покупка нежилого помещения с обременением.

Доброго всем времени суток!
Наш гена задал срочно задачку:
Необходимо приобрести нежилое помещение, которое заложено в банке + имеется информация, что ФНС наложил арест на данное здание, + имеется нежелательный сособственник, которому необходимо предложить право приоритета покупки.
Вопрос:
1) как максимально себя обезопасить при покупке данного помещения;
2) на кого лучше приобрести это здание: на физика, на ИП или ООО (чтобы в итоге не скинули дополнительную организацию мне же на хребет)? ;
3) по поводу обхода приоритета с сособственником может попробовать что-то вроде договора цессии, типа: одолжить деньги на выплату долгов под залог этого же здания, а потом его забрать за долги?


PS: Да, сегодня, уже сделали запросы в ЕГРП, кадастр. пал., + заказали коп.тех.паспорта, сходили в комм.банк уточнили о залоге.

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Необходимо приобрести нежилое помещение, которое заложено в банке + имеется информация, что ФНС наложил арест на данное здание, + имеется нежелательный сособственник, которому необходимо предложить право приоритета покупки.
Вопрос:
1) как максимально себя обезопасить при покупке данного помещения;
проверить, есть ли арест (взять выписку в ФРС), продавцу - получить согласие банка на продажу, письменно предложить второму сособственнику выкупить.

2) на кого лучше приобрести это здание: на физика, на ИП или ООО (чтобы в итоге не скинули дополнительную организацию мне же на хребет)? ;
вам решать.

3) по поводу обхода приоритета с сособственником может попробовать что-то вроде договора цессии, типа: одолжить деньги на выплату долгов под залог этого же здания,а потом его забрать за долги?
последующий залог? как он вам поможет, если есть первоначальный, и вам все равно ничего не достанется?

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Спасибо Анна!
Мы примерно так и думали!
Но вот новый вопрос:
Если продавцу отдать деньги по договору к-п. здания, то он может не погасить свои задолженности и залог и мы приобретем здание с обременением, поэтому как поступить?
Может заключить предварительный договор, в котором указать, что деньги будут передаваться непосредственно покупателем для гашения задолженностей в счет покупки здания, и + написать расписку, что продавец получает деньги посредством гашения покупателем его задолженностей, а остаток суммы если останется перечисляется непосредственно продавцу? (только продавец может не согласиться)
Какие тут подводные камни???

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

вы бы про арест для начала выяснили. может, ничего купить и не получится.

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

так нечего и не понял что делать?

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

так нечего и не понял что делать?
Смотря с чем. Вопрос у вас какой?

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Сообщение от
Лёна
Мы примерно так и думали!
Но вот новый вопрос:
Если продавцу отдать деньги по договору к-п. здания, то он может не погасить свои задолженности и залог и мы приобретем здание с обременением, поэтому как поступить?

Во-первых, выяснить про арест. Может там тоже долги такие, которые не снять вообще или сумма долга в связи с чем наложен арест + сумма остатка обязательств, по которым имущество передалось в залог = в тридорога и на фиг такое помещение.
Потом арест может быть наложен потому что банк уже допустим обратил взыскание на это имущество?
Может спор о праве? может ваш собственник потенциально НЕ собственник.
Начните с выписки из ЕГРН увидете в ней кто наложил арест /суд? приставы?
Попросите дать объясение Продавца, запросите документы, оцените риски.
По залогу, попросите документы /кредитный договор, договор залога, обяжите продавца дать вам справку из банка о сумме ссудной задолженности по кредитному договору.
Арест пусть продавец снимает за свой счет, без этого вам сделку не зарегистрируют, в вот с суммой долга перед банком, тут в договоре можно прописать, что оплата за помещение производится в следующем порядке: часть денег на счет ФИО или данные продавца
а часть на счет ____ в банке таком в счет погашения долга по кредитному договору такому то, при этом часть банку платиться до регистрации договора, часть продавцу после, после оппаты долга права и обязанности залогодержателя переходят к вам. в выделенном жирным не уверена можно ли так, потому закинула идею для правового анализа. Сейчас мне просто некогда смотреть, а на память не помню

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

Забыла, видимо ночь уже)
Банк залогодержатель должен в обязательном порядке дать вам согласие на сделку и какие условия укажет, если они приемлемы для Вас такие и должны войти в договор КП.
При этом продавец должен предложить на таких же условиях дать согласие в виде отказа от преимущественного права покупки (желательно нотариальное). Либо надо соблюсти процедуру, если отказа нет или не будет (ну раз он не дружественный). НО если условия сделки реальные, и его устроят / то он купит его вместо вас.
Объект очень сомнительный, я бы своему клиенту такой объект брать без надлежащего правового анализа, истребования документов, НЕ рекомендовала. А очень хорошим клиентам вообще бы посоветовала отказаться. Прям все страхи юриста в одно помещении и сособственник и залогодержатель и арест какой-то.

Re: покупка нежилого помещения с обременением.

И в банк надо НЕ ходить а письменные документы с печатями требовать Продавцу и до сделки оставить их у себя.