уходить в сложные проценты и считать "процент на процент", что в корне неверно (см. п.5. ст. 395, например).
и если вы грамотно заявитесь и обоснуете свою позицию, неустойку вам никто не порежет, ибо режут её суды в исключительных случаях. есть пленум на этот счет, однако суды об этом забывают, и если им не напомнить, они начинают резать.

моё субъективное мнение - по 395 не удовлетворят, т.к. оснований нет.
денежного обязательства со стороны ответчика нет, либо оно не сформировано.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

просто я не совсем понимаю, на какую сумму (и каким образом она сформирована) вы планируете считать % по 395 ?

и в части неустойки добавлю - если в 1й инстанции уменьшат, или "сильно уменьшат", далее при апелляции будет сложно отыграть в вашу сторону.
поэтому именно в 1й инстанции, вам, как стороне (представителю), необходимо растолковать (если это слово тут уместно) суду, позицию пленума насчёт уменьшения неустойки, а конкретно - указать об отсутствии конкретных доказательств со стороны ответчика в материалах дела, что делает снижение на усмотрение суда неправомерным

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
milo-23
как я вижу ситуацию:
у вас будет ошибка в предмете иска, ввиду вашего основания иска. и судья вам об этом намекнет, сказав, почему вы не заявились по 214ФЗ?

у вас в договоре обязанности сторон, буквально (я упрощаю):
1. оплатить.
2. построить и передать.

1) Иск по неустойке по 214ФЗ подразумевается после момента постройки и передачи дома. Разве не так. Дом еще не построен. Документы не оформлены и оформлены не будут. Квартиры будут даваться Судебными решениями о признании собственности на часть дома и получением на эту часть дома адреса в виде квартиры в администрации. Администрация на это идет охотно.

2) Обязаности сторон в договоре: (схема)
А) Покупатель: Оплатить предоплату: 70%
Б) Построить дом до 31 мая 2014 г. и прислать уведомление о постройке единого дома. (Выписка с готовностью 100%)
В) Оплатить 30% + оплату юриста и кадастрового инженера за услуги выделения части (доли) дома, получения адреса и пр.

В период между 31 мая 2014 г. и сегодняшним днем. Разве не происходит факта пользования денежными средствами по умолчанию. Необходимо было направить претензию о возврате ДС? Чтобы началось неправомерное удерживание?

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
Иск по неустойке по 214ФЗ подразумевается после момента постройки и передачи дома. Разве не так.

нет.

пунктом договора конкретно определен срок/дата передачи объекта истцу.
по состоянии на сегодняшний день данное обязательство ответчиком исполнено не было.
начиная с "дата, указанная в договоре", истец имеет право требовать неустойку с ответчика за ненадлежащее исполнение обязательства.
неустойка может быть определена законом либо договором.
датой окончания начисления указанных штрафных санкций, согласно закону, является дата исполнения обязательства.

вы можете заявлять требование об уплате неустойки в любой момент времени, начиная со дня, следующего за определенным сторонами днем исполнения обязательства.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
Б) Построить дом до 31 мая 2014 г. и прислать уведомление о постройке единого дома. (Выписка с готовностью 100%)

а что про ввод в эксплуатацию?

если по 214 фз работаем, то нужно зацепиться за понятие "ввод в эксплуатацию".
например, неправомерно застройщику передавать объект участнику строительства до момента ввода.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
milo-23
а что про ввод в эксплуатацию?

если по 214 фз работаем, то нужно зацепиться за понятие "ввод в эксплуатацию".
например, неправомерно застройщику передавать объект участнику строительства до момента ввода.

В договоре разделены этапы исполнения обязательств застройщика:

1) Продавец обязуется Сдать дом в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г.
С этого момент необходимо внести доплату.

2) Продавец обязуется передать квартиру до 31 мая 2014 г.
После полной оплаты происходит окормление доли дома и назначение адреса.

Руководствовался самой поздней датой. Именно передачей квартиры.

В настоящий момент застройщик мечтает обойти Пункт 1 и создав общий иск в суд о признании строительства правомерным от всех покупателей квартир, получить признание дома пригодным к эксплуатации, с одновременным выделением долей и обозначением квартир. Причем в этом его поддерживает Администрация района. Она будет участвовать в суде как 3е лицо, не возражая в принятии в эксплуатацию домов (их 4ре). И в рамках этого суда, Администрация клятвеннно обещает саботировать любые требования неустоек. Выходят на собрания дольщиков и рассказывают, какой застройщик сам пострадавший от других партнеров и мы негодяи не должны и не имеем право требовать с него неустойки. Как всегда все друг другу братья и сваты.

Но отдельный иск поданный до момента достройки дома (сейчас происходит разводка газа) они возможно не смогут саботировать.

Спасибо за совет о сроках взыскания неустойки. Я всегда был уверен что необходимо ожидать уведомления о передаче квартиры и затем взыскивать неустойку. А если есть возможность подать иск о неустойке до момента постройки, то конечно лучше воспользоваться им. Даже с учетом сокращений думаю 200 тыс необходимых для перекрытия доплаты можно будет взыскать.
Просто лично у меня менее 30% доплаты и не хотелось бы и их отдавать, ожидая квартиру 4й год.

Пересмотрю практику удачных решений по этому застройщику в части взыскания неустойки за просрочку.

Большое спасибо.

Re: Признание судом начисления процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ без расторжения договора купли-продажи и требования возврата основной суммы предоплаты.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
1) Продавец обязуется Сдать дом в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г.
С этого момент необходимо внести доплату.

если я правильно понимаю ситуацию, дом еще не был введен в эксплуатацию.
по результату ввода застройщик получает разрешение на ввод.
т.е. на данном этапе требование застройщика о внесении доплаты нарушает положения договора.

Сообщение от
Кирилл_Мейер
Выходят на собрания дольщиков и рассказывают, какой застройщик сам пострадавший от других партнеров и мы негодяи не должны и не имеем право требовать с него неустойки.

это здорово, однако, согласно постановления Пленума ВС, наличие/неисполнение обязательств 3ми лицами перед застройщиком само по себе не может являться основанием для освобождения/снижения (судами) неустойки.