30 октября 2018 17:37
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Репутационные риски сделки с недвижимостью
Как и многие, я не люблю, когда продавец действует по доверенности. И, в особенности, мне не нравится, когда с доверителем невозможно встретиться. Пусть он сильно занятой человек и у него нет времени приехать на сделку, но уделить пять минут в удобное для него время он, все же, по человечески, должен. Хотя юридически и не обязан. А без этого как я узнаю, жив ли он вообще? Иначе возникает гипотеза, что он от кого-то скрывается или что-то в этом роде.

Но в данном случае доверенное лицо четко заявило, что с покупателем продавец земельного участка встречаться не будет. Ни при каких обстоятельствах.

И тогда я решил поискать о нем инфу в интернет. Тем более, что согласно документов на землю, зарегистрирован он в какой-то глухомани и вряд ли там живет.

И оказалось, что этот человек является совладельцем и руководителем пяти предприятий с численность 1-2 человека каждое, одно из которых ликвидировано по решению суда. Причин для ликвидации по суду может быть много, но, все же, это не есть хорошо…

Из документов на землю видно, что участок хотя никак не освоен, но 4 раза менял собственников:
- приобретен по договору дарения доли в праве общей собственности 10.10.2005;
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности №5 от 12.10.2005;
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности №7 от 12.10.2005 (второй раз за этот же день);
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности 12.02.2006.

Эти документы можно запросить, но само по себе всё это как-то смурно. Вам не кажется?

Утешает только, что с момента последней передачи прав прошло больше 10 лет. Срок исковой давности надежно истек, так что содержание договоров уже несущественно. Или не так?
31 октября 2018 08:08
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
Из документов на землю видно, что участок хотя никак не освоен, но 4 раза менял собственников:
- приобретен по договору дарения доли в праве общей собственности 10.10.2005;
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности №5 от 12.10.2005;
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности №7 от 12.10.2005 (второй раз за этот же день);
- передавался по договору купли-продажи доли в праве общей собственности 12.02.2006.
это очень напоминает одну схему и на 90% я уверен что эта схема и отработана.
Суть: в то время (2005 год) участок был участком из земель с/х назначения. Поэтому на его продажу распространялось право первой ночи (право преимущ покупки) органа гос власти субъекта и органа МСУ, поэтому чтоб обойти это право отчуждался участок по долям, т.к. на отчуждение доли в праве право преимущ покупки (органов ГВ СФ и ОМСУ) не распространяется.
Однако при отчуждение доли постороннему лицу нужен отказ от преимущ покупки от других участников долевой собственности. Чтобы обойти это "постороннему" лицу дарилась незначительная доля в праве и он переставал быть "посторонним" и ему можно было остальные доли уже продавать. Незначительная доля дарилась потому чтоб минимизировать НДФЛ который должен платить одаряемый. Кратко вот так схема выглядит.
31 октября 2018 08:11
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
Срок исковой давности надежно истек, так что содержание договоров уже несущественно. Или не так?
не говори гоп пока не перепрыгнул - срок исковой давности начинает течь с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. А вот этот момент далеко не всегда совпадает с моментом сделки
В дополнение к предыдущему посту по схеме - сейчас такие схемы не выгодны поскольку ввели обязательное нот удостоверение сделок с долями. Но на тот момент схема была жизнеспособной и достаточно активно применялась
31 октября 2018 10:04
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Вопрос не совсем по теме, но все же: Является ли действие по покупке недвижимости действием по его распоряжению со стороны покупателя?
Вопрос встал в связи с тем, что для распоряжения недвижкой доверенным лицом нужна нотариальная доверенность.
Может ли на стороне покупателя (ЮЛ) выступать доверенное лицо на основании доверки, выданной юр лицом без нотариального удостоверения?
Горячая линия Росреестра сказала, что НЕТ, только нотариальная доверка нужна и для покупателя.
31 октября 2018 10:18
IP/Host: 92.255.22.--- Дата регистрации: 12.10.2016 Сообщений: 692
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
тот-самый-Мавр
Суть: в то время (2005 год) участок был участком из земель с/х назначения. Поэтому на его продажу распространялось право первой ночи (право преимущ покупки) органа гос власти субъекта и органа МСУ, поэтому чтоб обойти это право отчуждался участок по долям, т.к. на отчуждение доли в праве право преимущ покупки (органов ГВ СФ и ОМСУ) не распространяется.
Однако при отчуждение доли постороннему лицу нужен отказ от преимущ покупки от других участников долевой собственности. Чтобы обойти это "постороннему" лицу дарилась незначительная доля в праве и он переставал быть "посторонним" и ему можно было остальные доли уже продавать. Незначительная доля дарилась потому чтоб минимизировать НДФЛ который должен платить одаряемый. Кратко вот так схема выглядит.


я пролистывал мимо, но зашел почитать....
интересная информация
спасибо)
31 октября 2018 10:30
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Если буквально читать статью 185.1 ГК то на подписание договора совершенного в ППФ со стороны покупателя нот удостоверение не обязательно, но вот на подачу документов на гос регистрацию нот доверенность уже нужна
но это ИМХО
31 октября 2018 11:59
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
тот-самый-Мавр
срок исковой давности начинает течь с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав

Это очень коварная фраза и об этом я и сам не раз задумывался применительно к различным ситуациям. Комментарий к статье 200 ГК практически ничего не разъясняет.

А что это может означать на практике?
Есть какой-то пример?
31 октября 2018 14:04
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
А что это может означать на практике?
Есть какой-то пример?
это может означать что угодно и примеры разные бывают.

навскидку - кто то подделал доверенность 10 лет назад - прошла куча сделок, а собственник не знал что он уже не собственник - например все эти 10 лет в тюрьме сидел и вот "откинулся" он значит с зоны пришел "к родному очагу" и увидел что там другие люди живут и бумажку ему в нос тычут что мол оне законные собственники - вот с этого момента и начинается срок исковой давности течь
31 октября 2018 14:22
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
То есть, в основе должно быть какое-то обстоятельство, не зависящее от человека, утратившего права, и лишившее его доступа к информации. Работал нелегалом за границей, сидел в подводной лодке на дне моря, десять летал в космосе.

А если просто жил за границей или жил в России, но позабыл про этот участок, то это уже не причина для нового отсчета срока с момента, когда он об этом узнал.

Верно я понимаю?
31 октября 2018 14:54
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
позабыл про этот участок, то это уже не причина для нового отсчета срока с момента, когда он об этом узнал.
причина
то есть чтобы применить срок или не применить - нужно доказать (заинтересованной стороне) что он узнал что его права нарушены тогдато и причем документально доказать или на крайняк показаниями свидетеле - например он может сказать что добросовестно считал что участок все 10 лет его и ему принадлежит, а то что он на нем не был ничего не доказывает - он хозяин - хочет приезжает, а хочет не приезжает. То что налоги не платил - а просто не приходили квиточки, а у него память дырявая и он все 10 лет забывал про них
Так что момент порой очень трудно доказать.
Типа я только вчера узнал что мол это не мое
31 октября 2018 14:57
IP/Host: 82.208.97.--- Дата регистрации: 07.02.2018 Сообщений: 2 592
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Вам лучше новую тему создать про начало исковой давности. Может кто нибудь еще подключится к обсуждению и более понятливей объяснит, а то я уже давно гражданское право студентам не читал и забыл как попроще объяснить можно
31 октября 2018 15:34
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Но есть еще Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам:
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.


Ключевой фразой я вижу это:
срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки
31 октября 2018 15:59
IP/Host: 91.242.170.--- Дата регистрации: 24.08.2015 Сообщений: 1 760
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
тот-самый-Мавр
срок исковой давности начинает течь с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав
А тут разве не применяется пресекательный срок по п.2 ст. 196 ГК РФ?
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
31 октября 2018 16:47
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
harted1
А тут разве не применяется пресекательный срок по п.2 ст. 196 ГК РФ?
Я думаю, что через 10 лет после заключения сделки ее уже никто не сможет оспорить.
Ведь для сторон сделки (или лиц, которые знают или должны знать о ней) срок давности применяется общий, а для всех остальных (тех, кто не знал или не мог знать) применяется срок максимум 10 лет.

Уж не знаю, как там ситуация будет в случае, если собственник "сидит" более 10 лет, а заинтересованных родственников нет и имущество незаконно отошло чужим. Может "там" какие то сведения тоже должны приходить. ну например налог может приходит не по адресу прописки, а по месту нахождения собственника. Это предположения.

Мне кажется, что срок в 10 лет может быть не применен лишь в случае, если следствием будет установлено, что имущество отошло мошенническим путем и будет вынесен обвинительный приговор.
1 ноября 2018 13:44
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Интересно что налицо более 50 % что история с этим участком мутная, но мыши плачут, плюются и продолжают жрать кактус...
Зачем пробовать купить что то у представителя, который в безапелляционном порядке:
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
четко заявило, что с покупателем продавец земельного участка встречаться не будет. Ни при каких обстоятельствах.

??
просто ради интереса объясните?
чтобы потом наплодить на всех форумах кучу тем, как этот геморройный участок оставить себе или как вернуть за него деньги?
1 ноября 2018 14:04
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Он
просто ради интереса объясните?
Думаю, что просто цена привлекательная)))
1 ноября 2018 14:06
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Он
Зачем пробовать купить что то у представителя

Да все очень просто: очень удобное расположение - от моего дома по прямой непосредственно по трассе, хороший подъезд круглый год, газ, вода, электричество, охрана, чистый воздух, хорошее место.

Цена вполне рыночная.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2018-11-01 14:07 пользователем Александр_Иванович_Царьгородский.
1 ноября 2018 14:11
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
А знаете как можно провернуть круто дело?))
Если хотите убедиться в живучести продавца, попросите представителя представить Вам новую свежую нотариальную доверенность. Только чтобы нотариус был другой, а не тот, который выдавал первую доверку.
Расходы на нотариальные действия и пересылку доверенности придется взять на себя.
1 ноября 2018 14:19
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Весьма неплохая идея! Спасибо!

Я планировал еще и расширенную выписку запросить - её выдают только собственнику.




Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2018-11-01 14:20 пользователем Александр_Иванович_Царьгородский.
1 ноября 2018 14:24
IP/Host: 109.248.240.--- Дата регистрации: 21.08.2014 Сообщений: 1 027
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
её выдают только собственнику.
или доверенному лицу.
Еще очень важно, чтобы доверитель дал полномочие на подписание договора КП. Если у него полномочия только на подачу документов в Росреестр, Вас легко могут обмануть, если продавца Вам не покажут вообще. Ведь представитель Вам скажет, что "вот мой доверитель подписал, теперь подписывайте Вы". А убедиться в этом Вы не сможете.
1 ноября 2018 14:28
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
А когда вообще была выдана первая доверенность?
1 ноября 2018 14:38
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Доверенность выдана в 2006 году. В ней предусмотрены и право установления условий продажи, и право подписания договора, и право получения денег, и право подачи документов в Росреестр.

Вроде бы, все, что только можно, в нее впихнули.

Но она не на приобретаемый мною один участок, а на 177 участков.

Срок действия доверенности не истек.
1 ноября 2018 14:39
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Как говорится, вангую что представитель откажется, даже за ваш счет
1 ноября 2018 14:44
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Моя интуиция подсказывает то же самое.

Он вообще не проявляет заметной заинтересованности в продаже. Чувствуется, что сыты и покупатели им не очень нужны...
1 ноября 2018 14:45
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
Доверенность выдана в 2006 году.
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
Срок действия доверенности не истек.
что я упустил в конце рабочего дня??
1 ноября 2018 14:49
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Доверка действует до конца 2020 года.
1 ноября 2018 14:53
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
хм..

Однако в отношении доверенностей, выданных до 1 сентября 2013 года, продолжает применяться максимальный срок действия доверенности - три года, установленный п. 1 ст. 186 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 3 ст. 3 указанного федерального закона)
нет, можно конечно заморочиться и поискать ГК 2006 года, что там было написано тогда, но это уже ваша забота :)
1 ноября 2018 15:08
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Да, любопытно... Спасибо, надо и это иметь в виду.

Создается впечатление, что наше законодательство как минное поле!
1 ноября 2018 15:16
IP/Host: 109.194.175.--- Дата регистрации: 08.02.2017 Сообщений: 1 748
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Сообщение от
Александр_Иванович_Царьгородский
Да, любопытно... Спасибо, надо и это иметь в виду.
если на момент 2006 года не было какого либо эксклюзивного правила, не отмененного впоследствии, то та доверка сто лет как уже недействительна

изучите ее внимательно, посмотрите историю жизни нотариуса
потому как недавно столкнулся с двумя ситуациями (не лично, но близко):
1. Уличили нотариуса в подделке документов, выдаче доверенностей от имени людей, в реальности их не подписывающих, и также-на продажу им-ва
2. Нотариус обнаружила и выявила, что люди пришли к ней с документами от другого нотариуса, но эти документы были подделаны самими людьми
1 ноября 2018 15:20
IP/Host: 46.39.229.--- Дата регистрации: 10.12.2016 Сообщений: 453
Re: Репутационные риски сделки с недвижимостью
Получается, что не зря я не люблю доверенности...
Спасибо!
Извините, только зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения на этом форуме

Кликните для того, чтобы войти