Помогите пожалуйста в таком вопросе:
Физ.лицо заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с юр.лицом.
Стоимость квартиры была указана в долларах. В пункте 3.1. договора было указано, что оплата стоимости квартиры производится в рублях по курсу Банка России на день платежа.
Оплата происходила по графику. Соответственно Ф.Л. оплачивал постепенно всю сумму в рассрочку и по разному курсу.
Договор был заключен до кризиса, когда курс доллара был в районе 25-27.
Однако с наступлением кризиса и ростом доллара платить стало трудно, поэтому решено договор расторгнуть.
В предварительном договоре есть условие, что Покупатель может в любой момент расторгнуть договор, при этом происходит возврат денежных средств с удержанием 5% суммы и по курсу, указанному в п.3.1. договора.
Но ведь, по сути, курс в п.3.1. договора указан для оплаты стоимости самой квартиры. Т.е. как я понимаю конкретный курс возврата денег не определен (к тому же оплата стоимости квартиры производилась в несколько этапов).
Учитывая, что курс доллара вырос процентов на 30, при расторжении договора и возврате денежных средств по нынешнему курсу даже при удержании 5%, Ф.Л. получит на сто тысяч руб. больше чем заплатил.
Отсюда вопросы:
Должен ли продавец вернуть сумму по нынешнему курсу? Ведь если читать договор (именно пункт о возврате денег) буквально, то курс возврата не определен. Т.е. в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа, т.е. на сегодняшний курс?
Вообще возврат суммы большей чем уплачено не будет считаться неосновательным обогащением физ.лица или что-то в этом роде? Ведь никакой вины продавца в расторжении договора нет.
Из буквального толкования условия о штрафе в размере 5% ("удержание" ) невозможно установить расчетный курс. Поэтому следует предоположить, что можно взять средневзвешенный курс (за весь период начиная от первого платежа, заканчивая датой удержания). Хотя на чем это основывать, не знаю.
Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2009-05-15 11:00 пользователем iustus.
РОМАН а чем основывается Ваше мнение?
Просто в договоре четко указан порядок возврата денег, и указано что они возвращаются по курсу указаному в п.3.1. Однако в п.3.1.как раз указано, что оплата стоимости предварительного договора происходит по курсу Банка России на день платежа.
К тому же указано удержание 5 %
Ст. 429 ГК. В предварительном договоре только одно обязательство - заключить основной. Условии о всяких оплатах и возвратах по предварительному договору ничтожны. Следовательно, платеж осуществлён не на основании закона или договора, т.е. получен неосновательно.
Роман, это в теории, а на практике (ВС) считается, что предоплата по предварительному приемлема. Я хочу посоветовать Игорю Ч также обратить внимание, что в суде (если дойдет до него) можно просить о снижении суммы штрафа на основании 333, т.к. 5% являеться явно несоразмерной неустойкой.
да тут дело даже не о снижение неустойки, а о возможности получения суммы по нынешнему курсу доллара.
Такое не возможно в принципе или все таки возможно?
Игорь Ч Пишет:
-------------------------------------------------------
> да тут дело даже не о снижение неустойки, а о
> возможности получения суммы по нынешнему курсу
> доллара.
> Такое не возможно в принципе или все таки
> возможно?
я уже говорил, что исходя из договора нельзя установить, какой имелся ввиду курс при удержании.
согласен.
Но ведь Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.
Т.е. по нынешнему курсу возвращают?
Квартира покупалась в долларах (да оплата производилась в рублях, но это было лишь пропорционально сумме в долларах).
Поэтому должны вернуть (за минусом неустойки) ту сумму в доллларах которую покупатель оплатил, в пересчете на курс ЦБ на день возврата.
Тогда здесь не возникает не обоснованной прибыли у предприятия, и покупатель получает обратно свои деньги в долларовом коэфиценте - в этом случае его права не ущемляются.
Считаю, что конкретный курс возврата денег определен в п .3.1. "по курсу Банка России на день платежа", та как есть ссылка "по курсу, указанному в п.3.1. договора." Т.е. речь идет о дате определения курса и не имеет значение, что еще в п.3.1. написано. Из пункта 3.1. надо взять только дату определения курса.
Бух2.
<Квартира покупалась в долларах>.
<Поэтому должны вернуть сумму в доллларах>
Думаю, что квартира покупалась все же за рубли. (ст.140 и 317 ГК). Был только определен эквивалент.
В любом случае, я, как продавец вернул бы деньги в сумме, которые получил в рублях за минусом 5%. Да квартира осталась у меня, но с учетом кризиса цена на недвижимость упала и я теперь не смогу продать за такую же цену. Из-за покупателя продавец упустил время. И 5% не смогут компенсировать убыток.
goodwin Пишет:
-------------------------------------------------------
> Бух2.
> <Квартира покупалась в долларах>.
> <Поэтому должны вернуть сумму в доллларах>
> Думаю, что квартира покупалась все же за рубли.
> (ст.140 и 317 ГК). Был только определен
> эквивалент.