28 января 2019 19:53
IP/Host: 95.179.82.--- Дата регистрации: 06.10.2016 Сообщений: 41
Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Коллеги, добрый вечер.
У меня сегодня попросили консультации в очень важном вопросе, а я толком ничего не могу ответить. Поэтому помогите, пожалуйста.
Коллега работает в государственном учреждении здравоохранения. Они планируют заключение нового договора аренды с другой медицинской организацией (т.к. текущий краткосрочный договор на 11 месяцев уже подходит к концу).
В аренду сдана часть коридора (сам коридор площадью условно 60 кв.м., а сдают в аренду самый уголок этого коридора площадью условно 3 кв.м.) – там располагается место медицинского регистратора, вывеска висит над ним, рабочее место (стойка с окошком) оборудовано и т.п.
Договор аренды собираются заключить на 3 года. Но вот проблема возникла в следующем. Их областное имущественное управление (распоряжающееся имуществом учреждения) на данный момент предупредило о том, что не даст согласование такой долгосрочной аренды, только на 11 месяцев – потому что цитата «вам в Росреестре никто такой договор не зарегистрирует, так как это «виртуальная» часть коридора – места общего пользования, это не самостоятельный изолированный объект, который невозможно индивидуализировать, следовательно кадастровый учет произвести не смогут и в регистрации откажут».
Я погуглил, нашёл разъяснения ВС РФ по аналогичному вопросу, но только касающемуся частей помещений общего пользования в многоквартирных домах – и как понял, там такое действительно нельзя.
А что по части коридора в нежилом здании поликлиники?
Получается, что стороны оказываются не вправе заключить долгосрочный договор аренды лишь по той причине, что сейчас для регистрации договора аренды нужен технический план и одновременно с государственной регистрацией договора будет осуществлен кадастровый учет (который, оказывается, не может быть осуществлен)? Получается, у сторон нет способа реализовать такое своё право и есть возможность заключить договор лишь на 11 месяцев?
Но ведь гос. регистрация ограничения (обременения) вещного права на данную часть требуется сторонам именно потому, что в связи с его установлением эта часть и образована.
Им хочется заключить долгосрочный договор аренды и не заниматься каждые 11 месяцев всеми этими бюрократическими процедурами получения согласования сначала учредителя, потом собственника имущества, потом проведением оценки – такая волокита бюрократическая на несколько месяцев и расходы лишние выходят.

Очень нужна ваша помощь, уважаемый коллеги.
29 января 2019 08:03
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
часть 5 статьи 44
5. Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
п 4 части 3 ст 14
4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.
29 января 2019 08:04
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 25.12.2018)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
29 января 2019 08:05
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
Jur_VV
В аренду сдана часть коридора (сам коридор площадью условно 60 кв.м., а сдают в аренду самый уголок этого коридора площадью условно 3 кв.м.)
сомневаюсь что такую часть можно учесть из буквального толкования части 5 статьи 44
хотя прямого запрета она и не сдержит
29 января 2019 08:08
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
с другой стороны :
Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

<Письмо> Минэкономразвития России от 04.04.2017 N Д23и-1881
"О рассмотрении обращения"
29 января 2019 11:20
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Фактически Вы арендуете не нежилое помещение, аренда которого подлежала бы гос регистрации, а просто размещаете свое оборудование в коридоре больницы.
На такие случаи я заключаю Договор размещения оборудования, по которому один передает другому площадку для размещения своего оборудования.
Правда на всякий случай (например, признания таких отношений судом фактически арендными), эти договоры заключаем на срок не более года.

А так, полностью согласен с Мавром. Хотя мне все еще кажется диким необходимость кадастрового учета арендуемой части помещения.
29 января 2019 11:21
IP/Host: 185.94.213.--- Дата регистрации: 16.03.2016 Сообщений: 1 130
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
не получится, мы так пытались сдать в аренду по 1/2 туалет на этаже двум арендаторам которые арендуют весь этаж.
Пришлось помещения сдавать в долгосрочную с регистрацией, а туалет по 1/2 краткосрочный.


На рекламе, врачах и адвокатах не экономят...
29 января 2019 12:01
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
ildar2709
Хотя мне все еще кажется диким необходимость кадастрового учета арендуемой части помещения.
ну это вполне логично - чтобы эту часть еще кому нито не сдать
а насчет
Сообщение от
Jur_VV
нашёл разъяснения ВС РФ по аналогичному вопросу,
они приняты до вступления в силу 218-ФЗ, а там ссылка и обоснования на старый 122-ФЗ.
Росреестр отказывает в регистрации аренды части без техплана с учетной частью, но суды пока не на стороне Росреестра - отказывают на основании того пленума. Насколько я знаю несколько дел в ВС направили в порядке надзора. Пока не рассматривалось
29 января 2019 12:50
IP/Host: 213.167.57.--- Дата регистрации: 28.01.2019 Сообщений: 18
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Добрый день!
Советую заключить долгосрочный договор аренды, но не регистрировать.
Можно заключить сразу 3 договора отдельных (или 4, или 5 - сколько нужно) на 11 месяцев.
Например Договор №1 от 29.01.2019 , срок аренды 29.01.19-28.12.19; Договор №2 от 29.01.2019, срок аренды 29.12.19-28.11.20; Договор №3 от 29.01.2019, срок аренды 29.11.20-28.10.21 и тд
Можно заключить договор на долгосрок, но если не получилось зарегистрировать, прописать в условиях, что в случае если договор не будет зарегистрирован, то он считается заключенным на 11 месяцев и автоматически пролонгируется на тот же срок (11 мес.) 5 раз ( например).




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2019-01-29 12:57 пользователем Лука.
29 января 2019 14:02
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Лука, прежде чем советовать. Внимательно прочитайте начальные условия указанные в первом посте. Там не просто договор между частниками, а договор аренды гос имущества находящегося в оперативке - есть специальные нормы и порядок к заключению таких договоров и требования к таким договорам.
В частности спец условия прописаны в ст 17 (или 17.1 точно не помню) закона о защите конкуренции
29 января 2019 15:32
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
тот-самый-Мавр
ну это вполне логично - чтобы эту часть еще кому нито не сдать
Но мог же законодатель защитить интересы арендаторов пойти путем попроще и подешевле. Например, в разделе об ограничениях указывали бы конкретные комнаты и площадь обременения.
Да и не является это гарантией защиты от "двойной" аренды. Можно же сверх краткосрочной аренды сдать долгосроком и нарушить права первого. Да и вторую аренду можно коротким сделать.
Мне больше кажется, что законодатель просто решил активизировать работу кадастровых инженеров и пополнить их бюджеты.
29 января 2019 15:54
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
ildar2709
Мне больше кажется, что законодатель просто решил активизировать работу кадастровых инженеров и пополнить их бюджеты.
одно другому не мешает

Сообщение от
ildar2709
Можно же сверх краткосрочной аренды сдать долгосроком и нарушить права первого. Да и вторую аренду можно коротким сделать.
этим он мягко склоняет к долгосрочной аренде - ну типа коль она зарегина то права вроде бы получше защищены и одновременно решает фискальные цели - зарегиную аренду легче отследить и труднее спрятать (например для физиков - НДФЛ же)
29 января 2019 17:41
IP/Host: 178.234.225.--- Дата регистрации: 06.10.2016 Сообщений: 41
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Коллеги, спасибо за мнение.
Но, получается, на основании какой нормы закона росреестр откажет в регистрации договора аренды и проведении кадастрового учета? Какое законное основание будет? Вот это?:
В соответствии с пунктами 19, 34 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случаях, если:
помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

А как же тогда вот это: "Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части"?
и вот это:
"В силу части 3 статьи 14 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 названной статьи." (все взято из письма Минэкономразвития России от 04.04.2017 N Д23и-1881)?

В общем, получается итог такой: у сторон нет права заключить долгосрочный договор аренды части данного помещения. То есть краткосрочных договоров аренды хоть сколько хочешь, хоть каждый год перезаключай на протяжении 50 лет, а долгосрочный нельзя. То есть по факту получается, что в первом случае (краткосрочный договор) эта часть помещения может быть предметом договора аренды, а во втором случае (долгосрочный) - не может быть предметом договора аренды.... А точно, есть же ещё и на неопределённый срок (договор тоже причём не надо регистрировать) - здесь снова данная часть помещения может быть предметом договора аренды. Звучит возможно немного утрированно и грубовато, но фактически получается ведь так? Но это же ерунда какая-то...
30 января 2019 08:04
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
Jur_VV
Какое законное основание будет? Вот это?:
не путайте божий дар с яичницей, а изолированное помещение с частью помещения - это разные вещи

помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении - это для случаев когда ставится на кад учет помещение как самостоятельный объект.
А часть объекта ставится на учет не как самостоятельный объект, а как учетная часть (не буду вам грузить мозги и расшифровывать что это такое и как ставится/учитывается) и к ней требования по изолированности не применяются.

Почитайте <Письмо> Минэкономразвития России от 04.04.2017 N Д23и-1881
"О рассмотрении обращения" может что полезное для себя найдете
30 января 2019 08:09
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Если кратко то по моему личному мнению часть помещения можно поставить на учет в качестве учетной части если эту часть можно "выделить" в виде комнаты (нескольких смежных комнат). А часть коридора как учетную часть поставить нельзя. Такой вывод я делаю из буквального толкования части 5 статьи 44
Повторюсь - это мое личное мнение сиречь ИМХО
30 января 2019 09:04
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Можно обратиться в органы БТИ, например, и уточнить у них, подготовят они тех план на эту арендуемую часть коридора или нет. Если смогут сделать, то замечательно. Сделают тех план с выделением этого участка.
Полагаю, они смогут это сделать, если там хоть какая-то перегородка выполнена от пола до потолка. То есть отделена от остальной части и инженер сможет снять замеры.
Я так уже делал, когда сдавали в аренду неучтенную часть помещения в рамках всего объекта.
То есть, когда сначала в органах кадастрового учета инфы о созданной комнате нет, но без внесения изменений в сведения об основном объекте готовишь тех план на лишь арендуемую часть помещения (созданную путем монтажа стен из гипсокартона).
Отказов пока не было)
30 января 2019 09:27
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
ildar2709
То есть, когда сначала в органах кадастрового учета инфы о созданной комнате нет, но без внесения изменений в сведения об основном объекте готовишь тех план на лишь арендуемую часть помещения (созданную путем монтажа стен из гипсокартона).
Отказов пока не было)
как вариант
только техплан делается не на арендуемую часть, а на все помещение с указанием учетной части.
Еще уточню что данный вариант не прокатит если помещение находится в многоквартирном доме. с 8 января перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме согласуется/производится в порядке предусмотренном для квартир
30 января 2019 09:30
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
тот-самый-Мавр
только техплан делается не на арендуемую часть, а на все помещение с указанием учетной части.
Да. Но ведь количественно-качественные характеристики объекта (всего помещения) в ЕГРН не меняются? То есть не вносится же изменение в сведения обо всем объекте права?
По крайней мере у меня не вносилось))
30 января 2019 09:44
IP/Host: 178.234.217.--- Дата регистрации: 06.10.2016 Сообщений: 41
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
ildar2709
Можно обратиться в органы БТИ, например, и уточнить у них, подготовят они тех план на эту арендуемую часть коридора или нет. Если смогут сделать, то замечательно. Сделают тех план с выделением этого участка.
И если БТИ смогут подготовить такой план, то значит можно вздохнуть спокойно и при последующей сдаче договора с тех планом в Росреестр на регистрацию проблем уже не возникнет? А то думается, что у Росреестра свои проволочки могут начаться на этой стадии...

Понимаете, не хочется "влететь" - а то оплатит учреждение госпошлину в 22 000, а Росреестр возьмет и откажет в регистрации. И всё. Деньги немалые улетят в ведро ведь.Или можно будет вернуть как-то?
30 января 2019 10:02
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
Jur_VV
Росреестр возьмет и откажет в регистрации.
Отказ только после приостановки. Пока приостановлено, будете устранять нарушения.
Сообщение от
Jur_VV
И если БТИ смогут подготовить такой план
У меня для подготовки тех плана просят подписанный долгосрочный договор аренды, копия которого пришивается к тех плану.
Сообщение от
Jur_VV
Росреестра свои проволочки могут начаться на этой стадии...
Проволочки в росреестре могут возникнуть в любое время.
Там у каждого регистратора могут возникнуть свои требования, которые иногда необоснованны. Но регистратор ответственное лицо и сам принимает решения. А законное оно или нет, может определить только суд. Никто регистратору не может сказать, "делай так".
30 января 2019 10:53
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
Jur_VV
И если БТИ смогут подготовить такой план, то значит можно вздохнуть спокойно
отнюдь. По опыту БТИшники, да и как большинство кадастровых инженеров могут хоть черта в ступе нарисовать - но это отнюдь не означает что они правильно вам сделают
Поверьте моему горькому опыту работы с кадастровыми инженерами. Кстати грамотность БТИшников (по опыту) гораздо ниже большинства частных кад. инженеров
30 января 2019 20:12
IP/Host: 178.234.217.--- Дата регистрации: 06.10.2016 Сообщений: 41
Re: Кадастровый учёт части нежилого помещения (коридора в здании поликлиники)
Сообщение от
ildar2709
Можно обратиться в органы БТИ, например, и уточнить у них, подготовят они тех план на эту арендуемую часть коридора или нет. Если смогут сделать, то замечательно. Сделают тех план с выделением этого участка.
Полагаю, они смогут это сделать, если там хоть какая-то перегородка выполнена от пола до потолка. То есть отделена от остальной части и инженер сможет снять замеры.
Ну там перегородка позволяющая четко определить границы арендуемой части есть - во всю ширину коридора (от одной стенки до другой) стойка такая с окошком. Но не стенка никакая всё же.
Сообщение от
тот-самый-Мавр
отнюдь. По опыту БТИшники, да и как большинство кадастровых инженеров могут хоть черта в ступе нарисовать - но это отнюдь не означает что они правильно вам сделают
Ды вот, также думаю.
Сообщение от
тот-самый-Мавр
Проволочки в росреестре могут возникнуть в любое время.
Там у каждого регистратора могут возникнуть свои требования, которые иногда необоснованны.
Вот то-то же и оно. Кто знает какому регистратору это дело попадет, и какое решение он там примет. А по судам потом таскаться с оспариванием решения это то еще удовольствие фиг его знает на какой период времени.
Сообщение от
ildar2709
Отказ только после приостановки. Пока приостановлено, будете устранять нарушения.
Как я понимаю из всего написанного в теме, в данном случае их устранить будет невозможно априори? Поскольку такую часть коридора они просто не смогут поставить на учет (ну по крайней мере, под очень большим сомнением). Поэтому госпошлина улетит в трубу.

В общем, как я понимаю, вывод всё же из всего этого - лучше заключить опять договор на 11 месяцев и не морочить голову. Деньги всё-таки не маленькие будут потрачены и на тех. план, и на госпошлину.
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме

Кликните для того, чтобы войти