Взыскание переплаты по арендной плате

Добрый день! В 2017 году ИП купил помещение в здании. До этого собственник здания заключил с администрацией договор аренды земельного участка, весь 2017 год ИП платил долю арендной платы за помещение собственнику здания, а собственник здания переводил арендную плату по договору администрации. С 2018 года договор переоформили, ИП вступил в договор аренды и его долю прописали в договоре. Выяснилось, что администрация применяла не те ставки и коэффициенты, в итоге арендная плата с 2017 по 2019 была завышена почти в два раза. За 2018 и два квартала 2019 ИП взыскал арендную плату с администрации. Открытым остается вопрос с периодом 2017 года, кто должен заявиться на переплату к администрации - собственник здания, т.к. фактически переводил всю сумму администрации в 2017 году собственник здания или же ИП? Если ИП соберет свои платежки, подтверждающие переводы за аренду земли собственнику здания, а также использует его платежные поручения в обоснование того, что за долю ИП в 2017 фактически перечислялись именно деньги ИП, а собственник здания перечислял их как агент, и поэтому администрация должна вернуть деньги ИП? Проблема в том, что собственник здания все продал в 2018 другому лицу, скорее всего, тому уже ничего не нужно и с иском к администрации он точно не выйдет, кроме того, в настоящее время у бывшего собственника здания ни кола, ни двора, вроде как, и бизнес уже не ведет, смысла к нему заявляться с иском тоже нет.

Re: Взыскание переплаты по арендной плате

Я считаю, что в данном случае ИП связан с фактической оплатой именно бывшему собственнику здания, потому и взыскивать неосновательное обогащение (переплату) можно только с него, но сам ИП считает, что возникли агентские отношения (между бывшим собственником и ИП был заключен агентский договор, по которому ИП перечислял собственнику денежные средств в счет коммунальных платежей, за обслуживание здание, а также арендную плату), а потому вправе напрямую с арендодателя потребовать возврат переплаты...

Re: Взыскание переплаты по арендной плате

Сообщение от
Александр_С
также арендную плату), а потому вправе напрямую с арендодателя потребовать возврат переплаты...

Не вижу оснований для возврата администрацией суммы ИП в отсутствие между ними договорных отношений...

Re: Взыскание переплаты по арендной плате

Сообщение от
harted1
Не вижу оснований для возврата администрацией суммы ИП в отсутствие между ними договорных отношений...

Спасибо за отзыв. Вот какие мысли по поводу отсутствия или наличия договорных отношений:
Судебная практика (в принципе, это следует и из п. 1 ст. 35 ЗК, абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК) исходит из того, что к покупателю недвижимости (в том числе помещений в здании) переходят права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды, заключенного прежним собственником (например, застройщиком), при этом необязательно, чтобы первый собственник выбыл из договора, к примеру, он может продать часть здания или помещения в здании. Суды признавали нового собственника помещений стороной договора аренды, к которой перешли обязанности арендатора вплоть до уплаты пеней, согласованных в договоре. При этом оговорюсь, что новый собственник помещений не подписывал никаких соглашений о вступлении в договор/перемене лиц в обязательстве и т.п. (подробные выводы в Постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 13.01.2017 N Ф09-10542/16 по делу N А60-56644/2015; от 22.05.2017 N Ф09-2485/17 по делу N А60-32397/2016).

В связи с этим вопрос - если придерживаться позиции о том, что ИП автоматически в силу закона (и мнения судов) стал стороной договора аренды с 2017 (вне зависимости от того, что не переоформили договор аренды на 2017), оформил агентское соглашение с продавцом помещений, который в 2017 продолжал быть собственником остальных помещений в здании, по этому соглашению передавал агенту денежные средства в качестве арендной платы за земельный участок соразмерно своей доле, то можно ли говорить о том, что администрация обязана вернуть переплату за 2017 г. ИП именно как стороне договора аренды, за которую денежные средства перечислял агент? В платежках агент (продавец) платил как и до продажи всю сумму, указывал "оплата по договору аренды № __ от ____ за 1 кв. 2017; за 2 кв. 2017; за 3 кв. 2017; за 4 кв. 2017"

Re: Взыскание переплаты по арендной плате

В абз. 2 и 3 п.1 ст. 1005 ГК указано следующее:

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

На первый взгляд, сделка от имени агента (договор же подписан первым собственником здания), но за счет принципала (в части пропорциональной доле) и ИП пролетает. Но если применять ст. 35 ЗК, вышеуказанную позицию судов, то с момента приобретения помещений ИП является стороной сделки (договора аренды) в силу закона, т.е. сделка (договор аренды) в силу закона становится совершенной и исполняемой "от имени принципала" (в части, пропорциональной его доле). Есть ли в этом здравый смысл?