25 августа 2011 09:55
IP/Host: 195.208.155.---
Дата регистрации: 23.08.2011
Сообщений: 135
Re: Регистрация квартиры ЖСК:sos:
вот что есть в ГАРАНТЕ:
Вправе ли член ЖСК зарегистрировать право собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме сразу на себя (минуя регистрацию права собственности за ЖСК)? На момент окончания строительства и приемки дома госкомиссией в эксплуатацию паевой взнос за предоставленную квартиру выплачен полностью.
Статья 110 ЖК РФ устанавливает, что "жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома" (т.е., по сути, являются заказчиками и инвесторами строительства).
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ "член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". Практически воспроизводит данные нормы ч. 1 ст. 129 ЖК РФ.
Основываясь на приведенных положениях, можно заключить, что члена ЖСК, полностью выплатившего свой пай, следует признать собственником жилого помещения.
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Статья 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов, признаваемых недвижимым имуществом, в том числе относит к ним и здания. Статья 219 ГК РФ подтверждает указанное правило о необходимости регистрации применительно ко вновь создаваемому недвижимому имуществу.
Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ" (п. 1 ст. 23 Закона). Согласно ст. 5 Закона "участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой".
В силу п. 1 ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются в том числе и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение прав. Представляется, что к данным документам следует относить документ, подтверждающий выплату членом ЖСК пая в полном объеме.
Поскольку член ЖСК является собственником принадлежащего ему жилого помещения, следует зарегистрировать его право собственности и без регистрации прав собственности ЖСК, тем более что впоследствии при соблюдении определенных условий регистрация права собственности члена ЖСК все равно будет осуществлена. В качестве аргумента "за" можно привести и то, что возможность регистрации права собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме сразу на физическое лицо (миную регистрацию права собственности за ЖСК) позволит сократить время, необходимое для регистрации права собственности для члена ЖСК. Кроме того, такая возможность уменьшит работу непосредственно для органов Федеральной регистрационной службы.
Сложившаяся в ФРС практика регистрации прав собственности членов ЖСК идет именно по пути регистрации их прав на жилые помещения без необходимости регистрации права собственности ЖСК на многоквартирный дом. Здесь есть лишь одно дополнение: поскольку многоквартирный дом является вновь созданным объектом недвижимости, а в соответствии с п. 1 ст. 25 Закона "право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания","первый заявитель" представляет также:
- распорядительный документ исполнительных органов государственной власти о строительстве объекта;
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (в случае если документы по землепользованию не зарегистрированы);
- документ о землепользовании;
- инвестиционный контракт с исполнительными органами государственной власти;
- разрешение на строительство;
- акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта;
- правовой акт на эксплуатацию объекта;
- техническую документацию на дом;
- акт закрепления квартир за городом и инвестором;
- акт реализации инвестиционного контракта;
- документы, отражающие раздел долей в натуре, подписанные участниками строительства;
- справку о присвоении адреса и документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.
Согласно п. 5 ст. 18 Закона необходимые для государственной регистрации прав документы, за редким исключением, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Кроме того, каждым членом ЖСК для регистрации права собственности должны быть представлены следующие документы:
- учредительные документы ЖСК (если на момент обращения заявителя сведения о данном кооперативе отсутствуют);
- справка ЖСК, содержащая сведения о полной выплате паевого взноса и о членстве заявителя в ЖСК;
- описание объекта (место нахождения, площадь, номер);
- выписка из домовой книги на жилое помещение.
Следует отметить, что согласно ст. 124 ЖК РФ справка ЖСК, содержащая описание жилого помещения, должна основываться на соответствующем решении общего собрания ЖСК о предоставлении члену ЖСК конкретного жилого помещения.
Е. Шипунова,
кандидат юридических наук, адвокат
27 ноября 2009 г.
"эж-ЮРИСТ", N 47, ноябрь 2009 г.