Продление краткосрочной аренды - регистрация

Хотел услышать мнения по уже избитому, как мне кажется, вопросу.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года."

Я же правильно понимаю, что нет нужды регистрировать продление десятимесячного договора аренды на, например, одиннадцатимесячный?
По смыслу приведенной нормы, речь же идет не о том, что нужно продлевать именно на такой же срок, какой установлен договором (например, было 11 месяцев, продлевать так же на 11), а о том, чтобы оба срока оказались менее года?

Тот факт, что соглашением о продлении дополнительно могут быть изменены иные условия, не влияет же на вопрос регистрации?

И еще вопрос:
Вот например договор аренды с 01.01.18 по 30.11.18г.
Стороны решили заключить допник 01.06.2018г. о продлении этого срока со следующей формулировкой: "В связи с окончанием 30.11.2018г., продлить срок действия договора аренды с 01.12.2018г. по 31.10.2019г."
То есть продлевается на те же 11 месяцев, но делается это задолго до истечения первого срока. Получается, что продлевая договор в июне с такой формулировкой, стороны фактически признают (знают), что между ними возникают долгосрочные отношения по аренде.
А долгосрочные отношения то должны регистрироваться.

Что думаете по такой ситуации?
Спасибо!

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
ildar2709
По смыслу приведенной нормы, речь же идет не о том, что нужно продлевать именно на такой же срок, какой установлен договором (например, было 11 месяцев, продлевать так же на 11), а о том, чтобы оба срока оказались менее года?

да

Сообщение от
ildar2709
Тот факт, что соглашением о продлении дополнительно могут быть изменены иные условия, не влияет же на вопрос регистрации?

не влияет

Сообщение от
ildar2709
Получается, что продлевая договор в июне с такой формулировкой, стороны фактически признают (знают), что между ними возникают долгосрочные отношения по аренде

признают, но это не имеет правового значения для определения срока аренды, т.к подлежит регистрации договор заключенный на год и более, а у вас будет договор на те же 11 месяцев, но заключенный ранее, то есть права и обязанности по договору аренды возникнут только в момент наступления события, т.е. даты с которой начнется договор

если уж вы так арендой заинтересовались - подкину еще одну головоломку
стороны заключили бессрочный договор в котором предусмотрено что он может быть расторгнут по желанию одной из сторон при условии предварительного уведомления другой стороны не менее чем за два года...
что на это скажете? тоже казалось бы договор заключен на срок более года

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
тот-самый-Мавр
тоже казалось бы договор заключен на срок более года

Нет. не согласен. это не срок более года. это бессрочный (вернее, на неопределенный срок). он может быть и полугодовалый.

Сообщение от
тот-самый-Мавр
по желанию одной из сторон при условии предварительного уведомления другой стороны не менее чем за два года...

это не влияет напрямую на срок аренды. сторонам при заключении хотя бы достоверно неизвестен срок. данное указание не подтверждает, что он заключен на долгий срок. ведь стороны могут по соглашению сторон разбежаться, не ожидая этого срока.
Кроме того, можно попробовать признать такое условие недействительным.

В моих же примерах сроки конкретные).

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
ildar2709
Стороны решили заключить допник 01.06.2018г. о продлении этого срока со следующей формулировкой: "В связи с окончанием 30.11.2018г., продлить срок действия договора аренды с 01.12.2018г. по 31.10.2019г."
То есть продлевается на те же 11 месяцев, но делается это задолго до истечения первого срока. Получается, что продлевая договор в июне с такой формулировкой, стороны фактически признают (знают), что между ними возникают долгосрочные отношения по аренде.
А долгосрочные отношения то должны регистрироваться.

а смысл?
включите в договор пункт об автопродлении срока действия договора.
чтобы по истечению 11 месяцев договор автоматически продлялся на тот же срок и тех же условиях.
и это будут абсолютно разные договоры, каждый из которых на 11 месяцев. соответственно не нужно регистрировать их.

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
milo-23
а смысл?

ну хочется людям поизвращаться, чож с ними поделаешь
а то что вы им предлагаете им по каким то своим причинам не подходит - может они те самые люди которые любят сами себе создавать трудности чтобы затем их героически преодолевать

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
тот-самый-Мавр
а смысл?

Сообщение от
тот-самый-Мавр
а то что вы им предлагаете им по каким то своим причинам не подходит

Своих извращенцев нам действительно хватает.
Такая "необходимость" возникает, когда отдел коммерции, не глядя на срок договора, согласовывает предоставление скидки по арендной плате на срок, превышающий сам срок аренды. Поэтому в допнике о скидке я хотел продлить аренду на, например, три месяца.
Вроде бы нет проблем. продлили на три месяца, а потом еще раз, когда срок подойдет.
Но нет ведь, юристы контрагента упорно считают, что если продление будет на меньший срок, чем на который заключен сам договор, то это будет считаться продлением с изменением условий договора НЕ НА ТЕХ ЖЕ условиях и будто бы это уже повлечет необходимость регистрации договора.

Re: Продление краткосрочной аренды - регистрация

Сообщение от
milo-23
чтобы по истечению 11 месяцев договор автоматически продлялся на тот же срок и тех же условиях.

Это конечно удобно. Но когда с контролем сроков договора в организации есть проблемы (да и с принятием оперативных решений тоже), это мешает. Это расслабляет работников. А когда каждый раз люди берут в руки дело с документами и начинают прорабатывать вопрос продления, тут контроль уже будет получше.
Да и в работе часто возникает необходимость включить то или иное условие (пусть может и формальное и не принципиальное) и протащить включение его проще при продлении, нежели отдельным допником.