27 июля 2012 08:20
IP/Host: 193.105.11.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47 004
Re: Всю жизнь прожили в квартире, а право собственности только с 2009г + налоговая = налог с продажи квартиры
Вопрос: В 1994 году квартира была приватизирована женой, мужем и двумя дочерьми в общую собственность. Договором от 13.12.2008 были определены доли в праве собственности на квартиру каждого сособственника - по 1/4. 24.04.2009 дочери подарили матери свои доли, и у нее стало 3/4 доли. Сейчас супруги планируют продать свою квартиру за 3 млн. руб.
В каком размере будут платить НДФЛ муж и жена?
Ответ: В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13%.
При этом согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир (долей в них), находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Дата такой регистрации указывается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для целей исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета.
Учитывая, что квартира была приватизирована в 1994 году (до введения обязательной госрегистрации), период нахождения квартиры в собственности определяется с момента заключения договора о приватизации (п. 6 ст. 33 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации доход, полученный от продажи долей, которые находились в собственности налогоплательщиков более 3 лет, налогообложению не подлежит: две первоначальные доли по 1/4, принадлежащие Вам и мужу. А в отношении долей, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет (в рассматриваемом случае - две доли по 1/4, подаренные дочерьми), налогоплательщику может быть предоставлен имущественный вычет в совокупном размере 500 000 руб. (2/4 суммы установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ максимального размера имущественного налогового вычета). Следует отметить, что возможность предоставления имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере 1 000 000 руб., по каждой из долей законом не предусмотрена - вычет предоставляется на объект недвижимости в целом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П)*(1).
Аналогичный порядок определения размеров облагаемого дохода от продажи имущества и налоговых вычетов приводится в письмах Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/107, от 20.06.2007 N 03-04-05-01/198, письме ФНС России от 16.07.2008 N 3-5-04/275@ и т.д.
Таким образом, если квартира будет продана за 3 000 000 руб., то сумма в размере 750 000 руб. (3 000 000 руб. х 1/4), приходящаяся на долю мужа, и сумма в размере 750 000 руб. (3 000 000 руб. х 1/4) от продажи Вашей доли, находящейся в собственности более 3 лет, не подлежат налогообложению. На сумму 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 2/4) может быть предоставлен имущественный вычет. А сумма в размере 1 000 000 руб. (3 000 000 руб. - 750 000 руб. - 750 000 руб. - 500 000 руб.) подлежит обложению НДФЛ в общем порядке по ставке 13%. То есть в данном случае при продаже квартиры Вам необходимо будет уплатить в бюджет налог в размере 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).
Однако считаем необходимым обратить Ваше внимание на недавние разъяснения Минфина России по сходным вопросам (письма от 20.08.2010 N 03-04-05/7-479; от 13.09.2010 N 03-04-05/9-539):
"Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (сначала в долевой, а потом в личной собственности) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц".
Данная аргументация представляется нам довольно спорной, однако, учитывая, что такая позиция более выгодна для налогоплательщиков и к тому же сформулирована относительно недавно, налогоплательщикам целесообразно придерживаться именно ее. Если налоговые органы признают обоснованность данной позиции, весь доход, полученный от продажи квартиры, освобождается от налогообложения.
При этом налогоплательщик вправе обратиться непосредственно в Минфин России за разъяснением порядка применения налогового законодательства в рассматриваемой ситуации.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 12 апреля 2012 г. N 03-04-05/7-492
Вопрос: Квартира была приватизирована в общую совместную собственность в 1993 году без определения долей на двух собственников: мужа и жену. При составлении договора приватизации регистрирующими органами были допущены ошибки: указанный в договоре приватизации адрес (номер квартиры) не соответствовал адресу в технической документации, кроме того, не были включены в договор приватизации трое на тот момент несовершеннолетних дочерей. В 2005 году собственники обратились в суд с вопросом о внесении изменений в договор приватизации. Суд вынес решение о признании договора приватизации недействительным в отношении неверно указанного адреса квартиры, а также внес изменения в количество собственников приватизированной квартиры. После решения суда их стало пять человек: муж, жена и три дочери.
В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" договор передачи квартир в собственность граждан считался с момента подписания его сторонами и не подлежал государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежал только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение. Следовательно, в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о госрегистрации перехода права на основании договора приватизации можно было обратиться в любое удобное время, в том числе и после 1 марта 2010 года.
В связи с этим только в 2009 году было оформлено свидетельство об общей долевой собственности, в результате которого по 1/5 доли стали принадлежать мужу, жене и каждой из дочерей. В апреле 2010 года умирает муж. Его 1/5 доли наследует жена. В июне 2010 года дочери по договору дарения передают свои доли матери, таким образом она становится единственным собственником квартиры. В декабре 2011 года квартира продана за 1 770 тыс. рублей.
Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы от продажи данной квартиры?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что супругами в 1993 году была приватизирована квартира в общую совместную собственность. В 2005 году суд внес изменение в количество собственников приватизированного помещения, включив в их число трех дочерей. Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру пятью собственниками было оформлено в 2009 году. В апреле 2010 года умирает супруг и его долю наследует супруга. В июне 2010 года дочери свои доли по договору дарения передают матери. В результате налогоплательщик становится единоличным собственником квартиры. В 2011 году квартира была продана.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Одновременно сообщаем, что вопросы, связанные с определением момента возникновения права собственности при приватизации, не относятся к компетенции Департамента.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин
