Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара
(Извлечение)
Дело N-4033/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ "адрес"
Прикубанский районный суд "адрес" в составе:
судьи Рогачевой Я.Ю.
при секретаре Лебедевой И.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Быковой Татьяны Сергеевны, действующей в своих интересах и в интересах Быкова Александра Александровича к администрации муниципального образования "адрес", государственному научному учреждению Всероссийский научно-исследовательский институт биологической защиты растений, Российской академии сельскохозяйственных наук, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
УСТАНОВИЛ
:
Быкова Т.С., действующая в своих интересах и в интересах Быкова А.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "адрес", ГНУ ВНИИБЗР РАСХН, Российской академии сельскохозяйственных наук, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ ей как работнику института, была предоставлена для проживания изолированная комната N, площадью 12,08 кв.м. в общежитии по "адрес". ДД.ММ.ГГГГ был выдан новый ордер на проживание в общежитии, где номер комнаты неуказан. С 2004 года истица и её супруг проживают в указанной комнате, оплачивают за неё все коммунальные платежи. В сентябре 2006 года у истицы родился сын. В настоящее время в изолированной комнате N общежития по "адрес" зарегистрирована и проживает Быкова Т.С. с несовершеннолетним сыном, которые ранее в приватизации не участвовали. В апреле 2011 г. она обращалась в ГНУ ВНИИБЗР РАСХН, директору Российской академии сельскохозяйственных наук, начальнику Федерального агентства по управлению государственным имуществом, администрацию МО "адрес", заявлением о передаче занимаемого помещения в собственность в порядке приватизации, но получила отказ.
По своему целевому назначению "адрес" используется как многосемейный жилой дом. Вместе с тем сложилась ситуация при которой с согласия Правительства Российской Федерации спорный дом включен в перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность "адрес", однако ответчики до настоящего времени не согласовали условия передачи дома от ВНИИБЗР в муниципальную собственность. Вместе с тем отсутствие согласованных условий о передаче объектов не является препятствием для реализации гражданами своих прав на получение жилья в собственность в порядке приватизации, поскольку между ответчиками отсутствует спор о праве, имущество в установленном законом порядке включено в перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
Просила признать за ней и за Быковым А.А. право собственности по 1\2 доли за каждым на комнату N, жилой площадью 12,08 кв.м. в "адрес" в "адрес" и на долю в праве собственности на общее имущество дома.
В судебном заседании Быкова Т.С., действующая в своих интересах, в интересах несовершеннолетнего Быкова А.А. и её адвокат Калинич О.А., поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика администрации муниципального образования "адрес" по доверенности Иванова Е.А. возражала против удовлетворения исковых требований на том основании, что общежитие по "адрес", находится в оперативном управлении ГНУ ВНИИБЗР и относится к объектам федеральной собственности. ГНУ ВНИИБЗР предложений о передаче указанного дома в адрес муниципального образования "адрес" не направляло, в связи, с чем администрация муниципального образования "адрес" не имеет правовых оснований распоряжаться не принадлежащим ей имуществом.
В судебном заседании представитель ответчика ГНУ ВНИИБЗР РАСХН, он же представитель Российской академии сельскохозяйственных наук по доверенностям Кретинин Ю.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку общежитие по "адрес" и все вопросы, связанные с управлением имущественным комплексом государственных академий наук, в том числе Российской академии сельскохозяйственных наук, отнесены к компетенции вновь созданного Управления имущества организаций научной сферы при центральном аппарате Росимущества. Имущество ВНИИБЗР закреплено за ним на праве оперативного управления и не является собственностью института, следовательно, распоряжаться данным имуществом институт не правомочен. Так же пояснил, что жилое помещение, занимаемое истицей, находится в общежитии, что подтверждается договором о закреплении имущества на праве оперативного управления за институтом от ДД.ММ.ГГГГ NУ-3. В соответствии с действующим законодательством не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.
Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил. В материалах имеется отметка о получении судебной повестки.
Представитель третьего лица Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования "адрес" по доверенности Саакян А.С. поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.
Предметом спора является комната N, расположенная в общежитии по адресу: "адрес".
Как следует из выписки из лицевого счета жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N, Быкова Т.С., и несовершеннолетний Быков А.А. (свидетельство о рождении: л.д. 12), занимает комнату N по указанному адресу, на основании ордера N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-36).
Из адресных справок следует, что истица и несовершеннолетний Быков А.А. зарегистрированы по адресу: "адрес" (л.д. 10-11).
Из акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Быкова Т.С. с 2004 года проживает в комнате N "адрес" вместе с семьей и занимает отдельное жилое помещение комнату N площадью 12,8 кв.м. (л.д. 9).
Согласно техническому паспорту жилых помещений комната N имеет жилую площадь 12,8 кв.м..
В материалах дела имеются сообщения Управления Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах Быковой Т.С., Быкова А.А. на имеющиеся объекты недвижимости, ранее истцы в приватизации не участвовали (л.д. 24-25).
Из справок филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Быкова Т.С., Быков А.А. не являются собственниками недвижимого имущества в "адрес" (л.д. 30-31).
Как следует из трудовой книжки Быковой Т.С., она действительно является сотрудником ГНУ ВНИИБЗР РАСХН (л.д. 28-29).
Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что истице в 2004 году в установленном законом порядке была предоставлена спорная комната в общежитии, расположенная по адресу: "адрес" (л.д. 26-27).
Тот факт, что истица добросовестно исполняет обязанности по содержанию жилья, не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг, подтверждается соответствующими квитанциями (л.д.37-63).
В материалах дела имеются заявления истицы директору ГНУ ВНИИБЗР РАСХН, директору Российской академии сельскохозяйственных наук, начальнику Федерального агентства по управлению государственным имуществом, о предоставлении занимаемой комнаты N в собственность в порядке приватизации (л.д. 13-23).
Согласно сообщению от ДД.ММ.ГГГГ N, общежитие, расположенное по адресу: "адрес" является федеральной собственностью и закреплено за ВНИИБЗР РАСХН на праве оперативного управления, институт владеет, пользуется и распоряжается закрепленным имуществом, но не имеет право отчуждения помещений в общежитии по "адрес" (л.д. 66).
Из сообщения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ N/гл следует, что обращение Быковой Т.С. по вопросу бесплатной передачи в собственность комнаты N, расположенной по адресу: "адрес", направлено на рассмотрение по существу в адрес Территориального управления Росимущества в "адрес" (л.д. 67).
В материалах дела имеется сообщение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, из которого следует, что общежитие, расположенное по адресу: "адрес", является федеральной собственностью и закреплен на праве оперативного управления за ГНУ ВНИИБЗР РАСХН и для рассмотрения вопроса о безвозмездной передаче комнаты N в собственность Быковой и членам её семьи необходимо обращаться в ГНУ ВНИИБЗР РАСХН. Кроме того, да настоящего времени "адрес", установленном законом порядке не утратил статус общежития, следовательно, приватизации не подлежит.
Кроме того, в материалах дела имеется заявление истицы главе администрации муниципального образования "адрес" о предоставлении ей спорной комнаты в порядке приватизации (л.д. 19-20).
Согласно сообщению Управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N ж, для окончательного решения по вопросу приватизации комнаты N общежития по "адрес" Быковой Т.С. необходимо обратиться в администрацию "адрес".
Оценивая доводы Управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования "адрес", изложенные в сообщении направленном Быковой Т.С., суд учитывает, следующее, согласно материалам гражданского дела общежитие, расположенное по адресу: "адрес" не передано в собственность администрации муниципального образования "адрес", следовательно, администрация Прикубанского внутригородского округа "адрес" не имеет правовых оснований распоряжаться не принадлежащим ей имуществом.
"адрес" в "адрес" является трехэтажным кирпичным строением 1961 года, имеет физический износ 39,2%, принадлежит Российской академии наук, здание передано в оперативное управление ГНУ ВНИИБЗР, имеет статус общежития. При вселении на каждую семью предоставляется отдельная комната.
Постановлением главы администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, передаваемых в муниципальную собственность "адрес", в данный перечень входит общежитие, расположенное по "адрес"
Решением городской думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ N п. 22 утвержден перечень объектов жилищно-коммунального хозяйства федеральной собственности, находящихся в оперативном управлении государственного научного учреждения "Всероссийский научно-исследовательский институт биологической защиты растений" Российской академии сельскохозяйственных наук, передаваемых в муниципальную собственность муниципального образования "адрес", в данный перечень также входит общежитие по указанному адресу.
Ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Кроме того, постановлением Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после ДД.ММ.ГГГГ. Конституционным судом установлено, что единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после ДД.ММ.ГГГГ является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до ДД.ММ.ГГГГ оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после ДД.ММ.ГГГГ правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.
Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
Таким образом, суд полагает, что, несмотря на то, что спорное жилое помещение до настоящего времени не передано в муниципальную собственность, на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.
Принимая во внимание, что истица и её несовершеннолетний сын ранее в приватизации не участвовали, что подтверждается материалами дела, а удовлетворение иска позволит им реализовать свои права на получение в собственность недвижимого имущества, суд находит основания для удовлетворения иска.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Быковой Татьяны Сергеевны, действующей в своих интересах и в интересах Быкова Александра Александровича к администрации муниципального образования "адрес", государственному научному учреждению Всероссийский научно-исследовательский институт биологической защиты растений, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации -
удовлетворить.
Признать за Быковой Татьяной Сергеевной, Быковым Александром Александровичем право собственности по 1\2 доли за каждым на комнату N жилой площадью 12,8 кв.м., расположенную по адресу: "адрес".
Вступившее в законную силу решение, является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес".
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам "адрес"вого суда через Прикубанский районный суд "адрес" в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья
Тонкости приватизации комнат в общежитии
Статьей 4 первоначальной редакции Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) в отношении приватизации жилых помещений, находящихся в общежитиях, был установлен императивный запрет.
Благодаря пересмотру Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ целого ряда судебных решений, принятых судами первой и кассационных инстанций, сотни тысяч граждан, проживающих в общежитиях, получили право приватизировать свои квадратные метры.
Верховный суд Российской Федерации отметил, что "судами допущены существенные нарушения норм материального права".
Ранее, при разрешении споров о возможности приватизировать жилые помещения в общежитиях, суды в большинстве своем исходили из отсутствия решений о передаче зданий общежитий в государственную или муниципальную собственность. Нет решения - значит, никакой приватизации комнаты быть не может, приватизировать можно лишь жилье, на которое есть договор социального найма и где хозяин - государство.
Мнение же Верховного суда РФ оказалось противоположным - есть Закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 189-ФЗ (далее - Вводный закон), в соответствии с которым общежития, переданные в государственную или муниципальную собственность, утрачивают статус общежития. Отсутствие договора социального найма и решения об исключении дома из специализированного жилфонда, не может быть препятствием для реализации прав людей.
Немаловажным является и определение Верховного суда РФ от 28 июля 2009 г. N 77-В09-5, по сути, закрепившее право граждан, занимающих лишь часть жилого помещения в общежитиях на условиях "койко-места" на приватизацию этой части.
В целом, процесс приватизации комнат в общежитиях, а также, образно говоря, приватизации "койко-мест", схож с процессом приватизации обычных квартир. Но есть здесь и свои особенности.
В отношении "койко-мест" необходимо отдельно разъяснить следующее.
Согласно положений Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, койко-место не является объектом жилищных прав.
Объектом жилищных прав являются только жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом, пригодны для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
К жилым помещениям в соответствии со статьей 16 ЖК РФ относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий без каких-либо изъятий и ограничений, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма.
Из этого следует, что гражданам, проживающим в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями. Ключевым моментом здесь является именно передача по договору социального найма всего жилого помещения в целом, а не отдельного "койко - места".
Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона о приватизации в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу статьи 7 Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
В целом, для приватизации комнаты в общежитии или доли в праве на комнату в общежитии (если проживание на условии "койко - места") гражданин должен обратиться в один из центров приема - выдачи документов Управления Росреестра по Нижегородской области, в зависимости от места нахождения объекта недвижимости, представив следующий комплект документов:
- заявление о государственной регистрации права собственности;
- заявление органа местного самоуправления о переходе права собственности;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя)
- договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;
- договор социального найма жилого помещения, а при его отсутствии ордер на жилое помещение;
- документы, подтверждающие однократность приобретения жилого помещения в собственность бесплатно;
- справка о лицах, проживающих либо сохраняющих право проживания в приватизируемом жилом помещении (выписка из лицевого счета);
- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008 или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008.
- в случае отказа гражданина, проживающего в жилом помещении, от участия в приватизации - его заявление об отказе.
В рассматриваемом случае размер государственной пошлины, взимаемой Управлением, в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 333.33) составляется 1000 рублей.
Пресс-служба Управления Росреестра по Нижегородской области
В 2005 году между ОАО и гражданином был заключен договор найма жилого помещения (предоставлена комната в общежитии). В 2010 году дополнительным соглашением к указанному договору было предоставлено еще одно помещение - для членов семьи (наниматель и его дочь). В 2013 году наниматель обратился в суд, и за ним было признано право собственности на жилое помещение (первую комнату в общежитии, предоставленную в 2005 году). Требований о признании права собственности на вторую комнату (предоставленную в 2010 году) истец не заявляла, при этом дочь отказалась от участия в приватизации. Дочь нанимателя, вселившаяся в жилое помещение (которое предоставлено в 2010 году), проживает в нем с 2010 года по настоящее время, зарегистрирована в нем. В реестре федерального и муниципального имущества дом и жилое помещение в нем не учитываются, в связи с чем получен отказ в передаче его в собственность.
Дочь нанимателя на время его обращения в 2013 году с заявлением и иском о приватизации комнаты в общежитии, предоставленной по договору социального найма в 2005 году, была совершеннолетней. Эта комната на основании решения суда передана нанимателю в собственность в порядке приватизации. Во второй комнате, предоставленной в 2010 году в соответствии с дополнительным соглашением к ранее заключенному договору социального найма, проживает член семьи нанимателя - его дочь, которая намерена приватизировать эту комнату. Комнаты изолированы друг от друга, то есть по факту являются отдельными жилыми помещениями.
Может ли дочь обратиться в суд с иском о признании права собственности на занимаемое с 2010 года по дополнительному соглашению от 2010 года к договору найма от 2005 года жилое помещение, если ее мать получила уже в собственность первую комнату, предоставленную в 2005 году? Считается ли договор найма от 2005 года прекратившим свое действие в 2013 году с момента вступления решения суда (2013 год) в силу, либо он продолжает действовать?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации дочь нанимателя комнаты в общежитии по договору социального найма, вселенная в неё в качестве члена семьи нанимателя, вправе требовать признания себя нанимателем этой комнаты, а также обратиться в суд с иском о признании права собственности на эту комнату в порядке приватизации.
С момента приобретения матерью права собственности на комнату в общежитии прекращается договор социального найма этой комнаты (ст. 413 ГК РФ). Кроме того, мать утрачивает право на приватизацию второй комнаты в этом общежитии.
Обоснование позиции:
Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены ст. 15 ЖК РФ. При этом жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Согласно ч.ч. 1, 4 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям в числе прочих помещений относится комната, являющаяся частью квартиры, предназначенной для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
На основании ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Обратим внимание, что в названной норме комната не упоминается как предмет договора социального найма. Вместе с тем согласно п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и Приложению 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. N 37, комната, являясь одним из видов жилого помещения, выступает объектом жилищных прав, в том числе как отдельное жилое помещение в общежитии.
Следует также отметить, что положения приведенных выше ст.ст. 16, 60, 62 ЖК РФ не содержат каких-либо ограничений для заключения договора социального найма на несколько отдельных комнат в общежитии (п. 11 раздела "Судебная практика по гражданским делам. Дела, возникающие из жилищных правоотношений" Обзора судебной практики Челябинского областного суда за первый квартал 2010 года).
На основании ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель в отсутствие других членов семьи вправе вселить своих детей в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма без согласия наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Вселенные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69, ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя вправе, в частности, с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
В силу ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной нормы Вводного закона следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 г. N 46-КГ17-19).
Ввиду утраты указанными домами статуса общежития в силу закона, а также с учётом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма граждане, занимавшие в них комнаты, также приобретают право пользования ими на условиях договора социального найма, так как ст. 7 Вводного закона предусматривает применение норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений (Постановление Конституционного Суда РФ от 11 апреля 2011 г. N 4-П, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 33-3359/2015).
Поскольку в силу вышеизложенного к пользованию комнатами в общежитиях, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма, то в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-1) граждане РФ, проживающие и пользующиеся на законном основании комнатами в таких общежитиях, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных Законом N 1541-1, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со ст. 6 Закона N 1541-1 передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым уполномоченным собственником жилищного фонда органом с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке приватизации. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7 Закона N 1541-1).
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона N 1541-1).
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных ст.ст. 1, 2 Закона N 1541-1 условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст.ст. 7, 8 Закона N 1541-1 порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение) (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8).
В результате выполнения всех предусмотренных законодательством действий по приватизации жилья на руки гражданину выдаются свидетельство о праве собственности на жилое помещение и договор передачи жилого помещения в собственность (смотрите, например, п.п. 3.4, 3.5 Административного регламента администрации городского округа город Воронеж по предоставлению муниципальной услуги "Передача жилых помещений муниципального жилищного фонда в собственность граждан в порядке приватизации", утвержденного постановлением администрации городского округа город Воронеж от 30 июля 2012 г. N 632).
Отметим, что передача жилого помещения в собственность нанимателя по договору в порядке приватизации в силу ст. 413 ГК РФ влечет за собой прекращение договора социального найма такого жилого помещения.
Согласно ст. 11 Закона N 1541-I каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования только один раз. При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона N 1541-I возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8).
С учетом вышеизложенного член семьи нанимателя комнаты в общежитии по договору социального найма вправе с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя потребовать признания себя нанимателем этой комнаты по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
Правом на приватизацию комнат в общежитии обладают не только наниматели, но и члены его семьи, которые в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ имеют равные с нанимателем права. Приватизация комнаты в общежитии будет законна, если в ней примут участие все проживающие в ней лица либо между ними будет достигнуто соглашение о передаче комнаты в собственность только одному или нескольким из них.
За гражданами, не участвовавшими в приватизации жилья, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого полученного жилого помещения, поскольку предоставленная им возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.
Передача нанимателю комнаты в общежитии в собственность по договору в порядке приватизации влечет за собой прекращение договора социального найма этой комнаты, а также лишает нанимателя возможности участвовать в приватизации второй комнаты в этом общежитии.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации дочь нанимателя комнаты в общежитии по договору социального найма, вселенная в неё в качестве члена семьи нанимателя, вправе требовать признания себя нанимателем этой комнаты, а также обратиться в суд с иском о признании права собственности на эту комнату в порядке приватизации.
С момента приобретения матерью права собственности на комнату в общежитии (государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) прекращается договор социального найма этой комнаты. Кроме того, мать утрачивает право на приватизацию второй комнаты в этом общежитии.
Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий
Ответ прошел контроль качества
12 марта 2018 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
