3 ноября 2010 15:09
IP/Host: 62.181.51.---
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47 004
Re: У кого возникнет право собственности
Еще одним недостаточно ясным вопросом, связанным с применением п. 1 ст. 996 ГК РФ, является вопрос, касающийся правового режима недвижимого имущества. В соответствии с положениями указанной статьи, в случае реализации недвижимого имущества комитента комиссионером право собственности не переходит к комиссионеру, а остается у комитента до момента регистрации перехода права собственности к третьему лицу, с которым комиссионер заключил договор на его передачу. Именно комитент и третье лицо обращаются с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что подтверждается п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85. Случаи, когда недвижимость приобретается комиссионером для комитента, практически не урегулированы российским законодательством. Между тем, если право собственности должно быть изначально зарегистрировано за комиссионером, который является стороной по договору на его приобретение с третьим лицом, нарушаются нормы п. 1 ст. 996 ГК РФ. С другой стороны ситуация, когда будет регистрироваться переход права собственности от третьего лица напрямую к комитенту, представляется нелогичной, так как комитент не является стороной договора с третьим лицом.
По нашему мнению, совершение сделок с недвижимостью вообще не должно входить в предмет договора комиссии, так как они не могут быть исполнены комиссионером самостоятельно без непосредственного участия комитента ввиду специфики правового режима недвижимости. В соответствии с положениями рассматриваемого информационного письма, обращаться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость могут только третье лицо и комитент, но не комиссионер, в то время как права и обязанности по сделке возникают непосредственной у комиссионера. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(6), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Данное положение также подтверждает тот факт, что с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимость могут обращаться именно третье лицо и комитент, комиссионер может обратить на основании доверенности, но это сводит отношения между комитентом и комиссионером к договору поручения, а не комиссии.
Возможным решением данной проблемы была бы первоначальная регистрация права собственности комиссионера на недвижимость, однако это не только бы противоречило нормам ст. 996 ГК РФ, но и привело бы к возникновению дополнительного риска для комитента, связанного с возвратом переданного комиссионеру недвижимого имущества, так как при расторжении договора в соответствии со ст. 453 ГК РФ возврата того, что было исполнено до расторжения данного договора не происходит. Если же в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет введена система отметок о том, что определенное лицо, не являющееся собственником, вправе отчуждать эту недвижимость, будучи уполномоченным другим лицом, то стирается граница между договорами комиссии (агентирования по модели комиссии) и поручения (агентирования по модели поручения), так как комиссионер в данном случае будет действовать от имени комитента. Все вышесказанное свидетельствует о том, что сделки с недвижимостью не могут входить в предмет договора комиссии (агентирования по модели комиссии) и должны реализовываться по схеме поручения (агентирования по модели поручения).
Необходимо отметить, что сложившейся судебной практики по данному вопросу, за исключением указанного выше информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, практически нет. В тех немногочисленных делах, где рассматриваются отношения сторон договора комиссии, предметом которого являются сделки с недвижимостью, вопрос возможности их совершения по комиссионной схеме вообще не рассматривается. В качестве примера в данном случае можно привести постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2000 г. N 6827/99*(7), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2000 г. N 6828/99*(8)). Согласно положениям данных постановлений, организация А (комиссионер) по поручению организации Б (комитент) приобрела на приватизационном конкурсе определенный объект недвижимости. Комитент обратился в суд с требованием произвести государственную регистрацию права собственности на него, однако данное требование удовлетворено не было ввиду несоответствия данного договора законодательству о приватизации (конкурс фактически выиграл комитент, право участия которого в конкурсе не проверялось), при этом вопрос первоначального возникновения права собственности на недвижимость у комиссионера не рассматривался.
В качестве иного примера случая, когда суд не обратил внимание на возможность реализации недвижимого имущества через комиссионера, можно привести постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 февраля 2005 г. N А74-2414/04-К1-Ф02-47/05-С2*(9). В данном случае в вину комиссионеру вменялось то, что им "не приняты меры для исполнения обязанности продавца по отношению к покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества", то есть то, что комиссионер не зарегистрировал право собственности за собой на продаваемое недвижимое имущество. При этом на то, что в данном случае нарушаются нормы п. 1 ст. 996 ГК в отношении права собственности комитента, суд внимания не обратил. Действовавший до 2 февраля 2005 г. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199 "О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций"*(10) прямо предусматривал возможность продажи недвижимого имущества организаций-должников на комиссионных началах, что также противоречит существу договора комиссии ввиду рассмотренных выше причин.